Clause de solidarité dans le bail commercial : Comprendre, rédiger et anticiper les risques

Qu’est-ce qu’une clause de solidarité dans un bail commercial ?

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La clause de solidarité dans un bail commercial est un outil essentiel à la sécurité du bailleur. Cette clause engage un ou plusieurs locataires (ou cédant et cessionnaire en cas de cession de bail) à garantir solidairement le paiement du loyer, des charges, et le respect des obligations issues du bail. Cela signifie que le bailleur peut réclamer l’intégralité de la dette à n’importe lequel des débiteurs solidaires.

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Exemple concret : Monsieur Martin et Madame Dupont signent ensemble un bail commercial pour un local. Si la société de Madame Dupont ne paie pas le loyer, le bailleur peut réclamer le total de la somme à Monsieur Martin, même s’il n’est pas à l’origine du défaut de paiement.

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Encadré pédagogique

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La solidarité peut concerner uniquement le paiement du loyer, ou s’étendre à d’autres obligations (charges, travaux…). Sa mise en œuvre dépend de la rédaction de la clause. En pratique, la clause est souvent insérée lors de la cession du bail pour garantir le paiement en cas de difficultés du repreneur.

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Pourquoi insérer une clause de solidarité dans le bail commercial ?

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La clause de solidarité a pour vocation principale de protéger le bailleur contre les impayés, notamment en cas de pluralité d’occupants ou lors de la transmission du bail. Elle assure une sécurité financière accrue et confère au bailleur une latitude pour recouvrer plus facilement les sommes dues.

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Cas pratique : La société A cède son bail à la société B. Le bailleur souhaite conserver une sécurité sur le paiement des loyers. La clause de solidarité va permettre au bailleur d’exiger, en cas de non-paiement par la société B, le paiement de la dette par la société A (le cédant).

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Cadre légal et limites légales de la clause de solidarité

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Les principes issus du Code civil

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La solidarité ne se présume pas entre débiteurs commerçants selon l’article 1310 du Code civil : elle doit donc être expressément prévue au contrat. À défaut, chacun ne sera tenu qu’à hauteur de sa quote-part.

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Les évolutions récentes : Loi Pinel et jurisprudence

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La Loi Pinel du 18 juin 2014 a limité la portée de la clause de solidarité du cédant au bénéfice des cessionnaires de bail commercial :
• La solidarité du cédant ne peut être invoquée au-delà de trois ans à compter de la notification de la cession au bailleur.
• Cette limitation vise à équilibrer la protection des parties et à éviter que l’ancien locataire demeure caution du local sur une durée excessive.
Exemple jurisprudentiel : La Cour de cassation confirme régulièrement la stricte interprétation des clauses de solidarité et retient la nullité de la clause en l’absence de formulation claire.

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Encadré pratique
Attention aux clauses dites de “solidarité inversée” qui obligent le cessionnaire à garantir les dettes du cédant, leur validité restant contestée.

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Rédaction pratique et exemples de clauses

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Exemple de clause de solidarité classique lors d’une colocation :

« Les preneurs déclarent être solidaires pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent bail commercial, et le bailleur pourra exiger de l’un ou l’autre le paiement de la totalité des sommes dues. »

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Exemple de clause de solidarité lors d’une cession de bail :

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« En cas de cession du bail, le cédant restera garant solidairement du paiement du loyer, des charges et de la bonne exécution du bail par le cessionnaire, et ce pendant une durée maximale de trois ans à compter de la date de notification de la cession au bailleur. »

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Conseil pratique d’avocat

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Veillez à la formulation précise de la clause, qui conditionne son efficacité en cas de défaut. Son contenu doit également respecter les bornes légales fixées notamment par la Loi Pinel.

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Les effets concrets de la clause de solidarité

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• Responsabilité élargie : Le bailleur peut poursuivre n’importe lequel des débiteurs solidaires pour le paiement intégral.
• Rapidité de recouvrement : Le créancier peut choisir la procédure la plus rapide ou la plus solvable.
• Répartition finale : Le codébiteur poursuivi dispose d’un recours contre les autres pour récupérer leur part.
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Cas d’application :

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Plusieurs sociétés prennent un local ensemble pour y installer un concept-store. L’une d’elles dépose le bilan. Le bailleur pourra demander à l’autre société le paiement intégral du loyer impayé.
Focus sur la clause de solidarité en procédure collective

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Focus sur la clause de solidarité en procédure collective

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En cas de procédure collective, la clause de solidarité permet au bailleur d’agir contre les co-preneurs « sains » ou encore contre l’ancien locataire cédant sous réserve des délais imposés par la Loi Pinel. Cependant, la solidarité ne permet pas toujours d’échapper aux règles de la procédure collective, notamment en présence d’un plan ou d’une liquidation.

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Jurisprudence-clé :
La Cour de cassation confirme que la clause de solidarité ne permet pas au bailleur de recouvrer immédiatement contre le garant cédant si un plan de sauvegarde ou de redressement a été arrêté.

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Jurisprudence-clé :

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La Cour de cassation confirme que la clause de solidarité ne permet pas au bailleur de recouvrer immédiatement contre le garant cédant si un plan de sauvegarde ou de redressement a été arrêté.
Clause de solidarité inversée : attention aux pièges

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Clause de solidarité inversée : attention aux pièges

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La clause de solidarité inversée, qui impose au cessionnaire de garantir les dettes du cédant, peut être envisagée, mais sa validité est souvent remise en question par la jurisprudence, considérant qu’elle peut contrevenir à l’ordre public économique.

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Modèles de tableaux pour comparer différents types de clauses

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Points d’alertes et recommandations

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• Rédigez la clause de manière claire, sans ambiguïté.
• Respectez la durée maximale de solidarité prévue par la Loi Pinel pour les cédants.
• Négociez expressément la clause lors de la signature ou la cession du bail, pour éviter toute surprise ultérieure.
• En présence de multiples preneurs, prévoyez l’éventualité du départ de l’un d’eux avec maintien de la solidarité.

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Encadré conseil

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La rédaction ou la modification d’un bail commercial est un exercice technique et fortement réglementé. L’assistance d’un avocat s’avère essentielle pour anticiper et sécuriser vos intérêts, tant au stade de la négociation que dans la gestion des contentieux.

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FAQ – Clause de solidarité bail commercial

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Qu’est-ce qu’une clause de solidarité dans un bail commercial ?

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C’est une clause qui permet au bailleur de réclamer la totalité de la dette à n’importe lequel des preneurs solidaires ou à l’ancien locataire (cédant), lorsque cette solidarité a été expressément stipulée.

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Comment fonctionne-t-elle ?

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Le bailleur choisit librement le débiteur solidaire auquel il réclamera le paiement. Ce dernier dispose ensuite d’un recours contre les autres débiteurs pour obtenir la restitution de leur part respective.

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Peut-on échapper à une clause de solidarité ?

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Échapper à la solidarité n’est possible que dans certains cas : défaut de mention expresse, non-respect de la durée maximale (3 ans) pour les anciens locataires cédants selon la Loi Pinel, argument d’ordre public ou d’abus en cas de clause manifestement déséquilibrée.

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La clause de solidarité est-elle obligatoire dans le bail commercial ?

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Non, elle n’est jamais obligatoire. Cependant, elle est très souvent insérée pour sécuriser les intérêts du bailleur, notamment lors des colocations ou des cessions de bail.

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Existe-t-il des clauses de solidarité interdites ?

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Certaines clauses de solidarité inversée (le cessionnaire garantit le cédant) ou à durée excessive peuvent être annulées par le juge, qui veille à l’équilibre contractuel et au respect de l’ordre public économique.
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Mentions réglementaires :

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Le droit des baux commerciaux, et plus particulièrement la rédaction de la clause de solidarité, est une matière complexe et réglementée. Chaque situation requiert une analyse spécifique. Seul un avocat pourra vous conseiller utilement selon votre cas particulier, anticiper les litiges et vous aider à négocier les meilleures garanties.

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Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat en contrats commerciaux et contentieux commerciaux à Paris.

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