Clause exclusive ou limitative de garantie (vices cachés) : Guide complet

Qu’est-ce qu’une clause exclusive ou limitative degarantie des vices cachés ?

Définition des vices cachés et fondement légal

Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 introduit la possibilité pour le vendeur d’exclure ou de limiter sa garantie, par une stipulation « qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Qu’est-ce qu’une clause limitative de garantie des vices cachés ?

Une clause limitative de garantie a pour but de réduire la portée de la garantie due par le vendeur, en limitant le montant pouvant être sollicité en cas de vice caché, ou en restreignant le champ des vices couverts.

Exemple : « Le vendeur garantit l’acquéreur contre les seuls vices signalés dans les 30 jours suivant la remise des clés, à l’exclusion de tout autre vice».

H3 : Qu’est-ce qu’une clause exclusive de garantie des vices cachés ?

Une clause exclusive vise à exonérer totalement le vendeur de sa responsabilité en cas de découverte ultérieure de vices cachés. Exemple :« La présente vente est conclue sans aucune garantie des vices cachés, l’acquéreur en faisant son affaire personnelle ».

Pourquoi et comment insérer une clause exclusive ou limitative de garantie ?

Intérêt pour le vendeur et l’acheteur

                 •               Pour le vendeur : Se prémunir contre les recours liés à des défauts inconnus lors de la vente.

                 •               Pour l’acheteur : Identifier clairement les risques qu’il assume, en connaissance de cause.

Exemples concrets de clauses

                 •               Exemple de clause exclusive :

« Le présent contrat est fait sans aucune garantie au profit de l’acquéreur … en cas de défaut ou de vice de la chose délivrée. »

                 •               Exemple de clause limitative :

« Le vendeur garantit les vices cachés dénoncés dans un délai de 6 mois à compter de la remise de la chose, à l’exclusion de tout autrevice découvert postérieurement. »

(Ces modèles sont issus de la pratique contractuelle et validés par la jurisprudence.)

Applications typiques

Ces clauses apparaissent le plus souvent :

                 •               Dans les ventes entre particuliers

                 •               Lors de la cession de véhicules ou de matériels d’occasion

                 •               En cas de transfert d’immeubles ou de droits réels immobiliers.

Validité juridique des clauses exclusives ou limitatives de garantie

Conditions générales de validité

                 •               La clause doit être claire, précise et non-équivoque.

                 •               Elle doit figurer dans le contrat signé par les deux parties.

Les limites légales et jurisprudentielles

                 1.             Bonne foi : Le vendeur ne peut s’exonérer que s’il ignorait l’existence du vice.

                 2.             Vendeur de mauvaise foi : Toute clause d’exonération est réputée non-écrite si le vendeur connaissait le vice caché.

                 3.             Vendeur professionnel : Jugé présumé connaître les vices cachés, il ne peut en principe pas s’exonérer, à moins que l’acheteur soit également professionnel de la même spécialité.

Quelles différences entre vendeur professionnel et non-professionnel ?

                 •               Vendeur non-professionnel :

                 •               Peut bénéficier de la clause d’exonération s’il était de bonne foi.

                 •               Vendeur professionnel :

                 •               Présomption de connaissance des vices, clause généralement inopposable à l’acheteur particulier.

                 •               Exception : si l’acheteur est professionnel de même spécialité que le vendeur, la clause peut être admise.

Exemple :

Un menuisier vend une machine à un autre menuisier ; la clause d’exclusion de garantie peut alors être valable.

Comment fonctionne la prescription en matière de vices cachés ?

                 •               L’action doit être intentée dans les deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 C. civ.).

                 •               Toutefois, il existe un délai butoir de 20 ans à compter de la vente.

                 •               Entre professionnels, ces délais sont strictement appliqués.

Focus sur les autres contrats : bail, société, prêt

                 •               Bail : Clause possible pour les baux d’habitation ou commerciaux, sous réserve de la connaissance éventuelle des vices par le bailleur.

                 •               Société : L’apporteur en propriété ou en jouissance est garant envers la société comme un vendeur envers son acheteur.

                 •               Prêt : Le prêteur est responsable des défauts s’il les connaissait et ne les a pas signalés à l’emprunteur.

Rédaction des clauses – Conseils pratiques

Conseils de rédaction et mise en garde

                 •               Utiliser des termes clairs et explicites.

                 •               Bannir les formules ambiguës du type « vendu en l’état » sans précision.

                 •               Veiller au respect de la bonne foi lors de la négociation et de la conclusion.

Exemple de rédaction

                                   Clause exclusive

« Le vendeur ne sera tenu à aucune garantie pour les vices cachés de la chose vendue, connus ou non connus au moment de la vente. »

                                   Clause limitative

« La garantie du vendeur au titre des vices cachés est limitée à la remise en état ou au remplacement de la chose, à l’exclusion de toute indemnisation complémentaire. »

Clause limitative de garantie et assurance

                 •               Les clauses limitatives ne s’opposent pas au recours contre l’assureur si une assurance spécifique a été souscrite.

                 •               Attention à bien vérifier la portée des garanties proposées par l’assurance, notamment pour les vices structurels ou latents.

Sanctions et conséquences en cas de vice caché

                 •               Si la clause est applicable :L’acheteur assume entièrement ou partiellement le risque.

                 •               Si la clause est inopposable : Le vendeur est tenu à la garantie totale ; il peut être condamné à la restitution du prix, à la résolution du contrat, voire à des dommages-intérêts.

FAQ sur la clause exclusive ou limitative de garantie des vices cachés

Qu’est-ce qu’une clause limitative de garantie des vices cachés ?

C’est une clause qui limite la portée de la garantie en cas de découverte d’un vice caché.

Qu’est-ce qu’une clause exclusive de garantie des vices cachés ?

Il s’agit d’une clause qui, si elle est valable, exonère totalement le vendeur de la garantie des vices cachés.

Qu’est-ce qu’une clause exonératoire de garantie des vices cachés ?

C’est une clause qui permet au vendeur de s’exonérer de toute responsabilité au titre de la garantie des vices cachés, à condition d’être de bonne foi et de ne pas être un professionnel face à un profane.

Est-ce qu’un vendeur professionnel peut s’exonérer de la garantie des vices cachés ?

Non, sauf si l’acheteur est également professionnel de la même spécialité.

Quel est le délai pour agir en garantie des vices cachés (prescription) ?

Le délai est en principe de deux ans à compter de la découverte du vice, avec un délai butoir de 20 ans à compter de la vente.

La clause limitative de garantie est-elle valable en assurance ?

Oui, mais attention, elle ne fait pas obstacle au recours contre un assureur ayant garanti le dommage.

Points de vigilance et conseils d’avocat

                 •               Toujours privilégier la yransparence lors des négociations : un vendeur de bonne foi limite sonexposition au risque juridique.

                 •               Analyser la qualité des parties :la doctrine et la jurisprudence protègent plus strictement les acquéreurs profanes contre les vendeurs professionnels.

                 •               Soigner la rédaction des clauses pour éviter qu’elles ne soient réputées non-écrites ou annulées en justice.

Pour aller plus loin :

N’hésitez pas à consulter un avocat pour la rédaction ou l’analyse de vos clauses exclusives ou limitatives de garantie, notamment dans les contrats à fort enjeu ou en cas de doute sur la qualification professionnelle des parties.