Bail commercial et travaux : obligations, répartition, exemples concrets

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

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Le bail commercial est un contrat réglementé, principalement utilisé pour la location de locaux destinés à l’exploitation d’un fonds de commerce. Il est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce et s’applique généralement pour une durée de 9 ans, sous le célèbre schéma “3 6 9”, avec des possibilités de révision ou de cessation à chaque période triennale.

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Ce type de bail accorde au locataire des droits renforcés, notamment sur le renouvellement du bail et l’indemnisation en cas d’éviction. Il implique une vigilance accrue tant en négociation qu’en gestion courante, surtout sur la répartition des charges et des travaux. Un tableau précis des dépenses doit être annexé au contrat dans le respect de la loi Pinel.

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Typologie des travaux dans le bail commercial

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Travaux d’entretien courant et réparations locatives

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Les réparations locatives ou de “menu entretien”, listées à l’article 1754 du Code civil, sont à la charge du locataire. Elles incluent l’entretien des sols, des serrures, la réparation des prises électriques, etc. Il s’agit essentiellement d’une maintenance permettant de garantir une utilisation normale des locaux.

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Travaux d’aménagement réalisés par le locataire : exemples

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Le locataire peut réaliser, avec ou sans l’accord préalable du bailleur, de nombreux aménagements pour adapter le local à l’activité (pose de cloisons, décoration, installation d’équipements). Toutefois, toutes interventions affectant la structure du local nécessitent une autorisation expresse du bailleur. Exemple : la création d’une vitrine supplémentaire ou la redistribution des espaces intérieurs.

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Travaux structurels et grosses réparations (article 606 du Code civil)

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Les “grosses réparations” concernent le rétablissement des gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues et murs de soutènement et de clôture. Ces travaux sont en principe à la charge du bailleur, même si le contrat prévoit le contraire depuis la loi Pinel.

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Travaux prescrits par l’administration

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Le bailleur doit veiller à la conformité du local avec la réglementation. Lorsque l’administration ordonne des travaux de mise en conformité (sécurité, accessibilité, hygiène), ils incombent au bailleur. Ils ne peuvent être imputés au locataire.

Travaux de mise en conformité et mises aux normes

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Il relève de la responsabilité du bailleur de réaliser les travaux indispensables pour rendre le local conforme aux normes techniques et légales (normes électriques, accessibilité ERP, etc.). À défaut, le locataire pourra demander l’exécution forcée des travaux après mise en demeure.

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La répartition légale et contractuelle des travaux

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Obligations du bailleur dans le bail commercial

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Le bailleur doit délivrer un local en état de servir à l’usage convenu, assurer l’entretien courant et effectuer les grosses réparations, ainsi que les travaux requis par l’administration ou la loi. Il doit également, tous les trois ans, fournir au locataire un état prévisionnel des travaux à réaliser, conformément à l’article L. 145-40-2 du Code de commerce.

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Obligations du locataire et cas de vétusté

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Le locataire répond de l’entretien courant et des petites réparations. Il est également responsable des dégradations dues à son usage : peinture, décoration, entretien des installations. Les travaux de vétusté restent à la charge du bailleur, sauf clause expresse et précise, mais attention : une clause ambiguë pourrait être réputée non écrite.

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Spécificités de la loi Pinel et domaines d’ordre public

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Depuis la loi Pinel, le contrat doit préciser la répartition des charges et travaux. Les grosses réparations (article 606 du Code civil) et les mises aux normes ne peuvent être imputées au locataire. En cas de clause contraire, la jurisprudence protège le locataire et permet de contester ladite clause devant le juge.

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Liberté contractuelle et clauses particulières : limites et exemples

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Le bail commercial est un contrat de liberté, sauf règles impératives. Les parties peuvent définir avec précision la répartition de certains travaux. Exemple de clause valable :

Attention aux clauses générales qui tentent de transférer la totalité des charges au locataire !

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Répartition des charges de travaux

Focus sur les grosses réparations (article 606 Code civil)

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Les grosses réparations concernent la structure de l’immeuble, la toiture, la charpente, les murs porteurs ou les voûtes. La jurisprudence affirme que ces travaux restent à la charge du bailleur, même en cas de clause contractuelle contraire depuis la loi Pinel. Exemple : « La remise à neuf de la toiture ou de la charpente endommagée ne peut être imposée au locataire du bail commercial. »

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Travaux liés à la vétusté : qui supporte les coûts ?

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Par principe, les travaux dus à la vétusté sont à la charge du bailleur. Si le local nécessite un rafraîchissement ou des réparations suite à une ancienneté normale, cette charge incombe au propriétaire, sauf clause précise. Exemple jurisprudentiel : des travaux engagés pour maintenir les locaux en état de servir à l’usage prévu doivent être assumés par le bailleur si ceux-ci dépassent le cadre d’un entretien courant.

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Gestion des travaux d’aménagement réalisés par le locataire

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Le locataire peut librement effectuer des aménagements de confort ou d’installation (pose de rayonnages, mobilier, décoration) sous réserve du respect de la destination des locaux et des prescriptions du bail. Toutefois, dès que les travaux touchent à la structure ou nécessitent une déclaration administrative, un accord écrit du bailleur s’impose.

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En fin de bail, les aménagements peuvent devenir la propriété du bailleur (“accession”) ou faire l’objet d’une remise en état par le locataire selon les termes du contrat.

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Travaux et contentieux : que faire en cas de non-exécution ?

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Si le bailleur refuse ou néglige de réaliser les travaux de sa responsabilité, le locataire peut le mettre en demeure par écrit (lettre recommandée). En l’absence de réaction, une action en justice peut permettre d’obtenir l’exécution forcée des obligations, voire des dommages-intérêts. La jurisprudence est protectrice, en particulier lorsque les travaux conditionnent l’exploitation du fonds de commerce (fuites structurales, défaut de toiture, vétusté).

FAQ sur le bail commercial et les travaux

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Qui paie les travaux dans un bail commercial ?

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Le bailleur paie les grosses réparations et les travaux de conformité ; le locataire les réparations courantes et l’entretien.

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Quels sont les travaux à la charge du locataire ?

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Entrées : nettoyage, peinture, petits travaux d’entretien définis à l’article 1754 du Code civil.

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Quelles sont les obligations du propriétaire d’un local commercial ?

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Assurer un local en état de servir à l’usage prévu, réaliser les grosses réparations et travaux imposés par la loi, répondre aux prescriptions de l’administration.

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Quelles sont les grosses réparations à la charge du bailleur dans un bail commercial ?

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Travaux sur la structure : murs, charpente, toiture, voûtes, murs de soutènement.

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Vétusté bail commercial : qui paie ?

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Le bailleur finance les travaux de vétusté sauf clause claire, mais attention aux clauses abusives.

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Peut-on négocier la répartition des travaux dans le bail commercial à Paris ?

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Oui, tout peut s’aménager contractuellement sauf les domaines d’ordre public (grosses réparations, conformité).

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Exemple de clause travaux dans un bail commercial ?

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« Le preneur assumera les réparations locatives courantes tandis que le bailleur prendra à sa charge les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil et tous travaux prescrits par l’administration ou la loi. »

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Points de vigilance et conseils pratiques

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• Veillez à une rédaction précise des clauses du bail commercial pour éviter tout litige.
• Les conseils d’un avocat sont indispensables pour anticiper la répartition des charges et sécuriser la négociation du bail.
• La réglementation évolue fréquemment, surtout à Paris et dans les villes dynamiques.
• Évitez toute clause ambiguë ou trop générale qui pourrait se retourner contre l’une des parties.

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Encadré pratique : exemple de tableau de répartition des charges de travaux

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(voir tableau HTML ci-dessus)

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Importance de l’assistance d’un avocat spécialisé

La gestion des travaux dans le cadre d’un bail commercial est une matière technique, évolutive et très encadrée. Les enjeux financiers et juridiques nécessitent une analyse personnalisée. Les conseils d’un avocat sont essentiels pour anticiper, rédiger et sécuriser votre bail, tant pour prévenir les litiges que pour garantir l’exploitation sereine de votre activité.

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Conclusion

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La répartition des travaux dans un bail commercial est la clé d’un contrat sécurisé et adapté à l’activité. Adopter une posture proactive, juridique et contractuelle demeure la meilleure garantie pour anticiper les sources de conflit et sécuriser durablement la relation bailleur-locataire.

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Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat en contrats commerciaux et contentieux commerciaux à Paris.

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