Clauses abusives bail commercial modèle clause pas-de-porte bail commercial Bail commercial PDF Bail commercial documents obligatoires Bail commercial gratuit Bail commercial précaire Acheter un appartement sous bail commercial avis Modèle bail commercial

‍

Introduction – Comprendre l’enjeu des clauses abusives dans les baux commerciaux

‍
Le bail commercial est un contrat essentiel dans la vie de toute entreprise exploitant un fonds de commerce. Si le principe de la liberté contractuelle demeure, de nombreux abus persistent – souvent au détriment du locataire. De la clause d’indexation aux conditions de résiliation, certaines stipulations peuvent être réputées non écrites, voire entraîner la nullité du contrat.

‍
Qu’est-ce qu’une clause abusive dans un bail commercial ?

‍
Définition et cadre légal

‍
Une clause abusive en bail commercial est une clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations du bailleur et du locataire. Elle peut résulter d’une exigence financière disproportionnée, d’une interdiction injustifiée ou d’une contrainte non équilibrée par une contrepartie.

‍
Exemple concret :

‍
Une clause interdisant absolument la cession du bail – même en cas de vente du fonds de commerce – est réputée non écrite (article L.145-16 du Code de commerce).

‍
Différence entre clause abusive et clause illicite

‍
• Clause abusive : déséquilibre significatif, par exemple une obligation à sens unique sans justification.
• Clause illicite : contraire à une disposition d’ordre public (ex. : répartition interdite de certaines charges).

‍
Les principales clauses abusives ou interdites dans le bail commercial en 2025

‍
1. Les clauses restreignant injustement la cession du bail

‍
La cession du bail liée à la vente du fonds de commerce ne peut être interdite. Sont réputées non écrites les clauses qui :
• Interdisent la cession à tout acquéreur,
• Subordonnent la cession à des frais prohibitifs ou à des justificatifs excessifs.

‍

Exemple de clause nulle :

‍
“Le locataire ne pourra céder son bail à l’occasion de la vente de son fonds, sauf accord exprès et discrétionnaire du bailleur, sans possibilité de recours.”

‍

2. La clause d’indexation asymétrique ou déséquilibrée

‍
Une clause qui prévoit que le loyer ne peut varier qu’à la hausse, ou qui empêche toute révision à la baisse, est réputée nulle et entraîne parfois des remboursements rétroactifs considérables.

‍
Exemple sanctionné :

‍
“Le loyer suivra toute hausse de l’indice mais ne pourra jamais être inférieur au montant initial.” (Arrêt Cass. com. 12 janvier 2023)

‍
3. La clause résolutoire automatique trop stricte

‍
La clause résolutoire prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement du locataire. La jurisprudence exige un formalisme strict (commandement, délais de régularisation…) et interdit toute clause qui permettrait une résiliation « instantanée » sans respect de la procédure.

‍
4. Les clauses abusives sur la répartition des charges, impôts et taxes

‍
Depuis 2015, l’article R.145-35 du Code de commerce interdit d’imputer certaines charges sur le locataire, notamment :

‍
• Les grosses réparations de l’article 606 du Code civil,
• Les honoraires de gestion de l’immeuble.

‍
Exemple concret :

‍
Clause imputant l’ensemble des travaux de structure et de mise en conformité sur le locataire : réputée non écrite.

‍
5. Clause de limitation de la destination des lieux

‍
Limiter exagérément l’activité autorisée sans justification, ou refuser toute diversification, expose à un risque de nullité.

Jurisprudence récente :

‍
Résiliation judiciaire validée pour une simple évolution d’activité ne représentant que 15% du chiffre d’affaires (Cass. com. 18/09/2024).

‍
6. Clause de pas-de-porte excessive ou ambiguë

‍
Un pas-de-porte est licite s’il est justifié, chiffré et clairement identifié dans le bail comme indemnité ou supplément de loyer. En cas de montant disproportionné ou non motivé, la clause peut être contestée.

‍
Exemple de rédaction recommandée :

‍
« Le locataire versera un pas-de-porte de 10 000 euros lors de la signature du bail, non remboursable, distinct du loyer annuel, en contrepartie de l’entrée dans les lieux et des avantages commerciaux consentis. »

‍
Clauses incontournables et documents obligatoires dans le bail commercial

‍
Clauses essentielles à vérifier

‍
• Durée du bail (minimum 9 ans sauf bail précaire),
• Montant et modalité de paiement du loyer,
• Répartition détaillée des charges, travaux, taxes,
• Modalités de révision (indexation, plafonnement, déplafonnement),
• Conditions de cession/sous-location.

‍
Documents obligatoires à annexer

‍
• État des risques et pollution (ERP),
• Diagnostic amiante,
• Inventaire des charges/impôts/redevances (depuis 2015),
• Statuts légaux spécifiques selon la nature de l’activité.

‍
Les motifs de résiliation d’un bail commercial

‍

Principaux motifs valables pour la résiliation à l’initiative du bailleur

‍
• Défaut de paiement répété du loyer ou charges
• Non-respect de la destination contractuelle (usage non conforme, sous-location non autorisée)
• Dégradation des locaux ou défaut grave d’entretien

‍
Résiliation à l’initiative du locataire

‍
• Résiliation triennale avec préavis de 6 mois (principe des baux 3/6/9)
• Cessation d’activité dûment justifiée (liquidation, radiation…)
• Accord amiable, force majeure

‍
Les pièges à éviter lors de la signature d’un bail commercial (2025) — Liste rouge

‍
• Clauses d’indexation non réciproques : refus systématique de clauses ne permettant que des hausses de loyer.
• Conditions de destination trop restreintes : veillez à conserver une flexibilité d’usage.
• Répartition illicite des charges : exiger l’exclusion claire des grosses réparations et honoraires de gestion.
• Clauses de pas-de-porte opaques : demander un chiffrage précis et une justification de la somme.
• Déplafonnement automatique du loyer au renouvellement : comprendre tous les déclencheurs potentiels.

‍
Conseil pratique :

‍
Vérifiez la conformité de chaque clause avec les règles impératives du Code de commerce (ex : liste des clauses impératives à l’article L.145-15 et suivants).

‍
Jurisprudence récente et nullité des clauses abusives

‍
• Indexation asymétrique : nullité d’une clause qui excluait la baisse du loyer (Cass. com, 12 janv. 2023).
• Cession du bail : nullité d’une clause interdisant la cession avec le fonds de commerce (Cass. 3e civ., 28 sept. 2023).
• Trop de charges transférées au locataire : annulation d’une clause imposant des travaux de structure (TGI Paris, 2024).

Conséquences pour le bailleur :

‍
• La clause est réputée non écrite mais le reste du contrat subsiste,
• Risque de restitution des sommes et de dommages-intérêts pour le locataire.

‍
Les modèles de clause pas-de-porte et analyse

‍
Exemple commenté

“Le locataire s’engage à verser un pas-de-porte de 10 000 euros lors de la signature du bail. Ce montant est non remboursable et ne peut être imputé sur les loyers à venir.”

Analyse :

‍
• Licite, à condition de préciser le caractère (indemnité ou supplément de loyer).
• Invalidité potentielle si la somme est manifestement disproportionnée ou sans contrepartie réelle.

‍
FAQ – Clauses abusives et pièges du bail commercial

‍
Quelles sont les clauses d’un bail commercial ?

‍
Les clauses classiques sont : durée, loyer, révision, charges, travaux, destination des lieux, cession, sous-location, résiliation, état des lieux, dépôt de garantie, clause résolutoire.

‍
Quels sont les motifs pour résilier un bail commercial ?

‍
• Non-paiement du loyer ou charges
• Usage non conforme ou sous-location interdite
• Dégradation du local ou absence d’entretien
• Résiliation triennale à l’initiative du locataire sans motif
• Accord amiable bailleur/preneur

‍
Quels sont les pièges à éviter dans un bail commercial en 2025 ?

‍
• Indexation asymétrique du loyer
• Clause de destination trop restrictive
• Déplafonnement du loyer non anticipé au renouvellement
• Clause transférant les grosses réparations au locataire contre la loi
• Pas-de-porte non justifié

Quels sont les pièges à éviter lors de la signature du bail ?

‍
• Absence de répartition claire des charges/travaux
• Manque de visibilité sur la durée réelle d’engagement
• Conditions restrictives de cession ou de renouvellement
• Non-respect du formalisme légal sur la clause résolutoire

‍
Les clauses abusives d’un bail commercial en 2025, comment les identifier et les faire annuler ?

‍
• Toute clause imposant une charge illégale, un déséquilibre ou contrainte excessive, sans justification sérieuse,
• Impossibilité de céder avec le fonds,
• Interdiction de diminution du loyer,
• Recours possible : action en justice, la clause illégale étant réputée non écrite.

‍
Peut-on insérer librement une clause de pas-de-porte ?

‍
Oui, à condition de la justifier et de la chiffrer précisément. Attention à ce qu’elle ne constitue pas une entrave déguisée à l’entrée dans les lieux ou une majoration dissimulée du loyer.

‍
Conseils pour sécuriser son bail commercial

‍
• Faites relire chaque clause par un professionnel du droit
• Demandez la suppression ou la modification de toute stipulation ambiguë, déséquilibrée ou illégale
• Négociez chaque condition essentielle et exigez un maximum de réciprocité
• Consignez par écrit toutes les négociations annexes au bail principal
• Repérez les clauses interdites à l’aide des tableaux récapitulatifs réglementaires

‍

Conclusion

‍
Un bail commercial équilibré est la clé de la sécurité juridique et de la performance de votre entreprise.

La chasse aux clauses abusives et non autorisées est plus que jamais d’actualité en 2025 : l’évolution des jurisprudences et la sophistication des montages contractuels exigent une vigilance constante. En cas de doute, n’hésitez pas à solliciter un accompagnement sur mesure.

‍
Guillaume Leclerc, avocat en contrats commerciaux et contentieux à Paris

‍