Comprendre la durée du bail commercial : tous les secrets du 3-6-9, exceptions et réalités pratiques

‍
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

‍
Le bail commercial est un contrat par lequel un propriétaire loue un local à un commerçant, artisan ou industriel pour y exercer son activité. Il s’agit d’un outil juridique structurant la vie des entreprises et leur sécurisation. Le régime protecteur du bail commercial s’applique aux professions réglementées, commerces de détail, cafés-restaurants, mais aussi aux cabinets médicaux ou d’expertise-comptable.

‍
Exemple concret :

‍
Une société ouvre une boulangerie à Paris. Elle signe un bail avec le propriétaire du local pour exploiter son commerce. Ce bail est alors qualifié de « bail commercial ».

‍
La durée du bail commercial : la règle du 3-6-9

‍
Que signifie la formule « bail commercial 3-6-9 » ?

‍
La mention « 3-6-9 » désigne la durée habituelle d’un bail commercial, soit 9 ans, avec possibilité de résiliation anticipée à chaque période triennale (au bout de 3 ou 6 ans) par le locataire. Ce mécanisme protège la stabilité de l’activité tout en permettant une flexibilité raisonnée.

‍
À retenir :
• Durée légale minimale : 9 ans (sauf exceptions)
• Sortie anticipée possible à l’issue de chaque période de trois ans

‍
Encadré pédagogique

‍
Un bail commercial conclu le 1er janvier 2025 court jusqu’au 31 décembre 2033. Le locataire peut y mettre fin le 31 décembre 2027 (fin de la 3ème année), le 31 décembre 2030 (fin de la 6ème année), ou son terme naturel après 9 ans.

‍
La durée ferme et sa négociation

‍
Durée ferme : est-elle obligatoire ?

‍
La durée ferme n’est pas imposée au locataire : il peut donner congé à chaque échéance triennale. Mais il est courant que des clauses viennent aménager ou conditionner cette faculté de sortie anticipée (clause de « durée ferme » ou « engagement ferme du preneur »).

‍
Exemple de clause de durée ferme :

‍
« Le preneur s’engage irrévocablement à occuper les lieux loués pendant une durée minimale de six ans à compter de la date d’effet du présent bail. Pendant cette période, il renonce expressément à toute faculté de résiliation triennale. »

‍
Attention

‍
La validité d’une telle clause dépend de la qualité de la rédaction et du contexte (négociation équilibrée, objet spécifique du bail, etc.).

‍
Les exceptions à la durée « 3-6-9 » et baux de courte ou longue durée

Durée minimale : peut-on faire moins de 9 ans ?

‍
La loi autorise, dans certains cas, des baux commerciaux d’une durée inférieure à 9 ans. Il s’agit principalement :

‍
• Du bail dérogatoire ou « bail précaire » (durée maximum 3 ans cumulés) ;
• Des baux saisonniers destinés à une activité saisonnière clairement identifiée.

‍
Encadré pratique

‍
Un entrepreneur souhaite tester un concept de restauration rapide durant un été sur la Côte d’Azur. Un bail dérogatoire de 8 mois est alors signé.

‍
Peut-on conclure un bail commercial pour une durée supérieure à 9 ans ?

‍
Absolument. Il est possible d’opter pour un bail de plus de 9 ans (bail commercial de 10, 12 ou 15 ans par exemple). Attention : un bail excédant 9 ans doit être rédigé par acte notarié et emporte plusieurs conséquences :
• Le locataire n’a plus la possibilité de donner congé tous les 3 ans, sauf stipulation expresse ;
• L’administration fiscale impose un droit d’enregistrement spécifique.

‍
Tableau récapitulatif des durées de bail commercial

‍

La résiliation anticipée du bail commercial

‍
Comment mettre fin à un bail commercial avant les 3 ans ?

‍
Seules quelques hypothèses permettent de résilier le bail avant l’expiration d’une « période triennale » :
• Résiliation amiable négociée avec le bailleur ;
• Clause résolutoire en cas d’inexécution contractuelle grave (retard de paiement répété etc.) ;
• Défaillance du preneur (liquidation, redressement judiciaires).

‍
Pourquoi la résiliation anticipée est encadrée ?

‍
La protection du bailleur et la stabilité contractuelle priment. Toute clause prévoyant une « résiliation unilatérale discrétionnaire » avant 3 ans au profit du bailleur est en principe nulle. Le locataire, de son côté, conserve la faculté triennale sauf renonciation expresse et encadrée.

‍
Exemple pratique

‍
Un commerçant en difficultés financières envisage de céder son fonds et souhaite quitter les lieux avant l’expiration du terme triennal. Il peut négocier une résiliation amiable ; à défaut, il devra motiver sa demande sur un fondement juridique solide.

‍
Prolongation, renouvellement et tacite reconduction

‍
Que se passe-t-il à l’issue du terme du bail commercial ?

‍
Lorsque le bail commercial arrive à terme (9 ans, ou durée supérieure), plusieurs scénarios sont possibles :
• Demande de renouvellement par le locataire (droit d’obtenir un nouveau bail) ;
• Absence d’acte et maintien dans les lieux : il y a alors tacite reconduction du bail, non plus sur 9 ans, mais pour une durée indéterminée avec préavis de 6 mois minimum.

‍
Encadré pédagogique :

‍
Si aucun congé ni aucun renouvellement n’est notifié, et que le locataire poursuit l’activité dans les lieux, le bail commercial se poursuit. Le bailleur pourra donner congé avec un préavis mais devra alors indemniser le locataire (indemnité d’éviction, sauf motif grave).

‍
Rédiger et adapter la durée du bail commercial : conseils pratiques

‍
Comment sécuriser la rédaction des clauses de durée ?

‍
• Privilégier la simplicité et la clarté dans la durée stipulée (évitez les formulations ambiguës)
• Insérer une clause rappelant explicitement le droit au congé triennal
• Adapter la durée aux besoins réels de l’activité (bail court pour startup, bail long pour activité pérenne)
• Solliciter l’accompagnement d’un professionnel du droit pour éviter toute maladresse, notamment sur les cas de baux de longue durée ou dérogatoires
‍

Exemple de clause « standard » :

‍
« Le présent bail est consenti pour une durée de neuf années consécutives à compter du 1er janvier 2025 pour expirer le 31 décembre 2033. Le preneur aura la faculté de délivrer congé à l’expiration de chaque période triennale, conformément aux dispositions du Code de commerce. »

‍
Encadré pratique

‍
Pour garantir la validité du bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans, l’acte notarié est impératif et le montant du droit d’enregistrement doit être anticipé (fonction du loyer stipulé).

‍
FAQ sur la durée du bail commercial

‍
Qu’est-ce qu’un bail commercial 3-6-9 ?

‍
C’est un bail dont la durée est legalement fixée à neuf ans, avec la possibilité pour le locataire de donner congé tous les 3 ans. Ce dispositif équilibre la protection du commerçant et la visibilité du bailleur.

‍
Comment casser un bail commercial avant les 3 ans ?

‍
Impossible sauf :
• Accord amiable des parties
• Résiliation judiciaire / clause résolutoire applicable
• Liquidation ou redressement judiciaire du locataire

‍
Quelle est la durée ferme d’un bail commercial ?

‍
La législation ne prévoit pas obligatoirement de durée ferme, mais attention aux clauses restrictives insérées conventionnellement. Une durée ferme de 3, 6 ou 9 ans peut être prévue d’un commun accord, mais reste encadrée.

‍
Est-il possible de conclure un bail commercial pour une durée supérieure à 9 ans ?

‍
Oui, avec acte notarié et adaptation des clauses de sortie. Les conséquences (fiscales, contractuelles) doivent être mesurées, surtout pour le locataire (perte du droit à résiliation triennale, indemnité d’éviction, etc.).

‍
Existe-t-il un bail commercial durée 1 an ?

‍
Uniquement par le biais du bail dérogatoire (maximum 3 ans cumulés), hors du cadre protecteur du bail commercial classique. À réserver aux opérations temporaires ou tests de concept.

‍
Quelles sont les conséquences du non-renouvellement du bail au terme ?

‍
Le locataire doit quitter les lieux, mais bénéficie en principe d’une indemnité d’éviction, sauf motif grave et légitime invoqué par le bailleur.

‍
Points de vigilance et conseils d’un avocat

La matière du bail commercial est fortement réglementée : la rédaction et la négociation doivent être sécurisées et individualisées. L’accompagnement d’un avocat en contrats commerciaux est essentiel pour anticiper les risques, maîtriser les conséquences fiscales et garantir des conditions sur mesure adaptées à chaque activité. Les conséquences pratiques peuvent être lourdes : indemnité d’éviction, perte du droit au renouvellement, surcoût fiscal en cas de bail long, effets d’une clause de durée ferme mal rédigée, etc.

‍
Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat en contrats commerciaux et contentieux commerciaux à Paris.

‍

‍