Le pas-de-porte en bail commercial : Guide pratique pour dirigeants de PME

Introduction

Acquérir ou louer un local commercial représente souvent un moment clé pour toute entreprise. Lors de la négociation d’un bail commercial, vous croiserez peut-être la notion de pas-de-porte, un concept aux contours parfois flous mais aux enjeux stratégiques majeurs. En tant qu’avocat en contrats commerciaux à Paris, je vous propose un tour d’horizon exhaustif sur ce sujet : définition, utilité, calcul, différences avec le droit au bail, précautions à prendre et réponses à vos questions les plus fréquentes.

À retenir : Le pas-de-porte n’est pas toujours ce que l’on croit. C’est bien plus qu’un simple coût d’accès : sa négociation, sa qualification et ses modalités impactent directement la rentabilité et la sécurité de votre projet.

Qu'est-ce que le pas-de-porte ?

Le pas-de-porte, également appelé « droit d’entrée », est une somme d'argent versée par le locataire au propriétaire, à la conclusion du bail commercial, en contrepartie de l'entrée dans les lieux. Il ne s’agit ni d’une caution ni d’un dépôt de garantie : c’est un paiement ponctuel qui ne revient pas au locataire à la fin de la relation contractuelle.

Exemple concret : Un restaurateur qui souhaite ouvrir une brasserie dans un quartier animé se voit proposer un pas-de-porte de 30 000 €, à verser au propriétaire lors de la signature du bail — en plus du loyer mensuel.

Pas de porte ou pas de porte d’entrée : quelle différence ?

Il s’agit de synonymes dans la pratique immobilière : le pas-de-porte correspond bien à la somme versée pour obtenir l'accès effectif au local.

Le pas-de-porte : clause du bail commercial

Le pas-de-porte s’intègre systématiquement par une clause contractuelle dans le bail commercial, dont la rédaction doit préciser :

• Le montant ;
• Les modalités de paiement (versement unique ou échelonné) ;
• La qualification juridique (supplément de loyer, indemnité, ou mixte : voir plus bas).

Comment est calculé le pas-de-porte ?

Il n’existe pas de barème légal ni de grille officielle : le montant du pas-de-porte est librement négocié entre le bailleur et le futur locataire. Toutefois, sa fixation découle d’une appréciation économique et stratégique de plusieurs facteurs :

Principaux paramètres influençant le calcul

• L’emplacement du local : Un local sur un axe passant, près de commerces de destination ou d’un métro justifie souvent un pas-de-porte plus élevé.
• L’attractivité du marché : Dans un marché tendu, la concurrence pousse à la hausse.
• Nature de l’activité envisagée : Certains commerces paieront plus cher pour un emplacement porteur.
• Niveau du loyer facial : Un loyer « bas » peut être compensé par un pas-de-porte plus élevé.
• État du local et configuration
• Favorabilité des clauses du bail : Une possibilité de résiliation anticipée, par exemple, peut peser sur le montant demandé.
• Rentabilité anticipée de l’activité : Le potentiel réel ou supposé du futur locataire peut justifier une hausse du pas-de-porte.

Encadré pédagogique : Montant observé

En pratique, on observe que le montant du pas-de-porte correspond souvent à 3 à 6 mois de loyer mais il peut être très supérieur pour les emplacements exceptionnels ou dans Paris intra-muros.

Exemple de calcul de pas-de-porte

Supposons un local situé boulevard Haussmann, valeur de marché estimée à 80 000 € annuels (6 667 €/mois). Le bailleur, souhaitant bénéficier d’un supplément immédiat en contrepartie d’un loyer consenti de 5 800 €/mois, propose un pas-de-porte de 24 000 € à verser à la signature.

Tableau récapitulatif

Quelle différence entre pas-de-porte et droit au bail ?

La confusion entre ces notions est fréquente. Pourtant, elles répondent à des logiques et à des parties prenantes différentes.

• Le pas-de-porte est versé au propriétaire du local vacants, à la signature d’un nouveau bail commercial. Il n’est pas restitué.
• Le droit au bail est versé au locataire sortant (lorsqu’il cède son bail commercial), par le repreneur. Cela rémunère le droit de se substituer au cédant, et d’exploiter le local dans les mêmes conditions.

Exemple pratique : Mme Dubois quitte sa boutique où elle disposait d'un loyer modéré grâce à l'ancienneté. Le repreneur lui verse 50 000 € « droit au bail » pour bénéficier des mêmes conditions locatives et d’un emplacement courtisé. Le bailleur d’un local vide, lui, reçoit un « pas-de-porte » lors de la conclusion du bail avec un nouvel entrant.

Attention : Ces montants correspondent à des enjeux et des fiscalités différentes (voir ci-après).

Nature juridique du pas-de-porte

La doctrine et la jurisprudence distinguent deux (voire trois) qualifications du pas-de-porte :

Supplément de loyer

Il compense un loyer mensuel calculé « en dessous du marché », le bailleur cherchant à garantir une « recette globale » équivalente à la valeur réelle du bien sur la durée totale du bail.

Indemnité compensatrice (ou mixte)

Le pas-de-porte indemnise spécifiquement certains avantages accordés au locataire (exclusivités, travaux refaits, clause de franchise de loyer, etc.) ou la dépréciation des locaux (par exemple en cas d'éviction future).

Effets pratiques de la qualification

Cette distinction impacte :

• Le régime fiscal pour le bailleur et le locataire
• La déductibilité du pas-de-porte
• Son inscription en comptabilité

Bon à savoir : A défaut de mention contractuelle, les juges privilégient la qualification de « supplément de loyer ».

Exemple de clause concrète :

Le preneur versera lors de l'entrée dans les lieux une somme de 25 000 € à titre de pas-de-porte. Ce versement constitue un supplément de loyer au sens des articles 23 et suivants du décret du 30 septembre 1953.

Quels sont les impacts fiscaux du pas-de-porte ?

La fiscalité dépend de la nature attribuée au pas-de-porte par les parties – et, à défaut, par le juge.

Supplément de loyer

• Pour le bailleur : soumission à l'impôt sur le revenu/profit foncier, et à la TVA (si bail soumis à TVA), réparti sur la durée du bail.
• Pour le locataire : déduction linéaire du pas-de-porte sur la durée du bail.

Indemnité compensatrice

• Pour le bailleur : somme non assujettie à TVA, non imposable comme revenu foncier.
• Pour le locataire : immobilisation comme actif incorporel, non amortissable, non déductible du résultat.

Conseil : Précisez explicitement la qualification du pas-de-porte dans le contrat afin d’éviter toute incertitude fiscale.

FAQ et cas pratiques sur le pas-de-porte en bail commercial

Qu'est-ce que ça veut dire "pas de porte" ?

Il s’agit d’une somme demandée au locataire pour entrer dans les lieux commerciaux au moment de la signature du bail, versée au propriétaire.

Comment est calculé le pas-de-porte ?

Ni barème légal ni base automatique : il est négocié en fonction de l’emplacement, du loyer, de la rareté, des conditions de marché et de la « valeur ajoutée » du local (cf. tableau plus haut).

Quelle différence entre droit au bail et pas-de-porte ?

Le pas-de-porte est versé au propriétaire pour accéder à un local libre, tandis que le droit au bail est réglé au locataire sortant en cas de cession du bail.

Le pas-de-porte peut-il être remboursé ?

Non : sauf clause très spécifique et exceptionnelle en sens contraire, le pas-de-porte n’est jamais remboursé au locataire en fin de bail. Il s’agit d’une somme définitivement acquise au bailleur.

À quoi sert le pas-de-porte ?

Offrir au bailleur une rémunération complémentaire, soit pour compenser un loyer bas, soit pour valoriser l’emplacement et sécuriser la signature d’un locataire fiable. Pour le dirigeant, le pas-de-porte représente un investissement initial à comparer à la rentabilité anticipée.

Le pas-de-porte existe-t-il dans tous les baux commerciaux ?

Non. Il s’agit d’une clause facultative et négociable.

Peut-on payer un pas-de-porte en plusieurs fois ?

Cette modalité peut être prévue contractuellement. En pratique, le règlement unique est la règle, mais des échelonnements sont envisageables moyennant l’accord écrit du bailleur.

Le pas-de-porte existe-t-il à l’international ?

En pratique, certains pays anglo-saxons pratiquent le premium rent mais la notion juridique de "pas-de-porte" à la française n’existe pas partout. Les "key money" ou "ingoing payments" s’en rapprochent dans certains systèmes.

Droit au bail in English ?

On traduira généralement "droit au bail" par "leasehold right" ou "lease assignment". Le "pas-de-porte" correspond toutefois plutôt au "key money".

Encadré juridique : Conseils d’avocat

Le pas-de-porte est une notion à la frontière du droit et des usages commerciaux. Sa négociation et sa rédaction méritent une attention accrue et personnalisée : montant, modalités de paiement, qualification, clauses fiscales doivent être soigneusement balisés.

En tant que matière réglementée, il est fondamental de recourir au conseil d’un avocat pour anticiper les risques, négocier les meilleurs termes et sécuriser la rédaction contractuelle. Cette vigilance est primordiale pour éviter des contentieux ultérieurs ou des mauvaises surprises fiscales.

Conclusion

Le pas-de-porte représente bien plus qu’un simple coût d’accès : il reflette la stratégie du bailleur mais peut constituer un levier d’attractivité pour un dirigeant de PME désireux de s’implanter dans un secteur clé. Face à la diversité des pratiques et l’absence de cadre légal précis, un accompagnement sur-mesure par un avocat spécialisé s’impose.

Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat en contrats commerciaux et contentieux commerciaux à Paris.

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