Augmentation du Loyer en Bail Commercial : Le Guide de Référence 2025

Fixation Initiale du Loyer Commercial

Liberté Contractuelle Sur le Montant Initial

Le loyer d’origine d’un bail commercial est librement fixé par l’accord des parties, tant pour son montant que pour les modalités de paiement. Il n’est encadré par aucune règle impérative, sauf abus manifeste. Par exemple, une clause fixant le loyer sur la base d’un tiers-évaluateur reste valable dès lors qu’un consensus existe entre preneur et bailleur sur ce procédé.

Exemple :

Un bailleur et un locataire souhaitent confier la fixation du loyer à un expert immobilier nommé dans le contrat : cette pratique est parfaitement conforme au droit positif.

Le Cas Particulier des Clauses-Recettes

Il est possible de prévoir une clause de « loyer variable » ou « clause-recette », faisant dépendre le loyer d’un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire, avec ou sans minimum garanti indexé.

Cas Pratique :

Un bail commercial prévoit que le loyer annuel s’élèvera à 7% du chiffre d’affaires HT du locataire, avec un minimum de 15 000 € par an indexé sur l’ILC.

Focus Jurisprudentiel :

Les clauses-recettes échappent en principe aux dispositifs de révision triennale ou de plafonnement lors du renouvellement.

Les Principaux Mécanismes d’Augmentation du Loyer

Révision Triennale Légale

Cadre Juridique

La révision dite « triennale » (tous les trois ans) permet à une des parties de demander l’actualisation du loyer en application des articles L. 145-37 à L. 145-39 du Code de commerce.

• Délai : Trois ans révolus à compter de la prise d’effet du bail ou de la dernière révision.
• Forme : Par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire, le montant demandé ou offert doit être précisé.
• Prise d’effet : À compter de la demande formée.

Exemple Concret :

Un bail signé le 1er octobre 2022 pourra faire l’objet d’une demande de révision du loyer à compter du 2 octobre 2025.

Cas Jurisprudentiel :

L’absence de précision sur le montant demandé rend la demande nulle, même si la volonté de réviser est exprimée (Cass. civ. 12-10-1976). Une clause limitative du droit à révision ou excluant la baisse du loyer est réputée non écrite.

Indexation par Clause d’Échelle Mobile

Définition et Modalités

La clause d’échelle mobile permet une révision automatique du loyer en fonction d’un indice de référence (ILC, ILAT, parfois ICC), à une périodicité contractuelle (souvent annuelle).

• Cette clause doit obligatoirement permettre une variation réciproque du loyer (hausse ou baisse) et reposer sur un indice valable (Cass. 3e civ. 14-1-2016).
• Toute distorsion entre la période de variation de l’indice et la périodicité de la révision rend la clause non écrite.

Exemples de Clauses :

« Le loyer sera révisé chaque année le 1er janvier en appliquant l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’Insee à la date anniversaire du bail. »

Restrictions & Jurisprudence

• Si la clause ne permet qu’une hausse ou pose un « loyer plancher », elle sera invalidée. Seule la stipulation prohibée sera réputée non écrite quand elle est séparable (Cass. 3e civ. 4-7-2024).
  

Exemples Pratiques :

• Loyer en 2024 : 20 000 €.
• ILC T1 2024 = 134,58 ; ILC T1 2025 = 135,87.
• Nouveau loyer : 20 000×135,87134,58=20 192 €20000×134,58135,87=20192€.

Les Cas de Déplafonnement du Loyer

Quand Déplafonner ?

En principe, l’évolution du loyer lors du renouvellement est plafonnée à la variation de l’indice de référence (ILC ou ILAT notamment) depuis le dernier bail. Toutefois, le déplafonnement est possible si :

• Les facteurs locaux de commercialité ont évolué de plus de 10% ;
• Il est constaté un changement de destination des lieux (« déspécialisation » partielle ou totale).

Exemple :

L’ouverture d’une nouvelle zone commerciale à proximité produit une hausse de la valeur locative de plus de 10% pour un local initialement situé dans une zone peu dynamique.

Limite d’Augmentation Annuelle

Depuis la loi de 2014, la variation du loyer ne peut pas excéder 10% par an lors d’une révision ou d’un renouvellement, même en cas de forte hausse de l’indice.

Les Indices de Référence à Connaitre en 2025

ILC : Indice des Loyers Commerciaux

• T1 2025 : 135,87 (+0,96% en un an).
• Utilisé par défaut pour la majorité des baux commerciaux.

ILAT : Indice des Loyers des Activités Tertiaires

• T1 2025 : 137,29 (stable sur un trimestre).
• Destiné aux activités tertiaires hors commerce.

ICC : Indice du Coût de la Construction

• T1 2025 : 2 146 (hausse progressive).
• Presque plus jamais utilisé pour les nouveaux baux, mais subsiste parfois sur des baux anciens.

Tableau récapitulatif - Indices loi 2025

IndiceT1 2025Évolution annuelleILC135,87+0,96%ILAT137,290,00%ICC2 146+1,8%†

† Variation indicative basée sur les sources INSEE.

À savoir :

• Pour les TPE-PME entre 2022 et 2024 : hausse ILC plafonnée à 3,5%/an par mesures exceptionnelles, non prorogées après T1 2024.

Le Processus de Révision en Pratique : Modalités et Délais

Démarches Obligatoires

• Demande adressée par lettre recommandée avec AR ou acte d’huissier, précisant impérativement le nouveau montant souhaité.
• Le loyer révisé est exigible à compter de la demande, sans effet rétroactif sauf accord contraire.

Prescription

• La demande en révision du loyer se prescrit par deux ans à compter de la lettre de demande.
• La contestation du montant ou le refus du principe de la révision peut entraîner la saisine du juge des loyers commerciaux.

Exemple de lettre d’augmentation (modèle simplifié) :

« Je vous informe, conformément à l’article L. 145-38 du Code de commerce, que je sollicite la révision triennale du loyer à compter du 2 octobre 2025, pour le local sis [adresse]. Le montant du loyer proposé à l’issue de l’indexation ILC s’élève à [nouveau montant]. ».

L’Ajustement en Cours de Bail : Les Cas Particuliers

• Le loyer peut être réduit si la chose louée subit une perte partielle (ex. : arrêt de la fourniture d’eau courante, perte d’exploitation).
• A contrario, toute clause rendant la baisse impossible est nulle.

Cas Pratique :

• Suite à des travaux dans l’immeuble rendant le local partiellement inutilisable, le locataire peut exiger une diminution proportionnelle du loyer.

Augmentation de Loyer lors du Renouvellement du Bail

Plafonnement et Déplafonnement à la Renouvellement

• Le loyer du bail renouvelé se voit appliquer la variation de l’indice choisi entre la date d’origine et la date du renouvellement, sauf facteur déplafonnant.
• L’absence de pas-de-porte à l’origine, la clause-recette ou l’évolution des facteurs déterminants la valeur locative peuvent conduire à un montant de loyer supérieur au précédent (déplafonnement).
• Toute contestation ou désaccord est tranché par la commission départementale de conciliation puis le juge, en cas d’échec.

Exemple :

Un bail signé en T1 2016 à ILC 108,40, renouvelé en T1 2025 à ILC 135,87 connaît une hausse maximale de 25,34% (sauf clause contraire ou déplafonnement).

Les Effets des Clauses Spécifiques et Montages Contractuels

Le Pas-de-Porte

• Peut constituer un supplément de loyer ou un avantage commercial.
• Lorsque considéré comme supplément de loyer, il entre dans la base de calcul pour les révisions.

Dépôt de Garantie et Loyers Payés d’Avance

• Doivent être clairement différenciés de tout supplément de loyer pour éviter leur inclusion dans la révision locative.
• La législation encadre strictement la restitution et la production d’intérêts sur les sommes excédant deux termes de loyers.

Points d’Alerte : Nullités, Distorsions et Jurisprudences récentes

• Les clauses d’indexation ne respectant pas la périodicité ou l’équilibre contractuel sont réputées non écrites.
• La hausse triennale ne peut dépasser 10%/an, même en cas de variation de l’indice supérieure, sauf convention postérieure entre les parties ou déplafonnement par modification substantielle des facteurs locaux.
• Les clauses-recettes échappent aux règles classiques de révision, le juge conservant un pouvoir d’appréciation en cas de litige.

Exemples Concrets de Clauses Adaptées

Clause d’indexation annuelle sur l’ILC (modèle) :

« Le loyer sera automatiquement révisé chaque année à la date anniversaire du bail, selon la formule suivante :
Loyer révisé = Loyer de base x (Nouvel ILC / ILC de référence du bail d'origine).
En cas de disparition de l’indice, il sera fait usage de l’indice de substitution désigné par les parties ou, à défaut, par le juge compétent. »

FAQ – Questions fréquentes sur l’augmentation du loyer de bail commercial

Quand peut-on augmenter le loyer d’un bail commercial ?

L’augmentation du loyer est possible lors de la révision triennale prévue par la loi, à la suite de l’activation d’une clause d’échelle mobile (indexation) ou lors du renouvellement du bail, sous réserve des plafonnements et du respect des formes prévues par le Code de commerce.

Quelle est l’augmentation légale maximale en 2025 ?

Pour les trois systèmes principaux (triennale, parcourt d’indexation, renouvellement), la hausse ne peut pas excéder 10 %/an depuis la loi Pinel, sauf facteurs de déplafonnement. Pour 2025, la hausse annuelle de l’ILC est inférieure à 1 %.

Peut-on refuser une augmentation de loyer ?

Un locataire peut contester l’augmentation en saisissant la commission de conciliation, puis le juge, s’il estime que la demande ne respecte pas le droit applicable ou que le montant excède la valeur locative.

Un particulier peut-il demander une augmentation dans un bail 3-6-9 ?

Oui, le régime de révision triennale s’applique à tout bail commercial, même souscrit par un particulier en qualité de bailleur, à condition de respecter les délais et les formalités prévues.

Comment utiliser les indices en pratique ?

Le loyer se calcule par application de la formule :

Loyer révisé = Loyer actuel x (Nouvel indice/ Indice de référence) Exemple : Loyer actuel : 20 000 € ILC de référence (à lasignature) : 134,58 ILC au moment de la révision : 135,87 Loyer révisé = 20 000× (135,87 / 134,58) = 20 192 €

Quelles sont les différences entre ILC, ILAT et ICC ?

• ILC : Pour les activités commerciales classiques.
• ILAT : Pour les activités tertiaires (services, bureaux…).
• ICC : Principalement sur baux conclus avant 2015.

Quels sont les recours en cas de hausse contestée ?

Il est possible de saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des loyers pour trancher sur la validité et le montant de l’augmentation.

Pour aller plus loin : Conseils pratiques pour sécuriser votre bail

• Toujours vérifier que les clauses d’indexation sont réciproques et précises.
• Pour toute demande de révision/augmentation : respecter scrupuleusement les formes légales.
• En cas de situation complexe (multiplicité des indices, clause-recette, déspécialisation, travaux ou sinistre), consulter un professionnel du droit.
• Le débat judiciaire reste fréquent, notamment sur la qualification du pas-de-porte, la modification des facteurs locaux et l’interprétation des clauses d’indexation.

À propos de l’auteur

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Guillaume Leclerc, avocat au Barreau de Paris en contrats commerciaux et contentieux des affaires.

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