Réforme des baux commerciaux 2025 : analyse juridique complète et anticipations concrètes

‍
Où en est la réforme ? Le point sur le processus législatif

‍
Le 17 juin 2025, l’Assemblée nationale a achevé l’examen du projet de loi d’orientation pour la simplification de la vie économique. Ce texte prévoit plusieurs dispositions majeures touchant aux baux commerciaux, votées dans un climat de large consensus.

‍
Toutefois, la réforme n’est pas encore promulguée. Le texte doit désormais être examiné par une commission mixte paritaire (CMP), réunissant députés et sénateurs, programmée pour la rentrée parlementaire en septembre 2025.

‍
Les mesures qui suivent ont donc été votées à l’Assemblée nationale, mais ne sont pas encore en vigueur à ce jour. Leur entrée en application est prévue au 1er janvier 2025, sous réserve d’adoption définitive d’ici la fin de l’année.

‍
Quels sont les objectifs juridiques de la réforme des baux commerciaux ?

‍
Cette réforme vise à :
• Clarifier les droits et obligations des parties ;
• Limiter les abus (répercussion de charges excessives, garanties démesurées) ;
• Protéger les locataires, notamment TPE et PME ;
• Moderniser le régime juridique applicable aux baux de type 3-6-9.

Elle répond à une logique de simplification et de sécurisation des relations contractuelles.

‍
Ce que prévoit le texte voté par l’Assemblée nationale

‍
La taxe foncière à la charge exclusive du bailleur

‍
Le principe est clair : la taxe foncière ne pourra plus être facturée au locataire, même par une clause formellement rédigée.

‍
Toute clause contraire sera réputée non écrite.

‍
C’est une rupture avec la pratique habituelle. Il s’agit d’une mesure d’ordre public qui s’appliquera à tous les baux, anciens comme nouveaux.

‍
Droit automatique pour le locataire à la mensualisation des loyers

‍
Le locataire pourra choisir de payer son loyer chaque mois, et ce :
• sans justification ;
• sans majoration ;
• même pour un bail existant.

‍
Cette disposition s’impose au bailleur dès que le preneur en fait la demande.

‍
Encadrement symétrique des clauses d’indexation

‍
Sont désormais autorisées, de manière encadrée, les clauses d’indexation “tunnel”, à condition qu’elles soient symétriques :

- Le loyer peut évoluer à la hausse et à la baisse ;
- La clause doit prévoir des bornes identiques dans les deux sens (ex. : ± 3,5% par an).

‍
Les clauses de type “cliquet” (variation à la seule hausse) seront interdites.

‍
Plafonnement des garanties locatives à un trimestre

‍
Tous les dépôts ou cautions versés par le locataire sont plafonnés à un seul trimestre de loyer, sauf garantie bancaire indépendante.

‍
Les baux en cours devront être mis en conformité dans un délai de six mois après la promulgation de la loi.

‍
Le bailleur qui a reçu une garantie excédentaire devra restituer le surplus dans le délai imparti.

‍
Obligation de restituer le dépôt de garantie sous trois mois

‍
Le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai de trois mois à compter de la remise des clés par le preneur.

‍
Les sommes retenues (loyers impayés, travaux, etc.) devront être justifiées par le bailleur par des pièces probantes (devis, factures…).

‍
Le cadre juridique évolue, que devez-vous faire dès maintenant ?

‍
Même si la réforme n’est pas encore entrée en vigueur, les professionnels (bailleurs comme locataires) ont tout intérêt à anticiper l’application du texte, notamment pour :

Que doivent faire les bailleurs ?

‍
• Revoir les baux signés comportant des clauses de transfert de taxe foncière ;
• Réduire ou encadrer les garanties locatives supérieures à un trimestre ;
• Prévoir une clause d’indexation symétrique dans les nouveaux baux ;
• Mettre en place une annexe de charges exhaustive conforme à la réforme.

‍
Que doivent faire les preneurs ?

‍
• Identifier les clauses contraires aux futures règles (garanties excessives, facturation de la taxe foncière…) ;
• Notifier la demande de mensualisation pour alléger la trésorerie ;
• S’assurer que la répartition des charges est bien formalisée.

‍
Réponses aux questions juridiques les plus fréquentes

‍
Le texte est-il définitif ?

‍
Non. Il a été adopté par l’Assemblée nationale mais doit encore être validé en commission mixte paritaire à la rentrée.
L’entrée en vigueur est attendue pour le 1er janvier 2025 (si tout va bien).

‍
Est-ce que le locataire peut imposer la mensualisation dans un bail déjà signé ?

‍
Oui. Dès l’entrée en vigueur de la loi, le locataire pourra exiger la mensualisation, sans avoir à justifier de sa situation et sans négociation préalable.

‍
Que se passe-t-il si le dépôt de garantie dépasse un trimestre ?

‍
Le surplus devra être restitué dans les 6 mois suivant l’entrée en vigueur de la loi, sauf garantie bancaire à première demande, qui reste possible.

‍
Checklist juridique pour les bailleurs et les preneurs

‍

Checklist juridique pour les bailleurs

‍
• Revoir les clauses transferts de taxe foncière ✅
• Limiter les garanties locatives à un trimestre ✅
• Intégrer une répartition des charges détaillée ✅
• Prévoir des clauses d’indexation symétriques dans les baux neufs ✅
• Informer les équipes de la mensualisation automatique possible ✅

‍
Checklist juridique pour les preneurs

‍
• Identifier les clauses contraires à la future loi ✅
• Demander la mensualisation du loyer à partir de janvier 2025 ✅
• Vérifier le montant de la garantie versée ✅
• Exiger une copie à jour de l’annexe des charges ✅
• Préparer une revue juridique des baux pour 2025 ✅

‍

‍