Introduction : enjeux et cadre juridique du commandement de payer visant la clause résolutoire

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Le commandement de payer visant la clause résolutoire constitue une étape fondamentale dans le règlement des impayés au sein des baux commerciaux. Sa délivrance obéit à un formalisme strict et engage directement la pérennité du contrat, mais aussi la protection des droits du preneur. En tant qu’avocat, il est crucial d’éclairer les parties sur les conséquences, les exigences et les leviers de contestation qui en découlent.

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La clause résolutoire dans le bail commercial

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Définition et fonctions

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La clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoit la dissolution automatique du contrat, notamment en cas de manquement au paiement du loyer et des charges. Cette clause décharge le bailleur du fardeau d’une procédure judiciaire longue pour résilier le bail.

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Exemple concret :

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“À titre d’exemple, une clause formulée ainsi : ‘En cas de non-paiement par le preneur d’un seul terme de loyer à son échéance, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux.’”

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Le commandement de payer : mécanisme et formalisme

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Qu’est-ce qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire ?

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Le commandement de payer est un acte délivré par huissier (actuellement commissaire de justice) qui rappelle au locataire l’existence d’un impayé et vise la clause résolutoire du bail. Sa délivrance marque le point de départ du délai légal de régularisation et doit impérativement comporter des mentions obligatoires précises.

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Les mentions obligatoires et la précision du commandement

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Pour être valable, le commandement doit :

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• Reproduire la clause résolutoire du bail commercial,
• Distinguer clairement le montant du loyer, les charges, les éventuels intérêts et pénalités,
• Détailler le calcul des sommes réclamées, de manière chronologique et explicite,
• Mentionner le délai prévu pour apurer la dette (généralement un mois selon la loi ; deux mois en habitation).

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Cas jurisprudentiel :

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Un bailleur avait ajouté au décompte des frais de relance et des provisions sur charges, non autorisés par le bail. La Cour d’appel de Paris a jugé le commandement invalide, car les sommes réclamées étaient mal fondées et mal expliquées.

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Validité et causes de nullité du commandement de payer

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Les conditions de validité

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• Respect des mentions légales (article L.145-41 C. com),
• Justification des sommes réclamées, dates d’échéances, nature des dettes,
• Communication du décompte détaillé.

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Nullité du commandement et conséquences

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Un commandement imprécis ou erroné est dépourvu d’effet et peut être annulé en justice.

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Exemples de nullité :

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• Décompte insuffisamment détaillé ou chronologique,
• Sommes non dues ou non justifiées,
• Oubli de mention du délai de régularisation.

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Encadré pratique :

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Comment vérifier la validité d’un commandement ?

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Relisez attentivement le décompte, exigez la documentation, vérifiez les postes non prévus au contrat.

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Les étapes après la délivrance du commandement de payer

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Que faire pour le locataire ?

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Après réception, le locataire dispose d’un délai pour régler les sommes dues ou contester l’acte :
• Paiement intégral : éteint la menace de résiliation,
• Négociation ou recours devant le juge (délai de grâce, contestation du montant ou de la validité du commandement).

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Contestation du commandement de payer

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Le locataire peut :
• Saisir le juge de l’exécution ou le tribunal judiciaire pour contester la validité,
• Invoquer la mauvaise foi du bailleur (locaux inexploitables, décompte erroné, frais non prévus).

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Conséquences de la clause résolutoire : résiliation et expulsion

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Si le locataire ne régularise pas, le bail peut être résilié de plein droit et entraîner son expulsion.

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Des exceptions existent toutefois (bonne foi du locataire, suspension judiciaire du délai, régularisation partielle).

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Encadré pédagogique :

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La résiliation n’intervient qu’après constat judiciaire ; le locataire conserve des droits en cas de contestation fondée ou de régularisation rapide.

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Jurisprudence récente et évolutions législatives

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Jurisprudence illustrative

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• CA Paris, 19 octobre 2022 : Nullité du commandement faute de décompte précis.
• CA Aix-en-Provence, octobre 2024 : Le preneur qui quitte les locaux suite à un commandement n’a pas à donner congé selon les formes classiques.

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Nouvelle législation sur les loyers impayés

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Après la réforme du 29 juillet 2023, tout bail commercial doit impérativement prévoir une clause résolutoire, renforçant ainsi le formalisme du commandement.

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FAQ des loyers impayés et commandement de payer

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Qu’est-ce qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire ?

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Le commandement de payer rappelle au locataire qu’à défaut d’apurement dans un délai d’un mois, la résiliation du bail sera acquise de plein droit selon la clause résolutoire.

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Comment contester un commandement de payer visant la clause résolutoire ?

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Il convient de vérifier la précision du décompte, la justification des sommes, l’existence de la clause résolutoire, et saisir le juge si besoin. Des arguments de forme (imprécision, erreur, frais non prévus) ou de fond (mauvaise foi du bailleur) sont recevables.

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Quelle est la validité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un bail commercial ?

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Il doit respecter la loi et la jurisprudence : mentions obligatoires, décompte clair et chronologique, copie du bail et de la clause résolutoire.

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Quelle suite après un commandement de payer ?

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Sans régularisation, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater la résiliation et obtenir l’expulsion. Cependant, le locataire peut demander des délais ou suspendre la procédure en cas de contestation fondée.

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Nullité commandement de payer visant la clause résolutoire ?

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Toute imprécision, omission ou erreur peut entraîner la nullité du commandement, privant le bailleur de la possibilité de mettre en œuvre la clause.

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Combien de loyer impayé avant expulsion ?

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La clause résolutoire peut jouer dès le premier terme impayé, selon la rédaction du bail. Mais en pratique, le juge apprécie la gravité du manquement et la régularisation éventuelle.

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Erreur de décompte commandement de payer bail commercial ?

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Le décompte annexé doit être entièrement transparent, détaillé et chronologique. Toute erreur expose le bailleur à la nullité de l’acte.

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Commandement de payer délivré par huissier (commissaire de justice) ?

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L’acte doit obligatoirement être délivré par un officier ministériel, garantissant la régularité et l’opposabilité de l’acte.

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Exemples complémentaires et cas concrets

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Exemple de clause résolutoire type

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“Si le preneur ne s’acquitte pas à son échéance de tout terme de loyer ou de charges, le bail pourra être résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, et cela sans préjudice de tous autres droits et actions.”

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Cas concret : nullité du commandement

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Un bailleur réclame des frais et charges non prévus : le commandement de payer est annulé, le preneur reste en place.

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Cas concret : contestation et délai de grâce

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Le locataire, victime d’un décompte excessif, saisit le juge et obtient un délai supplémentaire pour se régulariser avant résiliation du bail.

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Conclusion : points clé à retenir

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Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être rédigé avec exactitude et rigueur. Les parties doivent veiller à la clarté du décompte et à la validité de la clause, sous peine de nullité de la procédure. Enfin, la concertation et la réactivité restent les meilleurs atouts pour prévenir la résiliation et préserver les intérêts des acteurs du bail commercial.

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Pour aller plus loin, consultez votre conseil afin d’anticiper ou contester une procédure ou formaliser vos actes dans le respect des dernières jurisprudences et évolutions législatives.

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À propos de l’auteur

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Guillaume Leclerc, avocat au Barreau de Paris en contrats commerciaux et contentieux des affaires.

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