Contrat de location-gérance : Guide complet et pratique pour les entreprises et entrepreneurs

Définition de la location-gérance

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La location-gérance désigne un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce confie l’exploitation du fonds à un locataire-gérant en échange d’un loyer périodique. Le locataire-gérant dirige librement l’activité commerciale, assume les risques et perçoit les bénéfices, tout en respectant les obligations contractuelles convenues avec le bailleur propriétaire du fonds.

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Par exemple, un commerçant qui souhaite prendre du recul sans céder son fonds pourra recourir à la location-gérance pour en confier l’exploitation à un professionnel indépendant.

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Le régime juridique du contrat de location-gérance

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Les conditions de validité du contrat

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Le contrat de location-gérance doit être écrit. Il précise l’objet, la durée, le montant du loyer de gérance, les obligations réciproques et les modalités d’exploitation. Sa durée est libre, mais le contrat peut comporter une clause de renouvellement ou d’option d’achat.

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Exemple : Une société propriétaire d’un Carrefour Market peut conclure un contrat de location-gérance avec un entrepreneur indépendant pour une durée de 3 ans, renouvelable.

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Obligations du bailleur et du locataire-gérant

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Le bailleur doit garantir au locataire-gérant la jouissance paisible du fonds, transmettre les droits d’exploitation, et lui fournir l’ensemble des éléments nécessaires à l’activité (clientèle, enseignes, équipements).
Le locataire-gérant assure l’exploitation du fonds, assume les risques commerciaux et économiques, paie le loyer convenu, et respecte les obligations contractuelles.

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Exemple : Un restaurateur en location-gérance doit approvisionner le fonds, gérer le personnel et reverser mensuellement le loyer au propriétaire.

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Fonctionnement et intérêt de la location-gérance

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Quel est l’intérêt de la location-gérance ?

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La location-gérance offre une solution permettant au propriétaire de valoriser son fonds sans le vendre, de se dégager de la gestion opérationnelle tout en percevant un revenu. Pour le locataire-gérant, c’est une opportunité de tester un modèle commercial, d’acquérir une expérience ou de se lancer sans investissement initial important.

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Exemple : Un jeune diplômé souhaitant ouvrir un commerce peut devenir locataire-gérant d’un magasin existant sans avoir à acheter le fonds.

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Différence entre propriétaire et gérant

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Le propriétaire conserve la propriété juridique du fonds, bénéficie des revenus du loyer, mais n’intervient pas dans la gestion quotidienne.

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Le locataire-gérant dirige l’établissement, engrange les résultats de l’exploitation, mais ne possède pas le fonds.

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Exemple : Dans la location-gérance d’une boulangerie, le propriétaire conserve ses droits sur le fonds, tandis que le locataire-gérant embauche le personnel et décide de la politique commerciale.

Comment devenir locataire-gérant ?

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Devenir locataire-gérant suppose de signer un contrat avec le propriétaire du fonds. Il est recommandé de présenter un projet sérieux, disposer d’une capacité de gestion et de garantir la solvabilité via un apport personnel ou une caution.

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Par exemple, Carrefour sélectionne ses locataires-gérants après étude du dossier, entretiens et formation préalable.

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Exemple de clause type de location-gérance

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Voici un exemple de clause à intégrer dans le contrat :

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« Le locataire-gérant s’engage à exploiter personnellement le fonds de commerce situé à adresse et à maintenir la clientèle existante. Il versera mensuellement un loyer de gérance de montant € au bailleur propriétaire. »

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Location-gérance sectorielle : restauration, distribution, grandes enseignes

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Location-gérance restauration

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Dans le secteur de la restauration, la location-gérance permet au propriétaire de confier un restaurant à un professionnel expérimenté. Le locataire-gérant adapte la carte, gère les équipes et paie un loyer au propriétaire.

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Exemple : Une chaîne confie plusieurs restaurants sous ce régime pour dynamiser la gestion locale.

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Location-gérance Carrefour Market et grandes enseignes

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Les grandes enseignes (Carrefour, Casino, Intermarché…) recourent largement à la location-gérance pour piloter certains magasins de proximité. Le locataire-gérant applique la politique commerciale nationale tout en gardant une autonomie de gestion.

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Exemple : La liste des magasins Carrefour exploités en location-gérance est accessible sur leur site, et leur sélection repose sur un processus précis.

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Les avantages et inconvénients de la location-gérance

Les avantages

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• Souplesse pour les deux parties : adaptation du contrat en fonction des besoins.
• Transmission progressive : possibilité d’option d’achat au terme du contrat.
• Valorisation du fonds même sans cession immédiate.
• Accès facilité à l’activité pour des entrepreneurs sans apport.

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Les inconvénients et pièges

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• Risques de mésentente ou d’inexécution des obligations.
• Responsabilité du propriétaire en cas de fautes graves du locataire-gérant (notamment sur les dettes sociales et fiscales).
• Pièges dans la rédaction des clauses : attention à la gestion des stocks, aux conditions de résiliation et à la répartition des charges.
• Risques de dilution de la clientèle ou de perte d’image.
• Exemple : Plusieurs litiges pratiques sont apparus quand un locataire-gérant n’a pas respecté l’identité visuelle imposée par le bailleur.

Aspects financiers du contrat de location-gérance

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Location-gérance et rémunération du locataire-gérant

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Le locataire-gérant se rémunère sur les bénéfices réalisés après paiement du loyer, des charges d’exploitation et des salaires. Plus la rentabilité est forte, plus sa rémunération est élevée.

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Exemple : Si le résultat net d’un commerce exploité en location-gérance est de 45 000 € après paiement du loyer, ce montant constitue la rémunération du locataire-gérant.

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Location-gérance : qui paie le loyer des murs ?

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Le paiement du loyer des locaux (« loyer des murs ») dépend du contrat. Il peut incomber au bailleur propriétaire du fonds ou être à la charge du locataire-gérant. Une clause précise cette répartition.

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Exemple : Dans de nombreux contrats, le locataire-gérant paie le loyer commercial à la société propriétaire des murs.

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Location-gérance avec option d’achat

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Il est possible d’intégrer une clause d’option d’achat, permettant au locataire-gérant d’acquérir le fonds à l’issue de la location-gérance. Les conditions et modalités doivent être précisées (prix, délai, levée d’option).

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Exemple : Après trois ans d’exploitation, le locataire-gérant d’un commerce peut lever l’option d’achat selon les termes du contrat.

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Location-gérance et cessation d’activité, vente du fonds

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Vente d’un fonds en location-gérance

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Le propriétaire peut vendre le fonds pendant la période de location-gérance, sous réserve du respect des droits du locataire-gérant. Celui-ci bénéficie généralement d’un droit de priorité ou d’une clause d’information préalable.
Exemple : Une société décide de vendre son magasin exploité en location-gérance : le locataire-gérant doit être informé et peut faire une offre d’acquisition.

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Cessation d’activité en location-gérance

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La fin de la location-gérance peut intervenir à l’arrivée du terme, par résiliation anticipée ou par cessation d’activité commerciale par le locataire-gérant. Les modalités doivent être clairement prévues au contrat pour anticiper les conséquences sur le fonds et la reprise par le propriétaire.

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Exemple : Un locataire-gérant met un terme à l’exploitation pour raisons personnelles : le fonds revient au propriétaire qui peut en reprendre l’exploitation ou conclure un nouveau contrat.

FAQ sur la location-gérance : réponses concrètes aux principales questions

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Comment se rémunère un locataire-gérant ?

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Le locataire-gérant perçoit la totalité des bénéfices nets de l’exploitation après paiement du loyer de gérance et des charges du fonds. Il s’agit d’une véritable rémunération d’entrepreneur indépendant.

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Exemple : Dans la restauration, un locataire-gérant de brasserie qui réalise 120 000 € de bénéfices conserve ce montant.

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Quel est l’intérêt de la location-gérance ?

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L’intérêt majeur réside dans la flexibilité, la valorisation du fonds sans cession immédiate, la possibilité d’accéder à l’exploitation sans investissement lourd, et le partage du risque commercial.

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Exemple : Un retraité propriétaire d’un commerce met en location-gérance son activité pour s’assurer un revenu régulier tout en gardant la propriété du fonds.

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Quelle différence entre propriétaire et gérant ?

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Le propriétaire détient le titre du fonds de commerce ; il confie l’exploitation au locataire-gérant, qui agit en toute indépendance sans avoir la qualité de propriétaire. Le gérant n’a aucun droit sur le fonds, sauf clause d’option d’achat.

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Exemple : Une pharmacie peut être gérée par un pharmacien locataire-gérant, sans transfert de propriété.

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Comment devenir locataire-gérant ?

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Pour devenir locataire-gérant, il faut trouver un propriétaire disposé à confier l’exploitation de son fonds, constituer un dossier solide, négocier le contrat et éventuellement suivre une formation (surtout dans les grandes enseignes). La sélection est basée sur la motivation, l’expérience et la capacité de gestion.

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Quels sont les pièges de la location-gérance ?

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Les pièges sont : un loyer trop élevé, des responsabilités mal réparties, des modalités de résiliation floues ou inadaptées, la mauvaise gestion du personnel et les litiges sur la répartition des charges. Il est indispensable de se faire assister par un avocat spécialisé.

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Location-gérance dans la restauration : points de vigilance

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Dans la restauration, il est essentiel de veiller à l’entretien du matériel, à la reprise du personnel, à la gestion des stocks et à la conformité administrative. Privilégiez un contrôle régulier du respect du cahier des charges.

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Location-gérance Carrefour Market : spécificités

Les contrats de location-gérance des enseignes Carrefour Market suivent un processus de sélection rigoureux. Le candidat doit démontrer sa capacité de gestion, suivre une formation et respecter la politique commerciale imposée. Le loyer est calculé selon le chiffre d’affaires et la stratégie du point de vente.

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Location-gérance : avantages et inconvénients

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Avantages : accès à l’activité, valorisation du fonds, souplesse contractuelle.

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Inconvénients : risques de litige, responsabilité étendue, pièges contractuels.

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Exemple : Une mésentente sur la gestion des stocks a conduit à une procédure judiciaire entre bailleur et locataire-gérant dans le secteur de la distribution.

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Location-gérance avec option d’achat : fonctionnement

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L’option d’achat permet au locataire-gérant d’acheter le fonds à un prix, une échéance et selon des modalités convenues : il faut être attentif à la rédaction de la clause pour éviter tout litige sur les conditions ou l’indemnisation du propriétaire en cas de non-levée de l’option.

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Location-gérance : qui paie le loyer des murs ?

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Le paiement du loyer des locaux est généralement à la charge du locataire-gérant, sauf disposition contraire dans le contrat : tout dépend de la négociation préalable et de la configuration de la propriété du fonds et des murs.
Vente d’un fonds en location-gérance

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En cas de vente du fonds, le locataire-gérant doit être informé et souvent bénéficie d’un droit de priorité à l’achat. Une clause de pacte de préférence peut être incluse.

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Exemple : Un commerçant vend son fonds à un tiers, le locataire-gérant est prévenu et peut formuler une offre concurrente.

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Location-gérance : cessation d’activité

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La cessation d’activité peut résulter d’une décision du locataire-gérant ou du propriétaire, ou du terme du contrat. Les formalités et conséquences (remise du fonds, reprise des contrats, règlement des dettes) sont à prévoir au contrat. Il est essentiel de prévoir des clauses de sortie protégées.

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Conclusion : l’importance de se faire assister

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La location-gérance est une matière réglementée et complexe : il est vivement recommandé de solliciter les conseils d’un avocat spécialisé pour anticiper et prévoir toutes les implications juridiques, fiscales et financières du contrat.

Un accompagnement professionnel permet d’éviter les écueils et d’assurer la sécurité de l’opération.

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Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat en contrats commerciaux et contentieux commerciaux à Paris.

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