Promoteur immobilier qui ne paie pas : les recours de l'entreprise de travaux

Vous avez livré la structure d'un immeuble de logements, monté les façades d'un immeuble tertiaire ou posé les process d'une plateforme logistique, et vos situations de travaux restent impayées depuis quatre ou six mois. Le maître de l'ouvrage évoque un déblocage bancaire en cours, un retard de commercialisation, une régularisation à la réception. Pendant ce temps, votre trésorerie absorbe les salaires, les matériaux et vos propres sous-traitants. Le cas du promoteur immobilier qui ne paie pas concerne chaque année des centaines d'entreprises, sur des enjeux allant de 50 000 euros à plusieurs millions d'euros.

Le droit français offre pourtant à l'entreprise de travaux un arsenal bien plus efficace qu'au fournisseur ordinaire : garantie de paiement d'ordre public, faculté de suspendre le chantier, mesures conservatoires sur les lots invendus, action directe du sous-traitant, voies de titre rapide. Ces leviers se périment vite : la garantie perd son intérêt une fois le chantier achevé, l'hypothèque provisoire perd son assiette à mesure que les lots se vendent, et la déclaration de créance se forclôt en deux mois. Le facteur temps est le déterminant principal du taux de récupération.

Cet article détaille la cartographie du montage promoteur, les créances qui font litige, les garanties à activer, les sûretés sur l'immeuble, les voies de titre rapide et la conduite à tenir en procédure collective. Nos avocats en droit des affaires à Paris accompagnent régulièrement des entreprises de travaux confrontées à ces situations.

Un impayé de promoteur n'est pas un impayé ordinaire

Une opération financée à crédit, avec des marges structurellement tendues

Une opération de promotion se finance rarement sur fonds propres : le montage associe un apport de 10 à 20 % du coût de revient, un crédit promoteur bancaire et les appels de fonds des acquéreurs. Le crédit n'est débloqué que si des conditions de tirage sont remplies, notamment un taux de précommercialisation, un permis purgé de recours et une garantie financière d'achèvement. Dès qu'une condition n'est plus satisfaite, la banque suspend les déblocages et le maître de l'ouvrage se retrouve sans trésorerie alors que le chantier avance. Votre impayé est le symptôme d'un blocage situé en amont.

Le calendrier de commercialisation est votre meilleur levier

Une opération vit sur un calendrier commercial très contraint : le rythme des actes de vente conditionne les tirages bancaires, la reconnaissance du chiffre d'affaires à l'avancement et la libération des fonds propres pour l'opération suivante. Chaque semaine de retard a un coût direct en frais financiers et en indemnités dues aux acquéreurs. Cette sensibilité au temps fait la force de l'entreprise bien conseillée : une mesure qui bloque la signature des actes chez le notaire coûte au maître de l'ouvrage bien plus cher que votre créance. Créez donc d'abord la gêne, puis négociez.

Pourquoi un promoteur immobilier qui ne paie pas cède plus vite qu'un autre débiteur

Trois caractéristiques rendent ce débiteur vulnérable. Son actif principal est un immeuble identifié et publié au service de la publicité foncière, qu'il ne peut ni déplacer ni dissimuler. La valeur de cet actif dépend de sa liquidité juridique, or un lot grevé d'une inscription ne se vend pas. Enfin ses partenaires notariaux et bancaires refusent de régulariser une vente sans provision. Vous n'avez donc pas à convaincre votre débiteur. Cette démarche prolonge la gestion des encours détaillée dans notre guide du recouvrement des factures impayées dans le BTP, en la concentrant sur l'immeuble.

Identifier le vrai débiteur : la cartographie du montage

Société civile de construction vente et société de programme mono-opération

La première erreur consiste à croire que votre débiteur est le groupe dont le logo figurait sur le panneau de chantier. Dans la quasi-totalité des opérations, le maître de l'ouvrage est une structure dédiée à une seule opération, constituée pour l'occasion et destinée à être dissoute après livraison. Elle prend le plus souvent la forme d'une société civile de construction vente, régie par les articles L. 211-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, ou d'une société commerciale de programme au capital parfois réduit à quelques milliers d'euros.

L'absence d'actifs hors programme et l'effet de la forme sociale

Le bilan de cette structure se limite au terrain, aux travaux en cours, au stock de lots invendus et aux créances sur les acquéreurs : une fois les lots vendus et le crédit remboursé, il ne reste rien à saisir. Dans une société civile de construction vente, les associés répondent des dettes sociales à proportion de leurs droits sociaux, ce que rappelle l'article L. 211-2 du code de la construction et de l'habitation, mais seulement après vaines poursuites contre la société, condition posée par l'article 1858 du code civil. En société en nom collectif, les associés sont tenus solidairement et indéfiniment.

Promoteur délégué, mandataire, co-promotion et groupe

Certaines opérations reposent sur un contrat de promotion immobilière, défini par l'article 1831-1 du code civil comme un mandat d'intérêt commun par lequel le promoteur s'engage à faire réaliser un programme au moyen de contrats de louage d'ouvrage ; le même texte fait du promoteur le garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage. Votre débiteur peut alors être l'investisseur mandant. Exigez le mandat, les statuts et l'actionnariat, car en co-promotion le second promoteur n'apparaît souvent que là.

Les créances qui font litige en promotion immobilière

Situations de travaux, solde et décompte général

Le paiement s'effectue par situations mensuelles établies par l'entreprise, vérifiées par le maître d'oeuvre puis validées par le maître de l'ouvrage. Le premier terrain de conflit est l'écart entre situation présentée et situation acceptée : vous valorisez 68 % d'avancement, le maître d'oeuvre retient 61 %, une retenue est appliquée au titre de réserves. Le second est le solde, où se concentrent pénalités globales, refus de travaux supplémentaires et comptes prorata déséquilibrés. Nous analysons ces mécanismes dans notre article sur le décompte général définitif contesté.

Travaux supplémentaires et modificatifs acquéreurs

La promotion génère un volume de modifications supérieur à celui d'un marché classique, car le maître de l'ouvrage vend un produit qu'il adapte en cours de chantier. Ces travaux modificatifs acquéreurs représentent couramment 2 à 5 % du montant des marchés. Le risque est qu'ils soient demandés oralement puis contestés au décompte, faute d'ordre de service écrit et de prix convenu. La règle de survie ne souffre aucune exception : aucune intervention hors marché sans écrit préalable mentionnant la prestation, le prix, l'incidence sur le délai et le signataire habilité.

Retenue de garantie, révision de prix et immobilisation

La retenue de garantie de 5 % prévue par la loi du 16 juillet 1971 est fréquemment détournée : appliquée au-delà du plafond, cumulée avec d'autres retenues, conservée bien après le délai d'un an suivant la réception, ou opposée en compensation de créances contestées. La substitution d'une caution personnelle et solidaire doit être négociée dès la signature. La révision de prix constitue un second poste de litige, avec des désaccords sur le mois de référence et la formule. L'immobilisation de matériel due à un chantier suspendu ouvre droit à indemnisation si elle est constatée jour après jour.

Les garanties légales à activer immédiatement

La garantie de paiement de l'article 1799-1 du code civil

C'est l'outil le plus puissant et le plus méconnu du droit de la construction privée. L'article 1799-1 du code civil impose au maître de l'ouvrage de garantir à l'entrepreneur le paiement des sommes dues dès que le montant du marché dépasse le seuil fixé par le décret n° 99-658 du 30 juillet 1999, soit 12 000 euros hors taxes. En cas de crédit spécifique, le prêteur doit verser les fonds directement à l'entrepreneur. À défaut, le paiement doit être garanti par un cautionnement solidaire d'un établissement de crédit, d'une société de financement, d'une entreprise d'assurance ou d'un organisme de garantie collective.

Un texte d'ordre public et un outil de diagnostic

Ce texte est d'ordre public : aucune clause du marché ne peut y déroger et une renonciation de l'entreprise est inopérante. L'obligation pèse sur le maître de l'ouvrage dès la conclusion du marché, ce qui vous permet de réclamer la garantie à tout moment, y compris après achèvement des travaux. En pratique, la simple demande écrite produit un effet révélateur : un maître de l'ouvrage solide transmet l'attestation en quelques jours, un maître de l'ouvrage fragile multiplie les explications dilatoires. Formulez donc cette demande sans attendre le premier impayé.

La faculté de surseoir aux travaux

Le même article organise la sanction de l'absence de garantie : tant que celle-ci n'a pas été fournie et que l'entrepreneur demeure impayé des travaux exécutés, il peut surseoir à l'exécution du marché après mise en demeure restée sans effet à l'expiration d'un délai de quinze jours. Adossé à l'exception d'inexécution de l'article 1219 du code civil, c'est la seule voie permettant d'arrêter un chantier sans encourir de pénalités ni de mise en régie. La Cour de cassation juge qu'une procédure collective ne peut contraindre l'entrepreneur ayant régulièrement notifié sa suspension à reprendre les travaux sans obtenir cette garantie.

Garanties contractuelles, cautions et sûretés négociées

Plusieurs sûretés complémentaires doivent être recherchées sur les opérations importantes. La garantie autonome à première demande de l'article 2321 du code civil offre une sécurité supérieure au cautionnement, le garant payant sur simple demande conforme. La délégation de paiement acceptée par écrit sécurise efficacement les flux, et le compte séquestre alimenté à chaque situation validée constitue une solution appréciée sur les gros programmes. L'engagement écrit de la société mère, enfin, doit comporter une véritable obligation de faire : un engagement de simple soutien moral n'a aucune valeur contraignante.

Le privilège de l'entrepreneur et les sûretés sur l'immeuble

Un privilège immobilier spécial supprimé depuis le 1er janvier 2022

De nombreux modèles de marchés mentionnent encore le privilège immobilier spécial des architectes, entrepreneurs et maçons, qui figurait à l'ancien article 2374 du code civil. S'appuyer sur une sûreté disparue conduit à des erreurs graves. L'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, a transformé les privilèges immobiliers spéciaux en hypothèques légales spéciales, désormais énumérées à l'article 2402 du code civil, et a supprimé de cette liste le privilège des architectes et entrepreneurs, ainsi que celui du prêteur de deniers ayant servi à les payer.

Un formalisme dissuasif qui rendait ce privilège inutilisable

Le rapport au Président de la République accompagnant l'ordonnance justifie la suppression par le constat que la lourdeur du dispositif était telle qu'il n'était pas utilisé, les professionnels conservant la faculté de prendre une hypothèque conventionnelle ou une hypothèque judiciaire conservatoire. L'ancien privilège supposait deux constatations par un professionnel désigné par le tribunal : un procès-verbal dressé avant le commencement des travaux pour décrire l'état des lieux, puis un second après achèvement, la sûreté ne portant que sur la plus-value constatée. Aucune entreprise ne fait dresser un tel constat avant de démarrer.

L'utilité réelle en pratique : l'hypothèque conventionnelle négociée

Il reste une voie amiable trop peu utilisée : l'hypothèque conventionnelle consentie en garantie du solde du marché, par acte notarié et inscription au service de la publicité foncière, pour des frais modestes au regard des enjeux. Elle se négocie utilement lors de l'octroi d'un moratoire sur un arriéré important ou d'une reprise de chantier après suspension. Vérifiez le rang de l'inscription, car la banque qui finance l'opération dispose en général d'un premier rang : la valeur de votre garantie dépend du différentiel entre la valeur des lots et l'encours restant dû.

L'hypothèque judiciaire provisoire sur les lots invendus : l'arme décisive

Les conditions de l'autorisation judiciaire

L'article L. 511-1 du code des procédures civiles d'exécution permet à toute personne dont la créance paraît fondée en son principe de solliciter l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement. Cette mesure prend la forme d'une saisie conservatoire ou d'une sûreté judiciaire. L'article L. 531-1 du même code précise que la sûreté judiciaire peut porter sur les immeubles, les fonds de commerce, les actions, parts sociales et valeurs mobilières : c'est le fondement de l'hypothèque provisoire.

Une créance fondée en son principe et des circonstances menaçantes

Les deux conditions sont appréciées avec réalisme. Le caractère fondé en son principe n'exige pas une créance incontestable : des situations validées, un projet de décompte final et des relances non contredites suffisent généralement. Les circonstances menaçant le recouvrement résultent de la faiblesse du capital, de l'absence d'actif hors programme, de l'accumulation des impayés ou de la commercialisation en cours qui va faire disparaître l'assiette de la garantie. Ce dernier argument, propre à la promotion, doit être documenté par les annonces de vente et l'état d'avancement commercial.

Blocage de la commercialisation, réaction des notaires et des banques

L'effet pratique est disproportionné par rapport au coût. Le notaire découvre l'inscription à l'état hypothécaire, informe l'acquéreur et sa banque, et refuse de régulariser sans mainlevée ou séquestre du prix. Sur un programme comptant dix lots invendus à 300 000 euros, une créance de 400 000 euros inscrite bloque trois millions d'euros de potentiel commercial. La mesure doit être suivie, dans le mois de son exécution, de l'engagement de la procédure au fond, sous peine de caducité. Nous détaillons cette mécanique dans notre article dédié à l'hypothèque judiciaire provisoire sur un programme immobilier.

Obtenir un titre vite : référé-provision et injonction de payer

Le référé-provision, voie reine des créances non sérieusement contestables

Le référé-provision permet d'obtenir en quelques semaines une condamnation au paiement d'une provision exécutoire de plein droit lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile devant le président du tribunal judiciaire et de l'article 873 alinéa 2 devant le président du tribunal de commerce. La provision peut atteindre la totalité de la créance établie. La difficulté tient au standard de la contestation sérieuse : un maître de l'ouvrage bien conseillé produira réserves, décompte reconventionnel et pénalités pour la faire apparaître.

L'injonction de payer et la mise en demeure préalable

La procédure d'injonction de payer, régie par les articles 1405 et suivants du code de procédure civile, permet d'obtenir sur requête une ordonnance portant injonction de payer une créance contractuelle certaine, liquide et exigible. Son avantage est le coût, son inconvénient l'opposition, qui renvoie l'affaire au fond. En amont, la mise en demeure dépasse la simple formalité : elle fait courir les intérêts de retard dus au taux prévu par l'article L. 441-10 du code de commerce, majorés de l'indemnité forfaitaire de 40 euros, et conditionne la suspension de l'article 1799-1.

Choisir la bonne voie selon la nature du litige

La stratégie se construit à partir de deux paramètres : le degré de contestabilité de la créance et l'urgence de trésorerie. Une créance incontestable et urgente appelle une mesure conservatoire suivie d'un référé-provision. Une créance partiellement contestée appelle une scission, le référé portant sur la partie certaine. Un litige global de décompte, mêlant pénalités, malfaçons et travaux supplémentaires croisés, appelle une procédure au fond, souvent précédée d'une mesure conservatoire destinée à préserver le gage. Le tableau suivant synthétise ces voies, leurs conditions, leurs délais et leurs effets.

Le promoteur en difficulté : réflexes de survie

Déclarer votre créance dans les deux mois de la publication au BODACC

L'article L. 622-24 du code de commerce impose à tous les créanciers dont la créance est née avant le jugement d'ouverture d'adresser leur déclaration au mandataire judiciaire dans le délai réglementaire de deux mois à compter de la publication du jugement au BODACC, délai doublé pour les créanciers domiciliés hors de France métropolitaine. À défaut, la créance est frappée de forclusion. La déclaration doit détailler le principal, les intérêts et surtout les sûretés invoquées : une créance chirographaire n'est presque jamais payée, alors qu'une inscription hypothécaire antérieure conserve son rang.

Arrêt des poursuites individuelles et contrats en cours

Le jugement d'ouverture interrompt et interdit toute action en paiement des créances antérieures en application de l'article L. 622-21 du code de commerce, et arrête les procédures d'exécution : ce qui n'a pas été fait avant l'ouverture ne pourra plus l'être. Le sort du marché relève du régime des contrats en cours, organisé par l'article L. 622-13 du code de commerce en sauvegarde et redressement et par l'article L. 641-11-1 en liquidation. Vous ne pouvez pas résilier unilatéralement, mais vous pouvez mettre l'administrateur ou le liquidateur en demeure de se prononcer sur la continuation.

Créances postérieures et conditions de reprise du chantier

Si le chantier se poursuit, les créances nées régulièrement après le jugement pour les besoins de la procédure bénéficient du traitement préférentiel prévu par l'article L. 622-17 du code de commerce en sauvegarde et redressement, et par l'article L. 641-13 en liquidation : elles doivent être payées à échéance et, à défaut, sont réglées par privilège. Ce régime est votre principale protection pour la suite des travaux, mais exigez un engagement écrit sur les modalités de paiement et, surtout, la garantie de paiement légale avant toute reprise effective.

La garantie financière d'achèvement, un tiers payeur possible

Dans les ventes en l'état futur d'achèvement du secteur protégé, le vendeur doit justifier d'une garantie financière d'achèvement dont les formes sont précisées par l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation : ouverture de crédit par laquelle le garant s'oblige à avancer les sommes nécessaires à l'achèvement, ou convention de cautionnement l'obligeant envers l'acquéreur solidairement avec le vendeur. Depuis 2015, seule une garantie extrinsèque est admise. Elle profite aux acquéreurs et non aux entreprises, mais constitue une source de financement identifiée pour les travaux restants.

Remonter au-delà de la société de programme

Engagements de la société mère et lettres d'intention

Le premier axe, et le plus solide, est celui d'un engagement volontaire de la société mère. Relisez l'intégralité du dossier contractuel et de la correspondance : lettre de confort adressée pour vous convaincre de contracter, courriel d'un dirigeant s'engageant à faire régler les situations, garantie signée puis oubliée, engagement consigné dans un compte rendu. Une lettre d'intention comportant une obligation de faire, par exemple celle de doter la filiale des moyens nécessaires au règlement de ses dettes de chantier, peut engager la responsabilité contractuelle de son auteur.

Confusion de patrimoines, immixtion et apparence

Le deuxième axe consiste à démontrer que la société de programme n'était pas autonome. Lorsque la société mère s'est immiscée dans la gestion au point de créer l'apparence d'un engagement personnel, une responsabilité peut être recherchée. En procédure collective, l'article L. 621-2 du code de commerce permet d'étendre la procédure à une autre personne en cas de confusion des patrimoines ou de fictivité. Ces actions restent difficiles et très exigeantes en preuve, car l'appartenance à un groupe est en elle-même parfaitement licite.

Responsabilité du dirigeant et soutien abusif du financeur

En cas de liquidation judiciaire, l'article L. 651-2 du code de commerce permet de rechercher la responsabilité du dirigeant pour insuffisance d'actif en cas de faute de gestion, mais cette action est en principe exercée par le liquidateur et non par le créancier isolé : votre rôle consiste à lui communiquer vos éléments. La responsabilité du dirigeant peut aussi être recherchée en cas de faute séparable de ses fonctions, hypothèse admise restrictivement. Quant à la banque, sa responsabilité pour soutien abusif est strictement encadrée par l'article L. 650-1 du code de commerce.

Vous êtes sous-traitant sur une opération de promotion : l'action directe

La mise en demeure de l'entreprise principale et la copie au maître de l'ouvrage

L'article 12 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance ouvre au sous-traitant une action directe contre le maître de l'ouvrage si l'entrepreneur principal ne paie pas, un mois après en avoir été mis en demeure, les sommes dues au titre du contrat de sous-traitance, copie de cette mise en demeure étant adressée au maître de l'ouvrage. Toute renonciation à l'action directe est réputée non écrite et l'action subsiste malgré la procédure collective de l'entrepreneur principal. Le formalisme conditionne son efficacité.

La limite de l'assiette de l'action directe

L'action directe n'est pas une créance autonome contre le maître de l'ouvrage : elle est plafonnée aux sommes dont celui-ci reste débiteur envers l'entrepreneur principal lorsqu'il reçoit la copie de la mise en demeure, conséquence de l'article 13 de la loi de 1975. Si le maître de l'ouvrage a déjà tout réglé, l'action est vide. D'où une règle simple : n'attendez pas. Nos développements sur l'action directe du sous-traitant traitent également des opérations à dimension internationale.

Les garanties de l'article 14 : caution ou délégation de paiement

L'article 14 de la loi de 1975 impose, à peine de nullité du contrat de sous-traitance, que les paiements de toutes les sommes dues au sous-traitant soient garantis par une caution personnelle et solidaire obtenue par l'entrepreneur principal auprès d'un établissement qualifié et agréé. Le texte prévoit une alternative : la caution n'est pas exigée si l'entrepreneur principal délègue le maître de l'ouvrage au sous-traitant dans les termes de l'article 1338 du code civil, à concurrence des prestations exécutées. La démarche la plus efficace reste préventive.

Ce qu'il faut exiger avant de signer avec un promoteur

Les trois documents à obtenir avant tout démarrage

Le meilleur recours est celui qu'on n'a jamais à exercer. Trois documents doivent être obtenus avant la première heure de travail. Le premier est l'attestation de garantie de paiement au titre de l'article 1799-1 du code civil, ou la justification du versement direct des fonds par le prêteur. Le second est l'extrait d'immatriculation de la structure contractante avec ses statuts, l'identité de ses associés et ses derniers comptes. Le troisième est la justification du financement de l'opération. Un refus ou une réponse évasive constitue une information de premier ordre.

Les clauses qui protègent réellement votre trésorerie

La négociation doit porter sur un petit nombre de clauses à fort impact. La facturation doit être mensuelle, avec un délai de vérification bref et un délai de paiement conforme aux plafonds de l'article L. 441-10 du code de commerce, l'objectif restant 30 jours. La retenue de garantie doit être plafonnée à 5 %, remplaçable par une caution. Une clause de suspension de plein droit doit organiser votre droit d'arrêter le chantier, et une clause de déchéance du terme rendre exigible l'intégralité des sommes dues en cas d'impayé caractérisé.

Vérifier la structure, son financement et sa juridiction

Croisez enfin les informations obtenues avec les données publiques : ancienneté de la structure, capital, comptes déposés, inscriptions de privilèges du Trésor ou des organismes sociaux. Identifiez la société tête de groupe, car c'est d'elle que dépendra la capacité à absorber un dérapage budgétaire. La clause attributive de compétence, valable entre commerçants dans les conditions de l'article 48 du code de procédure civile, doit désigner une juridiction accessible. Le tableau ci-dessous présente une checklist de sécurisation hiérarchisée.

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

Le promoteur immobilier ne paie pas mes situations de travaux, que faire ?

Engagez trois actions dans la même semaine. Vérifiez l'identité exacte du maître de l'ouvrage, sa forme sociale, son capital et son actionnariat, afin de savoir si votre débiteur est une structure vide ou une entité solide. Adressez une mise en demeure écrite comportant un décompte précis des situations impayées, visant expressément l'article 1799-1 du code civil et réclamant la garantie de paiement. Établissez enfin un état de la commercialisation en identifiant les lots encore invendus, qui constituent votre assiette de garantie.

Peut-on arrêter le chantier quand le maître de l'ouvrage ne paie plus ?

Oui, mais pas de n'importe quelle manière. L'article 1799-1 du code civil autorise l'entrepreneur à surseoir à l'exécution du marché lorsque la garantie de paiement n'a pas été fournie et qu'il demeure impayé des travaux exécutés, après mise en demeure restée sans effet à l'expiration d'un délai de quinze jours. La suspension doit être notifiée par écrit au maître de l'ouvrage lui-même, motivée, chiffrée et visant le texte applicable, car une suspension irrégulière constitue un abandon de chantier.

Peut-on inscrire une hypothèque sur les lots invendus d'un programme immobilier ?

Oui. Les articles L. 511-1 et L. 531-1 du code des procédures civiles d'exécution permettent de solliciter du juge l'autorisation d'inscrire une sûreté judiciaire à titre conservatoire sur les immeubles du débiteur, dès lors que la créance paraît fondée en son principe et que des circonstances menacent le recouvrement. L'autorisation s'obtient sur requête, en quelques jours, et l'inscription rend les lots très difficiles à vendre. Proportionnez l'inscription à la créance et engagez la procédure au fond dans le délai réglementaire.

La société civile de construction vente n'a plus d'argent, quels recours ?

Plusieurs voies subsistent. La première est l'action contre les associés, tenus des dettes sociales à proportion de leurs droits sociaux, mais seulement après avoir vainement poursuivi la société, condition posée par l'article 1858 du code civil : il faut donc d'abord un titre contre la structure. La deuxième est l'appel en garantie des tiers engagés, caution, garantie autonome ou délégation de paiement. La troisième, si vous êtes sous-traitant, est l'action directe contre le maître de l'ouvrage.

Le promoteur est en liquidation judiciaire, que devient ma créance ?

Votre créance antérieure doit être déclarée au mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication du jugement au BODACC, faute de quoi elle est frappée de forclusion. Les poursuites individuelles sont arrêtées et vous ne pouvez plus prendre de sûreté nouvelle pour cette créance. Le sort économique dépend du rang : une inscription hypothécaire antérieure conserve le sien. Les créances postérieures bénéficient du traitement préférentiel prévu par le code de commerce, et l'action directe du sous-traitant subsiste.

Peut-on se retourner contre la société mère du promoteur ?

Seulement dans des cas précis, et l'action est exigeante en preuve, car l'appartenance à un groupe ne rend pas la mère débitrice des dettes de sa filiale. Trois hypothèses ouvrent une voie. La première, la plus solide, est l'engagement volontaire : cautionnement, garantie autonome, lettre d'intention comportant une obligation de faire. La deuxième est l'immixtion dans la gestion ayant créé l'apparence d'un engagement personnel. La troisième, en procédure collective, est l'extension pour confusion des patrimoines ou fictivité.

Sous-traitant impayé sur une opération de promotion : quelles options ?

Votre première option est l'action directe de l'article 12 de la loi du 31 décembre 1975 : mettez l'entrepreneur principal en demeure de payer avec un décompte précis, et adressez sans délai une copie au maître de l'ouvrage. Un mois après, à défaut de paiement, vous réclamez directement au maître de l'ouvrage dans la limite des sommes dont il reste débiteur. La deuxième est la garantie de l'article 14, caution personnelle et solidaire ou délégation de paiement. La troisième est la mesure conservatoire.

Conclusion

Face à un promoteur immobilier qui ne paie pas, l'entreprise de travaux n'est pas désarmée, mais sa fenêtre d'action est étroite. Le déterminant du taux de récupération n'est ni le montant de la créance ni la qualité du dossier technique, mais la rapidité de la réaction. Les leviers efficaces sont connus : identification du véritable débiteur, demande de la garantie de paiement de l'article 1799-1 du code civil, faculté de surseoir aux travaux, inscription conservatoire sur les lots invendus, référé-provision, action directe pour les sous-traitants, déclaration de créance dans les deux mois en cas de procédure collective.

Traitez donc le premier impayé significatif comme un signal de crise et non comme un incident de gestion : faites vérifier votre position contractuelle, la nature du montage et l'état de la commercialisation, puis engagez la séquence adaptée. Sur les opérations à venir, transformez ce retour d'expérience en exigences contractuelles fermes, car une garantie obtenue avant la signature vaut mieux que le meilleur contentieux. Notre cabinet accompagne les entreprises de travaux dans la sécurisation de leurs marchés de promotion comme dans le recouvrement de leurs créances de chantier.

Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat d'affaires à Paris, 34 Avenue des Champs-Élysées.

« Pour aller plus loin » :

• Facture impayée dans le BTP : guide du recouvrement des créances de chantier
• Hypothèque judiciaire provisoire sur un programme immobilier impayé
• Sous-traitance internationale dans le BTP : loi applicable et action directe
• Décompte général définitif contesté : contentieux du solde de marché
• Retenue de garantie dans les marchés de travaux : caution, garantie à première demande ou séquestre
• Mise en demeure par un avocat : les points capitaux pour dirigeants et entreprises

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