Définition : Qu’est-ce que le déplafonnement du loyer commercial ?

‍
Le déplafonnement du loyer commercial consiste à fixer le loyer renouvelé sur la valeur locative du bien, et non sur celle des indices comme le prévoit le mécanisme classique du plafonnement prévu à l’article L. 145-34 du Code de commerce.

‍
Exemple concret :

‍
Un bail commercial initialement signé pour 9 ans, se poursuit sans action des parties jusqu’à la 12ème année. Au renouvellement, le bailleur peut solliciter la fixation du loyer à la valeur locative réelle, potentiellement bien supérieure à l’ancien loyer plafonné.

‍
Les règles du plafonnement du loyer commercial

‍
Pourquoi plafonner les loyers commerciaux ?

‍
Le plafonnement vise à protéger le locataire et à stabiliser les charges de l’exploitation. Ainsi, la révision du loyer au renouvellement tient à l’évolution des indices légaux (ILC, ICC), sauf cas particuliers permettant le déplafonnement.

‍
Est-ce que les loyers commerciaux sont toujours plafonnés ?

‍
Non, certains baux et situations échappent d’emblée à ce mécanisme. Sont exclus :
• Les baux de plus de 12 ans ;
• Les locaux monovalents (hôtels, cliniques, cinémas, garages) ;
• Les locaux à usage exclusif de bureaux ;
• Les terrains nus soumis au statut des baux commerciaux.

‍
Les motifs légaux du déplafonnement du loyer commercial

‍
1. Déplafonnement lié à la durée du bail

‍
• Si le bail initial excède 9 ans ;
• Si le bail dure plus de 12 ans du fait d’une tacite prolongation.

‍

Exemple :

‍
Un bail signé en 2012 pour 9 ans, prolongé tacitement en 2021 : le renouvellement intervenu au-delà de 12 ans autorise le bailleur à sortir du plafonnement.

‍
2. Modification notable de la valeur locative

‍
• Altération marquée d’un des critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce :
• Les caractéristiques du local ;
• La destination des lieux ;
• Les obligations respectives des parties ;
• Les facteurs locaux de commercialité.

‍
Exemple jurisprudentiel récent :

‍
Une increase légale (assurance copropriétaire obligatoire, Loi ALUR) imposée au bailleur constitue une modification notable justifiant le déplafonnement.

‍
Les caractéristiques du local

‍
Modification structurelle (travaux, restructuration, mise en conformité) entraînant une amélioration significative de l’exploitation et du chiffre d’affaires.

‍
La destination des lieux

‍
Changement partiel ou total de l’activité (déspécialisation partielle/totale) accepté ou non par le bailleur, suscitant un déplafonnement immédiat.

‍
Les obligations des parties

‍
Exemple concret :

‍
Transfert d’une charge ou création d’une obligation légale nouvelle (assurance, sécurité, fiscalité), si cette charge impacte le coût ou la rentabilité du local.

‍
Les facteurs locaux de commercialité

‍
Augmentation de la commercialité locale (nouveaux transports, dynamisation urbaine, hausse du trafic piéton) et incidence favorable pour le locataire.

‍
Exemple de modification notable :
Une rue passante devient piétonne et accueille un marché hebdomadaire, augmentant le flux de clients pour le commerçant = déplafonnement.

‍
La procédure du déplafonnement lors du renouvellement du bail commercial

Démarches et fixation du loyer déplafonné

‍
Au renouvellement, l’offre de déplafonnement est faite lors du congé adressé au locataire ou de la demande de renouvellement du bail. À défaut d’accord, le juge des loyers commerciaux fixe le nouveau loyer sur la base de la valeur locative réelle (par expertise, comparaison des loyers pratiqués dans le voisinage, etc.).

‍
Cas particulier : clause dérogatoire

‍
Il est possible de prévoir dans le bail commercial que le plafond restera applicable en toutes circonstances, même en cas de modification notable (clause expresse mais non d’ordre public).

‍
Exemple de clause :
“Les parties conviennent que le loyer du bail renouvelé sera exclusivement fixé selon l’évolution des indices ILC ou ICC, et renoncent à invoquer toute cause de déplafonnement prévue à l’article L.145-34 du Code de commerce.”

‍
Le calcul et la limitation de l’augmentation du loyer déplafonné

‍
La “règle du plafonnement du déplafonnement” et la loi Pinel

‍
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, toute augmentation du loyer déplafonné ne peut excéder 10% par an par rapport au loyer de l’année précédente.

‍
Le rattrapage éventuel se fait sur la durée du bail renouvelé, avec des paliers annuels.

‍
Exemple concret :

‍
Si le loyer initial est de 45 000 € et doit être porté à 70 000 €, la hausse se fait sur 7 ans (années : 49 500 €, 54 450 €, 59 895 €, … jusqu’à atteindre 70 000 € à la 7ème année). Si le bail expire avant, le montant maximal n’est jamais atteint.

‍
La révision annuelle des loyers commerciaux en 2025

‍
Evolution légale et indices de référence

‍
• Indice des Loyers Commerciaux (ILC) au 1er trimestre 2025 : 135,87 (hausse annuelle de 0,96%).
• Indice du Coût de la Construction (ICC) : 2146.
• La variation se fait par rapport à l’indice publié lors de la signature ou du dernier renouvellement, hors motifs de déplafonnement.
• Les loyers commerciaux restent modérés en 2025, loin des pics post-Covid ; la hausse étant pour la plupart des baux plafonnée par l’indice de référence et, pour les déplafonnés, par la règle Pinel de 10% par an.

‍

Le contentieux du déplafonnement

‍
Recours et défense du locataire

‍
• Contestation du caractère “notable” de la modification ;
• Expertise judiciaire ;
• Contestation de la valeur locative proposée ;
• Appels et stratégies de négociation possible (réduction/étalement, délais de paiement, expertise contradictoire).

‍
Jurisprudence 2024/2025

‍
• Cour de cassation, 23 janvier 2025 : introduction d’une obligation légale nouvelle (assurance RC copropriétaire) justifie le déplafonnement.
• Cour d’appel de Versailles : hausse des charges légales = déplafonnement si impact avéré et notable sur la rentabilité.

‍
Encadré pédagogique : points de vigilance pour commerçants et bailleurs

‍
• Bien vérifier la durée du bail et la tacite prolongation ;
• Surveiller et documenter toute modification majeure des facteurs locaux (évolution du quartier, travaux, création de parking, baisse de la concurrence…) ;
• Négocier dès la signature une clause anti-déplafonnement si le contexte justifie une stabilité de charges ;
• Se faire accompagner d’un avocat lors du renouvellement ou en cas de litige sur la fixation du loyer.

‍
FAQ sur le déplafonnement du loyer commercial

‍
Comment déplafonner un loyer commercial ?

‍
Le bailleur doit invoquer explicitement dans sa demande de renouvellement un des motifs légaux (durée > 12 ans, modification notable des facteurs, nature du local), obtenir l’accord du locataire ou saisir le juge des loyers commerciaux.

‍
Est-ce que les loyers commerciaux sont plafonnés ?

‍
En principe oui, sauf exceptions légales (durée du bail, modifications majeures de la valeur locative, catégorie des locaux).

‍
Qu’est-ce que le déplafonnement du loyer dans un bail commercial ?

‍
C’est la fixation du loyer renouvelé sur la valeur locative réelle, hors indices, permettant une hausse significative lorsque la situation du local ou de son environnement a changé de façon notable.

Quelle est l’augmentation légale des loyers commerciaux en 2025 ?

‍
L’essentiel des hausses sont plafonnées par l’indice ILC (+0,96%/an en 2025), sauf en cas de déplafonnement : la hausse ne peut alors dépasser 10% par an selon la loi Pinel.

‍
Conclusion : l’importance d’une analyse experte et stratégique

‍
La question du déplafonnement du loyer commercial est technique et très encadrée. Elle nécessite un diagnostic précis de tous les paramètres légaux, contractuels et économiques du bail et du local.

Le recours à un avocat spécialisé permet d’anticiper les hausses, contester une demande de déplafonnement ou négocier la fixation à la valeur locative la plus juste, toujours dans l’intérêt du commerce et la pérennité de l’exploitation.

À propos de l’auteur

‍

Guillaume Leclerc. Avocat au Barreau de Paris en contrats commerciaux et contentieux des affaires.

^‍

N'hésitez pas à me contacter pour toute question, je me ferai une joie de vous répondre !

‍