Comprendre la sous-location du bail commercial

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La sous-location de bail commercial permet à un locataire de proposer tout ou partie de son local à un tiers en échange d’un loyer. Pour autant, cette pratique est fortement encadrée, nécessitant un strict respect des règles du Code de commerce et une vigilance rédactionnelle.

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Qu’est-ce que la sous-location d’un bail commercial ?

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La sous-location se définit comme l’opération par laquelle un locataire (le preneur) met à disposition d’un sous-locataire un local ou une partie de local commercial, moyennant le paiement d’un loyer. Cette démarche concerne tout autant les sociétés de services, les commerçants ou les professions libérales souhaitant optimiser l’usage de leurs locaux.

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Exemple concret

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Un restaurateur propriétaire d’un bail commercial décide de sous-louer sa réserve à une épicerie voisine, après obtention de l’autorisation expresse du bailleur. Les deux activités cohabitent, chacune ayant une part divisée des locaux, avec une ventilation précise des charges et responsabilités.

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Le principe légal : une interdiction avec exceptions

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Article L.145-31 du Code de commerce

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En vertu de l’article L.145-31 du Code de commerce, la sous-location totale ou partielle d’un local commercial est interdite, sauf clause expresse ou autorisation du bailleur. Cette règle vise à préserver les droits du propriétaire et la cohérence de l’exploitation des surfaces.

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Les exceptions prévues

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• Clause de sous-location dans le bail commercial initial.
• Accord écrit ou tacite du bailleur, parfois consigné dans un avenant.
• Situations jurisprudentielles où l’attitude du bailleur (acceptation de travaux, relations directes) vaut autorisation.
À retenir : Le silence du contrat n’équivaut jamais à une acceptation automatique du bailleur, la sous-location est présumée interdite en l’absence de clause claire.

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Procédure à suivre pour mettre en place une sous-location commerciale

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Notification au bailleur

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Le locataire doit notifier son projet de sous-location au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier. Le bailleur dispose ensuite de 15 jours pour donner ou refuser son accord.

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Concours du bailleur à l’acte

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Le bailleur doit être appelé à participer à la signature du contrat de sous-location, rendant l’acte opposable et évitant toute irrégularité. Cette formalité est essentielle et son omission est lourdement sanctionnée en jurisprudence (résiliation du bail, refus de renouvellement sans indemnité d’éviction).

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Rédiger un contrat de sous-location : précautions et modèle de clause

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Le contrat de sous-location doit prévoir au moins :
• Description précise du local sous-loué.
• Destination des lieux (activité exercée).
• Loyer et modalités de paiement.
• Répartition des charges locatives.
• Durée (qui ne peut excéder celle du bail principal).
• Obligations solidaires envers le bailleur en cas de dégradation.
• Clause de résiliation anticipée (préavis de 3 à 6 mois conseillé).
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Exemple de clause d’autorisation

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“Le bailleur autorise expressément le locataire à sous-louer une partie du local situé adresse à Nom du sous-locataire pour l’exercice de activité, aux conditions précisées dans un contrat écrit dont le bailleur recevra une copie. Le locataire demeure solidaire de toutes les obligations du bail principal vis-à-vis du bailleur.”

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Les droits et obligations du sous-locataire

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Droits et limites :

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• Le sous-locataire dispose des mêmes droits que le locataire principal, dans la limite de la destination du bail.
• Le locataire principal ne peut céder plus de droits qu’il n’en dispose lui-même.

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Exemple

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Si le bail commercial interdit l’installation d’une devanture, le sous-locataire se verra refuser cette faculté de la même façon.

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Responsabilités

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• Respect de l’usage du local et paiement des loyers au locataire principal.
• Solidarité en cas de dégradation ou litiges, le bailleur pouvant agir contre le locataire principal ou le sous-locataire dans la limite du loyer perçu.

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La sous-location en pratique : cas particuliers et contentieux

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Sous-location partielle vs. totale

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• Sous-location partielle : le locataire principal conserve une activité sur une partie des locaux.
• Sous-location totale : le locataire principal sous-loue l’ensemble, perdant ainsi le droit au renouvellement du bail au profit du sous-locataire (sous conditions statutaires).

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Conventions de mise à disposition : différencier du contrat de sous-location

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Une convention de mise à disposition comportant de multiples services (nettoyage, accueil, internet) peut parfois être requalifiée en sous-location en cas de litige, selon l’objet principal du contrat et la volonté des parties.

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Jurisprudence, risques et sanctions

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• Le défaut d’autorisation ou de concours du bailleur expose le locataire à la résiliation du bail ou au refus de renouvellement (Cass. 3e civ. 6 octobre 2016, n° 14-23375).
• La requalification en sous-location déguisée peut entraîner la nullité de la convention et des sanctions (expulsion, indemnisation).
• Exemples jurisprudentiels : autorisation tacite reconnue si le bailleur entretient des relations directes avec le sous-locataire pour des travaux successifs.

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Réajustement du loyer et fiscalité

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Si le loyer perçu par le locataire principal est supérieur au loyer du bail principal, le bailleur peut réclamer une majoration à hauteur de la différence. Les revenus issus de la sous-location doivent être déclarés en revenus commerciaux.

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Résiliation et fin du contrat de sous-location

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• La sous-location prend fin automatiquement si le bail principal arrive à échéance ou est résilié.
• Résiliation anticipée possible pour faute du sous-locataire ou accord entre parties, sauf clause contraire.

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FAQ sur la sous-location de bail commercial

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Est-il possible de sous-louer un bail commercial ?

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Oui, uniquement avec l’autorisation expresse du bailleur ou une clause prévue dans le bail. À défaut, la sous-location est interdite et irrégulière.

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La sous-location est-elle légale ?

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Elle devient légale lorsque les deux conditions principales (autorisation et concours du bailleur) sont réunies.

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Peut-on expulser un sous-locataire ?

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Le locataire principal peut résilier la sous-location en respectant les modalités prévues au contrat (préavis, motifs légitimes).

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Existe-t-il un modèle gratuit de contrat de sous-location de bail commercial ?

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Oui, de nombreux modèles sont accessibles en ligne, à adapter à chaque situation. Il est conseillé d’y intégrer l’autorisation du bailleur.

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Quelles conséquences en cas de sous-location sans autorisation ?

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Sous-location irrégulière : résiliation du bail, refus de renouvellement, expulsion sans indemnité d’éviction et perte du droit de propriété commerciale.

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Quelle est la durée maximale d’une sous-location commerciale ?

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La durée ne peut excéder celle du bail principal. Elle peut être d’un an, deux ans ou alignée sur le terme restant, selon les besoins.

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Comment résilier la sous-location ?

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Respectez le préavis prévu au contrat ou, à défaut, la durée minimale légale. L’accord amiable est possible, ou en cas de litige, la résiliation se fait par courrier recommandé.

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Bonnes pratiques et conseils d’avocat

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• Vérifiez systématiquement la présence d’une clause de sous-location dans le bail commercial initial.
• Obtenez l’autorisation expresse et faites concourir le bailleur à la signature du contrat.
• Privilégiez les contrats écrits, clairs et exhaustifs, en incluant tous les éléments d’identification, de loyer et de charges.
• Surveillez la conformité du contrat de sous-location avec le statut des baux commerciaux.

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En synthèse : La sous-location d’un bail commercial offre une flexibilité précieuse mais demande une rigueur juridique et documentaire absolue. Des exemples réels, une clause-type et une FAQ enrichie garantissent une maîtrise opérationnelle du sujet

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À propos de l’auteur

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Guillaume Leclerc, avocat au Barreau de Paris en contrats commerciaux et contentieux des affaires.

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