Document d’information précontractuelle (DIP) : le guide d'avocat complet

En tant que dirigeant, vous signez des contrats structurants (franchise, distribution, prestations, immobilier commercial, banque) où le document d’information précontractuelle et l’obligation d’information jouent un rôle décisif pour votre sécurité juridique. Mal maîtrisés, ces mécanismes peuvent vous exposer à une nullité du contrat, à des dommages‑intérêts ou à des situations économiques intenables.

Qu’est‑ce qu’un document d’information précontractuelle (DIP) ?

Le document d’information précontractuelle est un dossier écrit, remis avant la conclusion du contrat, qui rassemble les informations essentielles permettant à votre entreprise de s’engager « en connaissance de cause ». En droit français, il est emblématique en matière de franchise et plus largement de contrats de réseau (distribution, concession, affiliation), mais la logique d’« information précontractuelle » irrigue aujourd’hui la plupart des relations entre professionnels et avec les consommateurs.

DIP, document précontractuel, information précontractuelle : ne pas confondre

• Le document d’information précontractuelle (DIP au sens strict) est un document encadré par le Code de commerce pour certains réseaux, notamment l’article L. 330‑3 et ses textes d’application.
• Le document précontractuel au sens large est tout support (brochure, annexe, « info memo », note de présentation) remis avant la signature pour informer votre futur cocontractant.
• L’obligation d’information précontractuelle est un principe général du droit des contrats (notamment article 1112‑1 du Code civil) qui impose, à toute partie détenant une information déterminante, de la communiquer à l’autre.

Exemple concret : un franchiseur qui vous remet un DIP conforme au Code de commerce satisfait à la fois à l’obligation spécifique de l’article L. 330‑3 et, en partie, à l’obligation générale d’information précontractuelle du Code civil.

Cadre juridique : Code de commerce, Code civil et textes spéciaux

La force du document d’information précontractuelle réside dans l’articulation de plusieurs couches de normes.

L’article L. 330‑3 du Code de commerce : le socle « loi Doubin »

L’article L. 330‑3 du Code de commerce impose à toute personne qui met à disposition un nom commercial, une marque ou une enseigne, en exigeant un engagement d’exclusivité ou de quasi‑exclusivité, de fournir un document comportant des informations sincères, permettant de s’engager en connaissance de cause. Ce document – le DIP – doit être remis avec le projet de contrat dans un délai minimal avant signature, à peine de sanctions civiles et pénales.

Illustration PME : vous rejoignez un réseau de distribution exclusive sous enseigne dans une zone déterminée ; le fournisseur doit alors vous remettre un DIP répondant aux exigences du Code de commerce.

L’obligation d’information précontractuelle du Code civil

L’article 1112‑1 du Code civil consacre une obligation générale d’information précontractuelle : la partie qui connaît une information déterminante pour le consentement de l’autre doit la lui transmettre, dès lors que l’autre l’ignore légitimement ou lui fait confiance. L’information doit porter sur les caractéristiques essentielles de la prestation, son prix, ses risques, ou tout élément déterminant la décision d’entrer dans le contrat.

Cas typique : un prestataire informatique qui sait que son logiciel ne sera pas compatible avec le système déjà en place chez un client professionnel doit l’en informer, même si aucun texte spécial ne l’y oblige.

Textes spéciaux : consommation, banque, assurance, immobilier

D’autres secteurs prévoient des documents précontractuels réglementés :

• En droit de la consommation, le professionnel doit remettre au consommateur des informations complètes et lisibles sur l’identité du professionnel, les caractéristiques essentielles du bien ou du service, le prix, les durées, les garanties, les droits de rétractation, etc.
• En matière bancaire et financière, des documents précontractuels spécifiques encadrent notamment le crédit, les services d’investissement et les produits complexes, afin de protéger le client (professionnel ou non) contre un engagement mal compris.
• En immobilier, des documents précontractuels (diagnostics, informations sur le bien, données financières, programmes de commercialisation) doivent être fournis au candidat acquéreur ou locataire avant la conclusion.

Quand le DIP est‑il obligatoire ?

La question « Quand le DIP est‑il obligatoire ? » est centrale pour un dirigeant de PME qui envisage d’entrer dans un réseau ou un partenariat structurant.

Conditions d’application de l’article L. 330‑3

La remise d’un document d’information précontractuelle est obligatoire si deux conditions cumulatives sont réunies :

• Mise à disposition d’un nom commercial, d’une marque ou d’une enseigne.
• Exigence d’un engagement d’exclusivité ou de quasi‑exclusivité pour l’exercice de l’activité.

Ces conditions visent en pratique les situations de franchise, de concession exclusive, d’affiliation ou de réseaux comparables.

Exemple : si vous ouvrez un magasin sous enseigne nationale, avec un territoire réservé et l’obligation de vous approvisionner quasi exclusivement auprès d’un fournisseur, un DIP devra vous être remis.

Délai : le « délai de réflexion » minimal

Le document d’information précontractuelle et le projet de contrat doivent être communiqués au moins vingt jours avant la signature du contrat ou le versement de sommes liées à l’engagement. Les juridictions se réfèrent à la date de signature effective et non à la date de prise d’effet pour apprécier ce délai.

Encadré pédagogique :

• Moins de 20 jours entre la remise du DIP et la signature du contrat : risque de contentieux sur la validité de votre consentement.
• Plus de 20 jours : la condition de délai est, en principe, respectée.

Contenu du document d’information précontractuelle : que doit contenir le DIP ?

Le Code de commerce renvoie à des dispositions réglementaires qui détaillent le contenu minimal du document d’information précontractuelle. Celui‑ci doit être sincère, complet et à jour.

Informations obligatoires sur le concédant et le réseau

Le DIP doit notamment contenir :

• L’identité du concédant (forme sociale, capital, siège, identité des dirigeants).
• Les informations bancaires et financières utiles (par exemple, comptes annuels récents, indications sur la santé du réseau).
• L’historique de la marque ou de l’enseigne, ses dépôts, son ancienneté.
• La présentation du réseau : nombre de points de vente ou d’unités affiliées, répartition géographique, éventuels sites pilotes.

Exemple concret : un DIP qui ne mentionne pas l’existence de plusieurs établissements offrant les mêmes produits dans votre zone d’implantation peut être jugé insuffisant, notamment si ces établissements impactent directement votre rentabilité.​

Informations sur le marché, la zone d’implantation et la rentabilité

Le DIP doit vous permettre d’apprécier la viabilité économique de votre projet dans le réseau :

• Présentation du marché concerné (tendances, concurrence, perspectives).
• Informations sur la zone d’implantation : présence d’autres points de vente, saturation du marché, particularités locales.
• Données sur les résultats des unités pilotes ou d’établissements comparables, lorsque ces données sont déterminantes pour l’engagement du franchisé.

La jurisprudence a déjà sanctionné un DIP qui n’alerte pas sur la faible rentabilité des sites pilotes ou sur le fait que les résultats des affiliés étaient déficitaires sur les premières années.​

Informations sur le contrat : durée, exclusivité, résiliation

Le document d’information précontractuelle doit également contenir :

• La durée du contrat et les conditions de renouvellement.
• Les conditions de résiliation et de cessation (préavis, motifs, conséquences).
• Le champ et l’étendue des exclusivités (territoriales, d’approvisionnement, de clientèle).
• Les obligations financières principales (droit d’entrée, redevances, investissements obligatoires).

Exemple : un dirigeant de PME qui ne découvre qu’après signature qu’il est tenu à un investissement lourd de rénovation tous les trois ans pourra invoquer un défaut d’information si cette obligation était déterminante et insuffisamment présentée avant la conclusion.

Document d’information précontractuelle en franchise

Le document d’information précontractuelle en franchise est l’illustration la plus connue du DIP en droit français.

Spécificités de la franchise

La franchise se caractérise par la mise à disposition d’un concept, d’une marque, d’un savoir‑faire, et d’une assistance continue, en contrepartie de droits d’entrée et de redevances. Le DIP en franchise doit donc rendre transparente la réalité du réseau, la solidité du concept, les contraintes contractuelles et l’équilibre économique pour le franchisé.

Exemple : un franchisé qui découvre après coup que la plupart des franchisés de la région ont cessé leur activité dans les trois dernières années pourrait contester la validité de son consentement si ces informations ne figuraient pas dans le DIP.

Sanctions typiques en franchise

Les juridictions peuvent, en cas de manquement grave à l’obligation d’information précontractuelle en franchise :

• Prononcer la nullité du contrat, si le défaut d’information a affecté le consentement du franchisé.
• Allouer des dommages‑intérêts pour compenser la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à de meilleures conditions.
• Apprécier le comportement du franchiseur au regard de la loyauté dans l’exécution du contrat (par exemple, en cas de rupture litigieuse).

Document d’information précontractuelle et immobilier

La pratique parle parfois de « document d’information précontractuelle immobilier » pour désigner l’ensemble des informations que le vendeur, le bailleur ou le promoteur doit fournir avant la signature.

Immobilier commercial : baux, ventes, VEFA

En matière d’immobilier commercial, plusieurs obligations d’information précontractuelle pèsent sur le bailleur ou le vendeur :

• Diagnostics techniques obligatoires, informations sur l’état du bien.
• Indications sur les charges récupérables, la répartition des travaux, la fiscalité et les garanties.
• Dans certaines opérations (par exemple, vente en l’état futur d’achèvement), remise de documents détaillant le programme, le prix, le calendrier, les garanties d’achèvement.

Exemple PME : avant de signer un bail commercial, un dirigeant doit exiger un jeu complet de documents précontractuels pour comprendre les charges, les travaux de mise aux normes, et les risques juridiques sur le local (servitudes, urbanisme, copropriété).

Document précontractuel en banque et services financiers

Le document précontractuel banque désigne les supports remis au client avant la conclusion d’un crédit, d’un service de paiement ou d’un produit financier.

Crédit aux professionnels et aux consommateurs

Pour le crédit, les établissements doivent fournir des informations précontractuelles standardisées, précisant notamment :

• Le montant du crédit, le taux, le coût total, les garanties.
• Les modalités de remboursement, les risques de défaillance, les conséquences d’un incident de paiement.
• L’existence éventuelle d’un droit de rétractation et ses conditions.

Illustration : une PME qui souscrit un crédit d’investissement sans avoir reçu d’information claire sur les frais annexes et les pénalités de remboursement anticipé peut contester la qualité de l’information précontractuelle reçue.

Documentation précontractuelle et compliance

Pour les banques, la maîtrise des documents précontractuels est aussi un enjeu de conformité réglementaire et de prévention des litiges. Pour les dirigeants de PME, l’enjeu est de ne pas signer de contrats bancaires complexes sans disposer d’une vision claire des coûts réels, des risques juridiques et des marges de négociation.

Formats et modèles de document d’information précontractuelle

De nombreux acteurs recherchent un « document d’information précontractuelle format » ou un « document d’information précontractuel modèle ».

Format du DIP : papier, PDF, data‑room

Le texte impose un contenu, mais laisse une large liberté sur la forme matérielle du document :

• Remise sous format papier signé pour accusé de réception.
• Transmission électronique sécurisée (PDF signé, plateforme dédiée) permettant de dater et tracer la communication.
• Intégration dans une data‑room avec checklist et index, courante dans les opérations structurées.

L’important est de pouvoir prouver que le document d’information précontractuelle a été remis intégralement et dans les délais.

Modèle de clause : preuve de la remise du DIP

Voici un exemple de clause de preuve de remise du DIP, à adapter à chaque situation (sans se substituer à un conseil individualisé) :

« Le bénéficiaire reconnaît avoir reçu, préalablement à la signature des présentes, le document d’information précontractuelle et le projet de contrat, au moins vingt (20) jours avant la date de signature, conformément aux dispositions de l’article L. 330‑3 du Code de commerce. Le bénéficiaire reconnaît que ce document comporte l’ensemble des informations nécessaires pour lui permettre de s’engager en connaissance de cause. »

Ce type de clause ne dispense pas de respecter, en réalité, le délai et le contenu exigés, mais il facilite la démonstration de la remise en cas de litige.

Risques en cas de manquement à l’obligation d’information précontractuelle

La méconnaissance de l’obligation d’information précontractuelle et des règles propres au document d’information précontractuelle expose à des risques sérieux.

Nullité, dommages‑intérêts, sanctions pénales

Les sanctions possibles sont notamment :

• La nullité du contrat lorsque le défaut d’information a vicié le consentement de la partie lésée.
• Des dommages‑intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle ou contractuelle, pour perte de chance de ne pas contracter ou de contracter autrement.
• Des sanctions pénales ou administratives, par exemple l’amende de cinquième classe encourue en cas de défaut de remise du DIP ou de non‑respect du délai légal.

Exemple jurisprudentiel : un franchiseur a été condamné lorsque le DIP ne mentionnait pas l’insuffisance de rentabilité des sites pilotes ni la présence d’acteurs concurrents dans la zone d’implantation, ce qui avait trompé le franchisé sur la viabilité de son projet.​

Risques réputationnels et commerciaux

Au‑delà du juridique, la non‑maîtrise du document d’information précontractuelle dégrade la relation commerciale et la confiance dans le réseau ou le partenaire. Pour une PME, cela signifie souvent : perte de temps, conflit ouvert, frais de procédure, et parfois fermeture forcée d’un point de vente ou restructuration précipitée.

Bonnes pratiques pour les dirigeants de PME

Pour un dirigeant, l’enjeu n’est pas de devenir théoricien du document d’information précontractuelle, mais de mettre en place des réflexes opérationnels.

Quand vous recevez un document d’information précontractuelle

Lorsque vous êtes destinataire d’un DIP ou d’un document précontractuel :

• Vérifiez la date de remise et ne signez rien avant l’expiration du délai légal ou contractuel de réflexion.
• Analysez la cohérence entre les informations du document et le discours commercial du partenaire (rentabilité, concurrence, obligations financières).
• Faites‑vous assister, lorsque l’engagement est significatif, par un avocat et, le cas échéant, par votre expert‑comptable.

Exemple : un candidat franchisé qui soumet son DIP à un avocat peut identifier des clauses particulièrement déséquilibrées (garantie personnelle, exclusivité excessive, renouvellement incertain) avant de s’engager.

Quand vous devez fournir un document d’information précontractuelle

Si vous êtes à la tête d’un réseau, ou si vous structurez un système de distribution ou de partenariat sous votre marque, vous pouvez être tenu de remettre un document d’information précontractuelle.

Les bonnes pratiques incluent :

• Un audit juridique de votre modèle d’affaires pour vérifier si l’article L. 330‑3 du Code de commerce s’applique à votre activité.
• La rédaction d’un DIP à jour, cohérent avec la réalité économique du réseau et les chiffres disponibles.
• La mise en place d’une procédure interne de remise et de traçabilité ( accusé de réception, signature électronique, archivage).

Exemple d’encadré pédagogique : check‑list rapide du DIP

Vous pouvez intégrer, dans votre process interne, une check‑list inspirée de la structure du document d’information précontractuelle.

FAQ : les questions les plus fréquentes sur le document d’information précontractuelle

Qu’est‑ce qu’un document d’information précontractuelle ?

Un document d’information précontractuelle est un document écrit, remis avant la conclusion d’un contrat, qui regroupe les informations essentielles permettant à la partie destinataire de décider de s’engager en pleine connaissance des risques et des enjeux. Dans certains secteurs, comme la franchise ou la distribution, il est strictement encadré par le Code de commerce et doit respecter un contenu et un délai précis.

Qu’est‑ce qu’un document pré‑contractuel ?

Le document pré‑contractuel est un terme plus large désignant tout support d’information remis avant la signature d’un contrat (brochure, présentation, note d’information, DIP). Même lorsqu’aucun texte spécial ne l’impose, le contenu de ces documents peut engager la responsabilité de leur auteur s’ils sont inexacts, trompeurs ou incomplets sur des éléments déterminants.

Quand le DIP est‑il obligatoire ?

Le DIP est obligatoire, notamment, lorsqu’une entreprise met à disposition un nom commercial, une marque ou une enseigne et exige un engagement d’exclusivité ou de quasi‑exclusivité de la part de son partenaire pour l’exercice de l’activité. Il doit alors être remis, avec le projet de contrat, au moins vingt jours avant la signature ou le versement de toute somme liée à l’engagement.

Qu’est‑ce que l’information précontractuelle ?

L’information précontractuelle est l’ensemble des informations que chaque partie doit fournir avant la conclusion du contrat, afin que l’autre partie puisse donner un consentement libre et éclairé. Elle résulte à la fois de textes généraux (Code civil, droit de la consommation) et de textes spéciaux (Code de commerce, droit bancaire, assurance, immobilier), ainsi que de la jurisprudence.

Document d’information précontractuelle : quel format ?

Aucun format unique n’est imposé : le document d’information précontractuelle peut être remis sur papier, par voie électronique (PDF), via une plateforme ou une data‑room sécurisée, dès lors que son contenu est complet, lisible et que l’on peut dater sa remise. L’enjeu principal est la preuve de cette remise et du respect du délai légal.

Document d’information précontractuelle en franchise : que doit‑il contenir ?

En franchise, le document d’information précontractuelle doit notamment présenter le franchiseur, la marque, l’historique et la structure du réseau, la situation du marché, les résultats des sites pilotes, les obligations financières, la durée du contrat et les conditions de renouvellement et de sortie. Il doit permettre au franchisé de mesurer la réalité du concept, ses contraintes et ses perspectives économiques.

Document d’information précontractuelle immobilier : de quoi s’agit‑il ?

L’expression renvoie, en immobilier, à l’ensemble des informations et documents qui doivent être fournis à l’acquéreur ou au locataire avant la signature (diagnostics, charges, travaux, situation juridique, garanties). Même si le terme « DIP » n’est pas toujours utilisé, la logique d’information précontractuelle y est très présente, notamment pour les baux commerciaux et les ventes d’immeubles.

Document d’information précontractuel modèle : puis‑je utiliser un modèle standard ?

Les modèles peuvent constituer un point de départ, mais ils doivent impérativement être adaptés à votre secteur, à votre structure, à votre réseau et à l’état du droit applicable. Un document d’information précontractuelle « copié‑collé » est souvent plus dangereux que l’absence de document, car il crée une illusion de sécurité tout en restant juridiquement fragile.

Document d’information précontractuel Code de commerce : pourquoi est‑ce important ?

Les dispositions du Code de commerce, en particulier l’article L. 330‑3 et ses articles réglementaires d’application, définissent le champ d’application, le délai et le contenu minimal du document d’information précontractuelle dans certains réseaux. Leur respect conditionne la validité du contrat et l’exposition aux sanctions, tant civiles que pénales.

Document précontractuel banque : quelles spécificités ?

En banque, les documents précontractuels encadrent la conclusion des crédits, des services de paiement et des produits financiers, en détaillant les coûts, les risques, les garanties et, parfois, les droits de rétractation. Ils sont au croisement du droit des contrats, du droit bancaire et de la réglementation protectrice des clients, et doivent être lus avec une attention particulière par les dirigeants de PME.

Une matière fortement réglementée : pourquoi vous faire accompagner ?

Le document d’information précontractuelle et l’obligation d’information précontractuelle s’inscrivent dans une matière technique, évolutive et très réglementée, à l’interface du Code civil, du Code de commerce, du droit de la consommation, du droit bancaire et, selon les cas, du droit immobilier ou d’autres régimes spéciaux. Pour un dirigeant de PME, il est illusoire de prétendre sécuriser seul l’ensemble de ces enjeux : les conseils d’un avocat, en lien avec vos autres conseils (expert‑comptable, conseil financier), sont nécessaires pour anticiper et intégrer l’ensemble des considérations juridiques, économiques et stratégiques propres à votre projet.

Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat en contrats commerciaux et contentieux commerciaux à Paris.

‍