Cession du droit au bail : le guide complet pour dirigeants de PME

La cession du droit au bail est une question centrale lorsqu’on dirige une PME et que l’on souhaite transmettre ou valoriser la localisation de son activité. Vous trouverez dans ce guide des conseils opérationnels, des exemples concrets et l’essentiel des réponses pour sécuriser au mieux vos opérations.

Sommaire

• Définition et enjeux de la cession du droit au bail
• Régime juridique du droit au bail
• Conditions et procédures de la cession
• Clauses restreignant la cession du droit au bail
• Autorisation du bailleur et clauses d’agrément
• Cession du droit au bail vs cession du fonds de commerce
• Modalités pratiques – Rédaction d’un acte de cession
• Prix et valorisation du droit au bail
• Formalités, inscription et annonce légale
• Fiscalité et exonérations sur la cession
• Exemples de clauses et de situations courantes
• FAQ : vos questions fréquentes sur la cession du droit au bail
• Encadré : l’importance de l’accompagnement par un avocat

Qu’est-ce que la cession du droit au bail ?

La cession du droit au bail consiste, pour le locataire d’un local commercial, à transférer à un tiers son droit d’occuper les lieux selon les conditions prévues au contrat de bail en vigueur. Il s’agit d’une transmission des droits et obligations liés à ce contrat, indépendante de la vente du fonds de commerce.

Exemple concret : une PME exploitant un commerce dans une rue très prisée souhaite déménager. Elle peut céder le droit au bail à une autre entreprise qui, ainsi, devient le nouveau locataire avec tous les avantages du bail existant (situation, loyer attractif, etc.).

Régime juridique du droit au bail

• Fondement légal : Les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce régissent le bail commercial. Sauf clause contraire, le locataire peut céder son bail (article 1717 du Code civil).
• La cession se distingue de la sous-location : ici, le bail est intégralement transféré.

Droits et obligations du cessionnaire

En cas de cession, l’acquéreur (« cessionnaire ») reprend l’intégralité des obligations et bénéficie des droits du contrat initial.

Exemple :

• Si le bail prévoit une interdiction de certaines activités, le nouveau locataire devra la respecter.

Conditions et procédures de la cession du droit au bail

Conditions de fond

• Consentement libre des parties
• Capacité juridique
• Objet clairement défini (le droit au bail lui-même)

Conditions de forme

• Rédaction d’un acte écrit (sous seing privé ou notarié)
• Signification au bailleur par acte d’huissier ou acceptation par acte authentique (article 1690 du Code civil)

Procédure en 4 étapes principales

Les clauses encadrant ou restreignant la cession du droit au bail

Clauses d’interdiction ou de restriction

• Interdiction pure et simple : certains baux interdisent toute cession, sauf dans le cadre d’une cession du fonds de commerce (« à son successeur dans le commerce »).
• Clauses restrictives : limitation du choix du cessionnaire (ex : uniquement au sein d’un groupe ou d’un secteur d’activité spécifique).

Exemple de clause restrictive :

Clauses d’agrément ou d’autorisation préalable du bailleur

• Le bail prévoit que toute cession du droit au bail est conditionnée à l’accord préalable du bailleur.
• Refus possible mais uniquement pour des motifs légitimes (solvabilité, compétence du cessionnaire, moralité…)

À retenir : Le refus abusif du bailleur (par exemple, exiger une augmentation de loyer injustifiée) peut être sanctionné. Le locataire peut saisir le juge pour lever un refus ou obtenir des dommages et intérêts.

Clauses d’information ou de concours du bailleur

• Le bail peut imposer d’informer le bailleur à l’avance de la cession et d’associer ce dernier à la signature de l’acte.

Clause de solidarité du prix, loyers et charges

• Le locataire cédant reste solidaire du paiement des loyers avec le nouveau locataire, souvent pour une durée maximale de 3 ans (Loi Pinel).

Encadré pédagogique :

Autorisation du bailleur : quand et comment ?

• En principe, sauf clause contraire, le droit au bail peut être cédé librement. Les restrictions contractuelles s’imposent néanmoins (ex : agrément).
• Cas particuliers : Certaines situations imposent l’agrément du bailleur même en cas de liquidation judiciaire ou de vente du fonds de commerce associé.
• Il existe parfois un droit de préemption ou d’information au profit du bailleur.

Exemple :

Un bail commercial peut prévoir que toute cession nécessite l’accord express du propriétaire, lequel ne peut refuser qu’en justifiant un motif pertinent (ex : insuffisante solvabilité du repreneur).

Cession du droit au bail et cession du fonds de commerce – Les différences clés

• Cession du droit au bail seul : transfert du seul droit d’utiliser les locaux, le fonds de commerce (clients, matériel, stocks, etc.) n’est pas concerné. L’approbation du bailleur est souvent requise.
• Cession du fonds de commerce : inclut automatiquement la cession du bail commercial. Le bailleur ne peut s’y opposer (article L. 145-16 Code de commerce), sauf clause contraire jugée nulle.

Exemple concret : Une PME souhaite céder son activité, avec tous les éléments de son fonds. Le bail commercial est transmis au repreneur même si une clause du bail tente de s’y opposer.

Modalités pratiques – Rédaction d’un acte de cession du droit au bail

• Acte écrit obligatoire, sous signature privée ou notariée
• Prévoyez :
  • Description du local et du bail (avec numéro, adresse, durée, loyer)
  • Conditions de la cession (prix, modalités de paiement, état des lieux)
  • Déclarations sur l’absence de dettes liées au bail
  • Garantie d’éviction, clauses de solidarité

Modèle simplifié de clause d’agrément :

La cession du droit au bail est subordonnée à l’agrément préalable et écrit du bailleur, lequel ne peut être refusé que pour motif grave et légitime.

Cession droit au bail : prix et valorisation

Le prix de cession du droit au bail, également appelé « pas de porte », est librement négocié entre cédant et cessionnaire.

Comment estimer la valeur ?

• Différentiel entre le loyer payé et celui du marché
• Qualité de l’emplacement (zone passante, proximité des moyens de transport…)
• Durée restante du bail
• Attractivité commerciale du quartier, potentiels usages…

Exemple de calcul simple :
Si le loyer d’un local (bail existant) est de 25 000 €/an, mais que la valeur de marché pour un même emplacement serait de 40 000 €/an, et qu’il reste 7 ans de bail

(40  000 €−25  000 €)×7=105  000 €(40000 €−25000 €)×7=105000 €

Rappel : Rien n’interdit un prix symbolique, mais le cédant cherchera à valoriser son droit en fonction du bénéfice offert au futur locataire.

Formalités administratives : inscription, publication, annonce légale

• Enregistrement : Auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dans le mois de la signature
• Publication : Annonce légale obligatoire si cession du seul droit au bail
• Signification : Notification du bailleur, ainsi que des créanciers indivis éventuels

Barème des droits d’enregistrement :

Fiscalité : imposition et exonération des plus-values lors de la cession

Le cédant est imposé sur la plus-value réalisée lors de la cession du droit au bail, selon le régime des plus-values professionnelles.

Cas d’exonération

• Exonération totale : si la valeur des biens transmis (hors immeubles) ≤ 500 000 € et activité depuis au moins 5 ans
• Exonération partielle : valeur des biens entre 500 000 € et 1 000 000 € (taux progressif d’exonération)

Exemples concrets et situations courantes

1. Cession irrégulière : quels risques ?

La cession opérée sans respecter les clauses du bail (ex : absence d’agrément si requis) est inopposable au bailleur : il pourra demander l’expulsion du cessionnaire et la nullité de l’opération.

Jurisprudence récente : Un bailleur ayant encaissé sans réserve les loyers pendant plusieurs mois a été considéré comme ayant tacitement accepté la cession.

2. Solidarité entre cédant et cessionnaire

Après la cession, l’ancien locataire reste solidairement responsable des loyers envers le bailleur pendant 3 ans au maximum (sauf clause contraire).

FAQ – Réponses aux questions courantes en matière de cession du droit au bail

Qu’est-ce que la cession du droit au bail ?

C’est le fait de transmettre à un tiers le droit d’occuper un local commercial en vertu du contrat de bail qui vous liait au propriétaire.

Comment se passe une cession de bail ?

La cession se déroule en respectant l’acte de cession écrit, l’état des lieux, l’information du bailleur, l’enregistrement fiscal et la publication, avec formalités adaptées selon qu’il s’agit d’une cession du droit au bail seul ou avec fonds de commerce.

Est-ce que le propriétaire peut refuser une cession de bail ?

Oui, si le bail prévoit clairement une clause d’agrément ou d’interdiction. Le refus doit cependant être motivé par des raisons objectives ; un refus abusif peut être contesté en justice.

Comment est calculé le prix d’une cession de droit au bail ?

En fonction de l’écart entre le loyer en vigueur et celui pratiqué sur le marché, de la durée restante du bail, de l’emplacement et du potentiel commercial du local. C’est un prix libre mais il doit correspondre à la plus-value attendue pour le repreneur.

Cession de bail commercial : quelle différence avec la cession de fonds de commerce ?

La cession de fonds de commerce entraîne automatiquement celle du bail commercial, alors qu’une cession isolée du bail ne concerne que le droit à occuper les locaux.

Cession du droit au bail : peut-on le faire gratuitement ?

Oui, mais il s’agit d’une exception. La plupart du temps la cession est réalisée à titre onéreux.

Où trouver un modèle gratuit de cession du droit au bail ?

Des sites d’avocats proposent des modèles gratuits en ligne, mais chaque situation étant unique, il est recommandé de faire adapter le modèle par un avocat pour éviter toute clause source de litige futur.

Faut-il l’autorisation du bailleur ?

Sauf clause de liberté dans le bail, une autorisation expresse ou tacite du propriétaire est souvent exigée, surtout dans le cas d’une cession isolée du droit au bail.

Quelles formalités auprès du greffe ?

Le plus souvent, il faut fournir une copie de l’acte enregistré, l’attestation de parution au journal d’annonces légales, un justificatif d’identité, une déclaration de mutation et, selon le cas, informer le greffe du tribunal de commerce.

Peut-on être exonéré de plus-value sur la cession du droit au bail ?

Oui, sous conditions de seuils et d’ancienneté de l’activité (voir la partie fiscale de l’article ci-dessus).

Cession isolée du bail commercial : qu’est-ce que c’est ?

C’est la cession du seul droit au bail (sans le fonds de commerce), généralement plus encadrée par le bail et nécessitant l’accord du bailleur.

Encadré : la matière est réglementée, l’importance d’être accompagné

Le droit au bail commercial est un domaine particulièrement réglementé où chaque détail a son importance. L’analyse des clauses, la négociation du prix, la gestion des formalités et la rédaction des actes impliquent de solides compétences juridiques. Il est donc vivement recommandé de solliciter l’avis et l’accompagnement d’un avocat spécialisé afin d’anticiper et de sécuriser chaque étape, d’éviter la remise en cause de la cession ou la perte du droit au bail.

Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat en contrats commerciaux et contentieux commerciaux à Paris.