La clause résolutoire dans le bail commercial : fonctionnement, activation, exemples concrets et jurisprudence

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire dans un bail commercial ?

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La clause résolutoire est une stipulation insérée dans le bail commercial qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas d’inexécution par le locataire d’une obligation essentielle, telle que le paiement des loyers ou des charges. Son objectif : offrir au bailleur un mécanisme de protection efficace, limitant l’incertitude d’une action judiciaire longue et incertaine.

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Exemple concret :

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Un restaurateur locataire tarde à régler trois mois de loyers consécutifs. Le bailleur, grâce à une clause résolutoire prévue au contrat, peut entamer une procédure de résiliation sans attendre une décision judiciaire de fond, sous réserve du respect d’un formalisme strict.

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Les obligations visées par la clause résolutoire

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Le plus souvent, la clause concerne :
• Le paiement du loyer ;
• Le paiement des charges (taxe foncière, charges de copropriété…) ;
• Le respect de l’usage des locaux (affectation) ;
• L’assurance des locaux.

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Fondements juridiques - L’article L.145-41 du Code de commerce

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L’article L.145-41 du Code de commerce encadre la clause résolutoire : il impose notamment une mise en demeure préalable par acte extrajudiciaire (commandement de payer) et accorde au locataire la possibilité de régulariser sa situation pour éviter la résiliation.

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Encadré Pédagogique - Texte de l’article L.145-41 du Code de commerce

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« Toute clause insérée dans le bail qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du preneur à ses obligations ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou de satisfaire aux conditions du bail resté infructueux. »

Comment la clause résolutoire fonctionne-t-elle en pratique ?

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Les étapes pour activer la clause résolutoire

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1. Le commandement de payer visant la clause résolutoire
Le bailleur doit délivrer au locataire un commandement de payer précisant expressément la clause résolutoire. Cet acte, réalisé par huissier, ouvre un délai d’un mois pour régulariser la situation.
2. Le délai de régularisation
Le locataire dispose généralement d’un mois pour régler les sommes dues ou respecter son obligation.
3. L’acquisition de la clause résolutoire
Si le locataire ne s’exécute pas dans le délai imparti, la clause résolutoire « acquiert » effet : le contrat est résilié de plein droit, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir une décision judiciaire préalable, sauf si le locataire sollicite un délai de paiement devant le juge.

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Exemple d’activation :

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Un commerçant omet de présenter l’attestation d’assurance annuelle exigée par le bail. Un commandement lui est adressé visant la clause résolutoire. Sans remise de l’attestation dans le délai d’un mois, le bailleur peut engager l’action en constat de résiliation.

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La procédure de résiliation fondée sur la clause résolutoire

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La saisine du juge et la demande de délais

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Même si la clause s’acquiert de plein droit, le juge reste compétent pour apprécier la régularité de la procédure, accorder éventuellement des délais de paiement (article L.145-41, alinéa 2), ou sanctionner les abus.
Encadré pratique :

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Le locataire commerçant, qui traverse une difficulté ponctuelle, peut solliciter devant le juge des délais de paiement afin d’éviter la résiliation, même si le délai d’un mois est écoulé.

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Résiliation du bail commercial « 3-6-9 » : spécificités

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Le bail commercial à durée « 3-6-9 » (bail de 9 ans avec faculté de résiliation triennale par le locataire) peut comporter une clause résolutoire : l’échéance triennale ne fait pas obstacle à la résiliation anticipée en cas de manquement grave.

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Les articles L.145-17 et L.145-4 du Code de commerce

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• L’article L.145-17 encadre les cas de résiliation judiciaire du bail et la possibilité de délais.
• L’article L.145-4 impose la durée minimale de 9 ans ; la clause résolutoire ne fait pas obstacle à ce principe mais permet la rupture avant terme sous conditions.

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Exemple de clause résolutoire dans un bail commercial

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Exemple type :
« À défaut de paiement dans le délai d’un mois d’une somme due au titre du présent bail, ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des obligations résultant du bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou de faire délivré par acte extrajudiciaire, resté infructueux. »

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Tableaux récapitulatifs (à intégrer en HTML embed)

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FAQ sur la clause résolutoire dans le bail commercial

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Qu’est-ce que l’acquisition de la clause résolutoire ?

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L’acquisition de la clause résolutoire intervient après l’expiration du délai laissé au locataire pour régulariser sa situation. Passé ce délai, la résiliation devient automatique. Elle suppose l’existence d’un manquement, la délivrance d’un commandement de payer, et l’absence de régularisation dans le délai légal.

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Comment activer la clause résolutoire dans un bail commercial ? Quelles sont les démarches ?

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• Signifier par huissier un commandement visant la clause.
• Respecter le délai de régularisation accordé au locataire.
• À défaut de régularisation, saisir le juge pour faire constater la résiliation.

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Quels sont les risques pour le bailleur ?

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En cas de vice de procédure (ex. : commandement imprécis, non-respect du délai), la clause ne pourra produire effet. Le bailleur s’expose alors à la nullité du commandement et doit régulariser la procédure.

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Le locataire peut-il s’opposer à la résiliation ?

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Oui, en régularisant la situation dans le délai d’un mois, ou en sollicitant des délais de paiement devant le juge.

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La clause résolutoire s’applique-t-elle à tous les baux commerciaux ?

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Oui, sous réserve qu’elle soit prévue dans le bail et respecte le formalisme de la loi.

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Que faire en cas de contestation de la clause ?

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Le juge demeure l’arbitre des litiges sur l’application de la clause, il peut accorder des délais ou vérifier la proportionnalité de la sanction.

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Usages pratiques et conseils d’avocat

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• Anticipez chaque échéance : vérifiez la rédaction de votre clause lors de la négociation du bail.
• Soyez attentif au formalisme : le commandement doit être précis et indiquer la clause concernée.
• Privilégiez la régularisation amiable lorsque cela est possible.
• Rapprochez-vous d’un professionnel du droit pour sécuriser chaque étape de la mise en œuvre ou de la contestation de la clause résolutoire.

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Jurisprudence et cas pratiques

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• Une décision a validé la résiliation alors que le locataire avait payé in extremis : le paiement était intervenu postérieurement à l’expiration du délai d’un mois, la résiliation a donc été confirmée.
• En cas de commandement imprécis, la Cour de cassation a jugé que la procédure devait être recommencée.

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Précision sur la matière réglementée

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Le droit du bail commercial et l’application de la clause résolutoire relèvent d’une matière hautement réglementée. Les textes évoluent régulièrement et chaque situation présente des particularités : il est donc essentiel de solliciter les conseils d’un avocat compétent pour anticiper toutes les conséquences juridiques, financières et pratiques de la mise en œuvre de cette clause.

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Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat en contrats commerciaux et contentieux commerciaux à Paris.

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