Urbanisme commercial : définition, législation, acteurs et pratiques

Définition de l’urbanisme commercial : cadre général

L’urbanisme commercial consiste en l’ensemble des règles, pratiques et politiques organisant le développement et l’implantation des équipements commerciaux au sein des villes et territoires. Son objectif central : veiller à l’équilibre territorial des commerces, éviter les nuisances (pollution visuelle, entrave à la circulation, concurrence déloyale), préserver les centres-villes et assurer le dynamisme économique.

Exemple concret : La délimitation de zones commerciales périphériques à l’écart des centres-villes, soumise à autorisation, pour éviter le déclin des commerces de centre-ville.

Les grands principes et composantes de l’urbanisme commercial

• Planification : la localisation des zones commerciales est définie au sein de documents d’urbanisme (PLU, SCOT, DAAC).
• Accessibilité et mobilité : obligation d’étudier la desserte par les transports, l’accessibilité aux piétons et cyclistes, et la gestion des flux.
• Mixité et revitalisation : favoriser la diversité commerciale et la revitalisation des tissus urbains existants.
• Environnement : limitation de l’étalement urbain, préservation des espaces naturels et agricoles.

Quelle est la définition de l’aménagement commercial en urbanisme ?

L’aménagement commercial désigne la répartition pertinente des équipements commerciaux urbains, intégrant leur localisation, l’intégration paysagère et environnementale, la gestion de la vacance et la redynamisation des centres. Il s’agit d’orienter le développement afin de garantir un équilibre entre grandes surfaces, petits commerces et zones piétonnes, avec prise en compte des enjeux écologiques.

Exemple : Création d’un nouveau centre commercial regroupé à proximité des transports et prévoyant des espaces verts et des cheminements, pour minimiser l’usage de la voiture.

Quels sont les différents types d’urbanisme ?

Types d’urbanisme commercial

• Centralité urbaine : projets s’insérant dans les centres-villes pour stimuler l’activité de proximité et limiter la désertification urbaine (ex : requalification d’une place commerçante).
• Zones périphériques : création de zones commerciales à l’entrée des agglomérations, soumises à autorisation si la superficie dépasse 1 000 m² de vente.
• Aménagement concerté : interventions coordonnées (ZAC) qui intègrent différentes fonctions urbaines autour d’un projet commercial majeur.
• Redéploiement ou restructuration : transformation de zones existantes, notamment pour répondre aux nouveaux usages (logistique urbaine, click and collect, “drive”, etc.).

Typologies fonctionnelles

• Commerces de centre-ville
• Centres commerciaux régionaux
• Parcs d’activités commerciales
• Marchés et halles urbaines

Cadre légal et documents directeurs de l’urbanisme commercial

Règles nationales et locales

• Code de l’urbanisme et code de commerce, qui imposent l’obtention d’une autorisation d’exploitation commerciale (AEC) pour toute surface de plus de 1 000 m² (loi ELAN de 2018).
• SCOT (Schéma de cohérence territoriale) et PLU (Plan local d’urbanisme), qui dressent la cartographie des futures implantations et imposent des critères urbanistiques stricts pour éviter l’étalement.
• DAAC (Document d’aménagement artisanal et commercial), obligatoire dans les SCOT depuis la loi ELAN, pour localiser et fixer les conditions d’implantation commerciale.

Procédure d’autorisation

• Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC) : évalue l’intérêt public, la concurrence, l’impact environnemental, l’emploi et la complémentarité territoriale.
• Permis de construire valant AEC : un permis peut désormais intégrer l’autorisation commerciale.
• Critères européens : la CJUE admet les restrictions si elles sont justifiées par l’intérêt général (préservation des centres-villes, lutte contre l’étalement), à proportion.

Acteurs de l’urbanisme commercial : rôles et missions

Collectivités territoriales et intercommunalités

• Élaborent PLU, SCOT, DAAC.
• Délivrent ou refusent l’autorisation d’implantation.
• Favorisent la concertation et la planification stratégique à l’échelle du bassin de vie.

L’État

• Garantit le contrôle de légalité et l’application du droit européen (préservation des équilibres, concurrence, respect de l’environnement).
• Peut intervenir sur la décision de démantèlement (si aucune réouverture d’un magasin n’intervient sous 3 ans).

CDAC et CNAC (Commission nationale)

• Évaluent la conformité des projets commerciaux à la législation.
• Examens multipartites avec élus, représentants de commerçants et associations de consommateurs.

Autres acteurs

• Urbanistes, promoteurs, conseils spécialisés.
• Commerçants, associations de riverains, instances de concertation citoyenne.

Exemples concrets et jurisprudence en urbanisme commercial

Encadré
Des projets tels que la requalification de la Place Morgan à Salon-de-Provence ou la restructuration de zones commerciales par le groupe Frey illustrent comment l’urbanisme commercial peut servir la revitalisation urbaine et la cohésion économique.

Jurisprudence récente :

• CJUE, arrêts des 24 mars 2011 et 30 janvier 2018 : validation des seuils d’implantation pour sauvegarde des centres-villes, sous réserve de proportionnalité et de justifications urbanistiques, non purement économiques.

FAQ – Urbanisme commercial : questions essentielles

Quelle est la définition de l’urbanisme commercial ?

L’urbanisme commercial désigne la planification, la gestion et l’encadrement réglementaire de l’implantation et de l'aménagement des surfaces commerciales sur un territoire donné, pour favoriser l’équilibre urbain, la cohésion économique et la préservation de l’environnement.

Quels sont les différents types d’urbanisme ?

Il existe l’urbanisme de centralité, périphérique, concerté et de restructuration, chacun répondant à des enjeux différents selon la morphologie urbaine et les objectifs de développement territorial.

Qui sont les acteurs de l’urbanisme commercial ?

Les principaux acteurs de l’urbanisme commercial sont : les collectivités locales, les CDAC/CNAC, l’État, les urbanistes et conseils, ainsi que les associations de riverains et commerçants.

Quelle est la définition de l’aménagement commercial en urbanisme ?

L’aménagement commercial consiste à répartir, localiser et intégrer les équipements commerciaux de façon cohérente et durable dans un tissu urbain existant, tout en tenant compte de la concurrence, des besoins des habitants et du respect des contraintes environnementales.

Conseils pratiques et points d’attention pour les juristes et décideurs

• Toujours intégrer le commerce dans les documents d’urbanisme : PLU, SCOT, DAAC
• Privilégier la concertation et la planification à l’échelle intercommunale pour éviter la concurrence municipale stérile.
• Veiller à la proportionnalité et à la justification urbanistique des restrictions pour garantir la conformité au droit européen et éviter le contentieux
• S’entourer de professionnels spécialisés pour l’élaboration des dossiers d’AEC (analyse socio-économique, impact environnemental, intégration paysagère…).

Conclusion
L’urbanisme commercial, situé au carrefour du droit, de l’économie et de la ville, exige une planification rigoureuse, la maîtrise des enjeux sociaux et environnementaux et une anticipation des mutations du commerce, notamment sous l’effet du numérique, en vue de soutenir un développement urbain harmonieux et résilient.

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À propos de l’auteur

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Guillaume Leclerc, avocat au Barreau de Paris en contrats commerciaux et contentieux des affaires.

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