Taxe foncière et bail commercial : guide complet pour professionnels

Introduction

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La taxe foncière reste un point crucial de négociation dans les baux commerciaux. Elle suscite de nombreuses questions pour les bailleurs et les locataires, notamment sur la possibilité et les modalités de refacturation, l’impact de la loi Pinel, l’application de la TVA, le calcul du prorata temporis, ou encore la jurisprudence récente. Ce dossier fait le point sur la législation, la fiscalité et la pratique, pour optimiser votre gestion locative et sécuriser vos relations commerciales.

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Qu’est-ce que la taxe foncière dans un bail commercial ?

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La taxe foncière est un impôt local dû par le propriétaire d’un bien immobilier, qu’il soit particulier ou entreprise. Elle concerne à la fois les propriétés bâties et non bâties, y compris les locaux commerciaux et professionnels. Son montant sert au financement des budgets des communes et départements.

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Calcul de la taxe foncière pour un local commercial

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Le calcul repose sur trois éléments principaux :
• La valeur locative cadastrale du bien (valeur théorique de location selon l’administration) ;
• Un abattement de 50% pour les propriétés bâties ;
• Le taux d’imposition voté chaque année par les collectivités locales.
Le montant final = (valeur locative cadastrale x 50%) x taux de la collectivité.

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Bon à savoir : La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figure souvent sur le même avis, mais relève de règles spécifiques.

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Qui paie la taxe foncière dans un bail commercial ?

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Le principe légal

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Par défaut, le propriétaire (le bailleur) est redevable de la taxe foncière, peu importe la qualité d’occupant du local.

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Exception : refacturation au locataire (« transfert conventionnel »)

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Il est toutefois courant de prévoir, via une clause expresse dans le bail commercial, que le locataire prend à sa charge la taxe foncière. Cette pratique est légale, à condition d’être clairement stipulée dans le contrat.
À retenir : Sans clause spécifique dans le bail, la taxe foncière reste une charge exclusive du bailleur.

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Refacturation de la taxe foncière au locataire : conditions et limite

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Obligation d’une clause écrite et précise

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• La clause de refacturation doit être claire et explicite.
• Depuis la loi Pinel (2014), toute charge récupérée doit figurer dans un inventaire détaillé en annexe du bail (art. L.145-40-2 du Code de commerce).

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Effet de la loi Pinel

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La refacturation de la taxe foncière reste possible mais :
• Certains frais restent non récupérables par le bailleur (ex : gros travaux, travaux de mise aux normes, honoraires de gestion, dépenses pour locaux vacants dans un immeuble collectif).
• Le bailleur doit transmettre chaque année le détail des impôts, taxes et charges à venir au locataire.
• L’inventaire doit différencier ce qui est répercuté ou non.

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TVA et refacturation

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Si le bailleur est assujetti à la TVA, la refacturation de la taxe foncière doit être soumise à la TVA au taux en vigueur, et facturée sur la base du montant réel payé. À défaut d’option pour la TVA, la refacturation est sans TVA.

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Prorata temporis

En cas de changement de locataire en cours d’année, la taxe foncière pourra être refacturée au prorata temporis d’occupation, selon la période effective.

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Preuve et justification

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Le bailleur doit fournir au locataire :
• L’avis d’imposition,
• Un détail du montant refacturé,
• La facture conforme (mentions légales, TVA le cas échéant).

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Taxe foncière : particularités et points d’attention

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Taxe foncière et bail emphytéotique

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Dans le bail emphytéotique, c’est l’emphytéote (locataire longue durée) qui supporte légalement la taxe foncière, même en l’absence de clause, car il a des droits assimilés au propriétaire.

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Contestation et jurisprudence

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• Le locataire ne peut refuser le paiement que si la clause est absente ou imprécise.
• Les clauses générales (« net de toutes taxes ») sont admises pour les anciens baux, mais depuis la loi Pinel, une clause spécifique reste requise.
• La jurisprudence récente a confirmé la nécessité d’une clause claire pour imputer la taxe au locataire après 2014.

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Taxe foncière et taxe ordures ménagères (TEOM)

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La TEOM peut également être refacturée au locataire, à condition d’être prévue par le bail.
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FAQ – Taxe foncière et bail commercial : vos réponses pratiques

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Est-ce que le locataire doit payer la taxe foncière ?

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Par principe non. Il peut le faire si une clause du bail l’impose expressément.

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Peut-on récupérer la taxe foncière dans un bail commercial ?

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Oui, avec clause précise dans le bail. Après la loi Pinel, cela doit être détaillé dans l’inventaire joint au bail.

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Qui paie la taxe foncière d’un bail emphytéotique ?

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C’est l’emphytéote (le locataire), par effet légal, sauf stipulation contraire.

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Est-il légal de faire payer la taxe foncière au locataire ?

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Oui, à condition de le prévoir explicitement dans le bail, en respectant les limitations de la loi Pinel.

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La refacturation de la taxe foncière doit-elle être faite avec TVA ?

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Oui, si le bailleur est assujetti à la TVA sur loyers et charges, sur la base du montant exact payé.

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Jurisprudence récente ?

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La Cour de cassation admet la refacturation si le bail est explicite. Pour les baux conclus avant la loi Pinel, une clause générale suffisait ; depuis la réforme, exigence de clause précise.

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Comment fonctionne le prorata temporis ?

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En cas de changement d’occupant, la taxe peut être refacturée au prorata du temps d’occupation, selon la mention du bail.

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Taxe foncière et taxe ordures ménagères ?

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La TEOM peut être refacturée au locataire si une clause du bail le prévoit et la distingue clairement.

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Conclusion

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La taxe foncière dans les baux commerciaux est juridiquement à la charge du propriétaire, mais la pratique permet sa refacturation au locataire par une clause précise et conforme à la loi Pinel. Pour une relation sereine, bailleurs et locataires doivent veiller à une rédaction minutieuse et actualisée de leurs contrats, à la communication transparente sur les charges, à la gestion rigoureuse des refacturations (montant réel, TVA, justificatifs) et à la prise en compte de la jurisprudence évolutive. En cas de doute, faites-vous accompagner par un avocat spécialisé.

À retenir :
• Clause expresse obligatoire après 2014
• Respect strict de l’inventaire des charges
• Communication transparente avec justificatifs
• Sécurisation de la pratique, évitant tout contentieux futur

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