Guide complet sur l'annexe environnementale dans le bail commercial

Sommaire

• Définition et enjeux de l’annexe environnementale
• Qui est concerné par l’annexe environnementale ?
• Réglementation environnementale : cadre légal et obligations
  • L’annexe environnementale obligatoire : depuis quand ?
  • Quels locaux sont visés ? (2000 m² et évolutions prévues)
  • Le cas particulier du décret tertiaire et enjeux 2025
• Contenu de l’annexe environnementale et rédaction pratique
  • Liste des informations à inclure
  • Exemple de clause et d’annexe environnementale (modèle)
• Obligations respectives du bailleur et du locataire
• Les annexes obligatoires au bail commercial : panorama
  • Tableau synthétique des annexes obligatoires
• Sanctions, contentieux et opportunités (audit, clause de revoyure)
• FAQ – réponses pratiques à vos questions
• Une question ? Un projet de contrat d'affaires ? Parlons-en, le premier rendez-vous est gratuit
• Mentions déontologiques et précautions

Définition et enjeux de l’annexe environnementale

L’annexe environnementale – parfois dénommée « bail vert » – est un document contractuel qui vise à introduire, au sein du bail commercial, une dimension écologique, en organisant la transparence et la coopération entre bailleur et preneur pour améliorer la performance énergétique et réduire l’impact environnemental du local.

Objectif majeur :

• communiquer toutes les informations relatives à la consommation d’énergie, à la gestion des déchets, à la consommation d’eau, à la qualité de l’air, etc.
• instaurer des obligations et objectifs de réduction des consommations.

C’est à la fois un outil de transition énergétique et une nouvelle formalisation des responsabilités partagées entre propriétaire et exploitant.

Encadré pédagogique : L’exigence d’une telle annexe traduit l’élargissement de la notion d’« intérêt général » dans l’usage du bâti commercial, en réponse aux enjeux climatiques mondiaux.

Qui est concerné par l’annexe environnementale ?

Depuis le 1er janvier 2012 (loi Grenelle 2 puis décrets d’application), l’annexe environnementale est obligatoire pour tous les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux à usage de bureaux ou de commerces d’une surface supérieure à 2.000 m².

Depuis le 14 juillet 2013, l’obligation a également été étendue aux baux en cours remplissant les conditions de surface et de destination (bureaux, commerces).

Cas particuliers :

• Certains bailleurs imposent volontairement une annexe environnementale à des locaux de moindre surface.
• À partir de juillet 2025, la loi Climat prévoit son extension progressive à tous les baux commerciaux (quelle que soit la surface), faisant de l’annexe environnementale un document incontournable dans pratiquement tout nouveau bail.

Exemple concret : Un centre commercial de 3.500 m² où chaque boutique dispose d’un bail commercial avec le gestionnaire du centre est pleinement concerné. Mais un local de 1.500 m² dans une galerie, loué à une seule enseigne, ne l’était jusqu’alors qu’à la discrétion des parties (changement à venir en 2025).

Réglementation environnementale : cadre légal et obligations

L’annexe environnementale obligatoire : depuis quand ?

• Loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 (Grenelle 2) : création de l’obligation.
• Décret n° 2011-2058 et 2011-629 : modalités et contenu détaillé.
• Extension de l’obligation à tous les baux concernés en cours au 14/07/2013.
• Perspective : généralisation à tous les baux commerciaux à compter de juillet 2025.

Quels locaux sont visés ? (2000 m² et évolutions prévues)

• Obligation actuelle : locaux de bureaux ou de commerces > 2 000 m².
• Inclut : bureaux, commerces en pied d’immeuble ou centre commercial.
• Exclus : hôtels, restaurants, laboratoires, locaux mixtes (selon interprétation). Certains baux « mixtes » (usage habitation + commerce) restent en zone grise.
• Dès juillet 2025 : tous les baux commerciaux seront concernés, quelle que soit la surface.

Remarque juridique : En l’absence de définition stricte du commerce, la prudence invite à viser large : une annexe verte peut être intégrée contractuellement même pour un entrepôt ou un local tertiaire non strictement commercial.

Le cas particulier du décret tertiaire et enjeux 2025

Le décret tertiaire (décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, loi ELAN) impose dès 2020 des actions concrètes pour réduire les consommations dans tous bâtiments ou ensembles immobiliers abritant une activité tertiaire (> 1.000 m²).

• Articulation :
  • L’annexe environnementale est obligatoire (> 2.000 m² ou pour tous à partir de 2025)
  • Le dispositif Eco Énergie Tertiaire s’applique à partir de 1.000 m² – sans nécessiter une annexe, mais influençant le contenu du bail et la collaboration entre bailleur et locataire.
• Exemple pratique :
  • Un bail commercial signé en 2026 sur un local de 500 m² devra intégrer une annexe environnementale et mentionner les obligations issues du décret tertiaire.

Contenu de l’annexe environnementale et rédaction pratique

Liste des informations à inclure

Articles R. 137-1 et R. 137-2 du Code de la construction et de l’habitation : contenu obligatoire :

• Descriptif précis et caractéristiques énergétiques des équipements (chauffage, ventilation, climatisation, éclairage, équipements du preneur, etc.)
• Consommations annuelles réelles en énergie, eau (bailleur et preneur)
• Quantité annuelle de déchets générée et modalités de traitement (valeur, collecte sélective, valorisation,…)
• Mesures prévues pour améliorer la performance énergétique
• Modalités de partage d’information et d’accès aux locaux pour travaux

Encadré pédagogique : La collecte des consommations nécessite souvent la mise en place de tableaux de suivi par les parties – une bonne pratique pour anticiper l’évolution des obligations réglementaires.

Exemple de clause et d’annexe environnementale (modèle)

Modèle simple de clause :

« Le bailleur et le locataire s’engagent à collaborer activement en vue d’optimiser la performance énergétique des locaux. Les parties conviennent qu’à la demande de l’une ou l’autre, elles échangeront, au moins une fois par an, toutes données relatives à la consommation d’énergie, d’eau et à la gestion des déchets, ainsi qu’aux actions menées pour limiter l’impact environnemental. »

Modèle d’annexe (extrait – HTML embed pour Webflow) :

Obligations respectives du bailleur et du locataire

• Bailleur :
  • doit fournir toutes les informations disponibles sur les équipements, consommations, actions passées
  • permet l’accès pour éventuels travaux d’amélioration énergétique
  • réalise, si nécessaire, les travaux de mise aux normes réglementaires
• Locataire :
  • doit renseigner ses propres consommations et toute intervention sur les équipements
  • s’engage à agir pour limiter l’empreinte environnementale (limiter sa consommation, traiter ses déchets, adopter des pratiques vertueuses)
  • participe aux « revoyures », ou bilans annuels obligatoires

Exemple : Une entreprise locataire devant produire le relevé de consommation de ses nouveaux équipements ou sa participation à une opération de tri des déchets soutenue par le propriétaire.

Les annexes obligatoires au bail commercial : panorama

• État des risques et pollutions (ERP)
• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
• Mesures de sécurité incendie (le cas échéant)
• Diagnostic amiante (pour bâtiments concernés)
• Annexe environnementale (si locaux concernés)
• Autres diagnostics spécifiques (termites, plomb, selon l’ancienneté et la localisation)

Tableau synthétique des annexes obligatoires

Sanctions, contentieux et opportunités (audit, clause de revoyure)

• Jusqu’en 2025 : aucune nullité automatique du bail en l’absence d’annexe, mais la responsabilité contractuelle peut être recherchée et le preneur peut agir sur le fondement du droit commun des obligations.
• À compter de juillet 2025 : la nullité relative du contrat est encourue si l’annexe obligatoire fait défaut ; conséquences financières encadrées par la jurisprudence (impossibilité de transférer le coût intégral des mises aux normes au locataire).
• Renforcement des contrôles et des sanctions administratives (préjudice écologique reconnu, actions en justice facilitées…)

Opportunités concrètes : Mieux négocier ses obligations en amont, prévoir une clause d’audit et de « revoyure » annuelle dans le bail pour ajuster le contrat à l’évolution technique et réglementaire.

FAQ – réponses pratiques à vos questions

Qui est concerné par l’annexe environnementale ?

Tout bail commercial portant sur des locaux de plus de 2.000 m² à usage de bureaux ou de commerces. En 2025, l’obligation sera généralisée à tous les baux commerciaux. Il est donc conseillé de préparer d’ores et déjà l’intégration d’une annexe environnementale dans tous les nouveaux baux, même sous le seuil.

Qu’est-ce qu’une annexe environnementale dans un bail commercial ?

C’est un document joint au bail qui décrit précisément les équipements, consommations énergétiques et pratiques environnementales du local, instaure un suivi et une coopération entre bailleur et preneur, et prévoit des objectifs et modalités de réduction de l’impact environnemental.

C’est quoi la réglementation environnementale applicables aux baux commerciaux ?

Le socle de réglementation provient de la loi Grenelle 2, la loi Climat et Résilience, et se traduit notamment par la nécessité d’annexer au bail des documents (DPE, annexe environnementale) et d’articuler les obligations du bailleur et du preneur dans la gestion des consommations et travaux d’amélioration.

Quelles sont les annexes obligatoires au bail commercial ?

Voir le tableau ci-dessus. Toujours s’assurer de joindre l’ERP, le DPE, l’annexe environnementale si applicable, les diagnostics spécifiques selon le local.

Modèle d’annexe environnementale ou clause-type ?

Voir la section « Exemple de clause et d’annexe environnementale ». Attention, il convient toujours d’adapter la rédaction au bâti (ancien/récent), à la répartition véritable bailleur/preneur, et aux futures obligations 2025.

Spécificité : annexe environnementale 2.000 m², M57, CFU ?

• 2.000 m² : seuil légal actuel pour l’obligation, abrogé dès 2025.
• M57, CFU : désignent des référentiels de gestion publique (collectivités territoriales, universités). Pour les baux conclus dans ces cadres, il faut intégrer les exigences propres à la fonction publique, mais la logique d’annexe environnementale s’y applique aussi progressivement (vérifier auprès d’un avocat spécialisé).

Annexe environnementale dans les baux commerciaux : obligatoire ?

Oui, pour les locaux commerciaux et de bureaux >2.000 m² (depuis 2012 ou 2013 selon la date du bail), pour tous à compter de juillet 2025.

Une question ? Un projet de contrat d'affaires ? Parlons-en, le premier rendez-vous est gratuit

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Mentions déontologiques et précautions {#mentions-deontologiques-et-precautions}

La mobilité du droit et la complexité croissante de la réglementation environnementale rendent l’accompagnement par un avocat spécialisé indispensable. Chaque cas présente ses spécificités : il est vivement recommandé de consulter avant de négocier ou renouveler tout bail impliquant une annexe environnementale, afin d’anticiper les risques, de sécuriser vos intérêts et de rédiger des clauses adaptées à la situation de votre entreprise.

Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat en contrats commerciaux et contentieux commerciaux à Paris.

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