Expulsion du locataire commercial : occupant sans droit ni titre, référé et trouble manifestement illicite

Expulsion du locataire commercial : occupant sans droit ni titre, référé et trouble manifestement illicite

Lorsqu'un bail commercial prend fin et que le locataire refuse de partir, le bailleur se trouve confronté à une situation à la fois fréquente et délicate : comment obtenir l'expulsion du locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre ? La réponse passe le plus souvent par le référé, procédure rapide qui permet de faire cesser un trouble manifestement illicite sans attendre l'issue d'un procès au fond. Encore faut-il que la situation ne se heurte à aucune contestation sérieuse, faute de quoi le juge des référés renverra les parties devant le juge du fond.

L'expulsion d'un locataire commercial obéit à des règles précises, à l'intersection du statut des baux commerciaux (Code de commerce) et des procédures civiles d'exécution. Le bailleur doit d'abord disposer d'un fondement solide — congé ayant produit ses effets, clause résolutoire acquise, ou occupation devenue sans titre — puis obtenir un titre exécutoire avant de mettre en œuvre la procédure d'expulsion proprement dite. À chaque étape, des délais et un formalisme rigoureux s'imposent.

Ce guide complet détaille les situations dans lesquelles le locataire devient occupant sans droit ni titre, le recours au référé, la notion de trouble manifestement illicite, la limite tenant au droit au maintien dans les lieux, l'expulsion fondée sur la clause résolutoire, la procédure d'exécution, l'indemnité d'occupation et l'astreinte, ainsi que le cas du motif grave et légitime. Il se termine par des conseils pratiques et une foire aux questions.

Quand le locataire commercial devient occupant sans droit ni titre

La fin du bail par l'effet du congé

Le cas le plus classique est celui du congé délivré par le bailleur ayant produit ses effets. Lorsque le bail a pris fin à la date d'effet du congé et que le locataire ne peut prétendre à aucun droit au maintien dans les lieux, son occupation devient sans droit ni titre dès le lendemain de l'échéance. La Cour de cassation a confirmé que le maintien dans les lieux après l'expiration d'un congé non contesté peut constituer un trouble justifiant l'expulsion (Cass. 3e civ., 12 avril 2018, n° 17-15.021, pour des locaux commerciaux).

Cette situation se rencontre notamment lorsque le bailleur a délivré un congé portant dénégation du droit au renouvellement, c'est-à-dire lorsqu'il conteste que les conditions du statut soient réunies. Pour comprendre l'articulation entre le congé, le refus de renouvellement et l'indemnisation, vous pouvez consulter notre guide consacré au congé du bailleur et à l'indemnité d'éviction.

La résiliation par acquisition de la clause résolutoire

Le bail peut également prendre fin par l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat, en cas de manquement du locataire (défaut de paiement du loyer, exploitation non conforme à la destination, défaut d'assurance). Le bailleur fait alors délivrer un commandement visant la clause résolutoire ; si le locataire ne régularise pas dans le délai d'un mois, la clause est acquise et le bail résilié de plein droit, ouvrant la voie à l'expulsion.

La frontière entre clause résolutoire et résiliation judiciaire est subtile, et le bailleur a tout intérêt à soigner la rédaction et la signification du commandement. Les conditions et les pièges de ces mécanismes rejoignent les problématiques évoquées dans notre article sur le bail commercial et les travaux, source fréquente de contentieux.

Le refus de renouvellement sans indemnité due

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement et qu'aucune indemnité d'éviction n'est due — soit parce qu'il invoque un cas légal de refus sans indemnité, soit parce qu'il dénie l'existence du statut — le locataire ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux. Son occupation devient alors sans titre à l'expiration du congé. La question de savoir si l'indemnité est due conditionne donc directement l'ouverture de la voie de l'expulsion, comme nous le verrons.

Cette logique s'inscrit dans le prolongement des règles applicables lorsqu'un bailleur entend rompre un bail commercial sans indemnité. La qualification de l'occupation — avec ou sans titre — est le préalable indispensable de toute demande d'expulsion.

Le référé, voie privilégiée de l'expulsion du locataire commercial

Les trois fondements du référé

Le bailleur dispose de plusieurs fondements pour saisir le juge des référés. L'article 834 du Code de procédure civile permet, dans les cas d'urgence, d'ordonner les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. L'article 835, alinéa 1er, autorise le juge à prescrire, même en présence d'une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Enfin, l'alinéa 2 de l'article 835 permet d'allouer une provision lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Le fondement le plus efficace en matière d'expulsion est le trouble manifestement illicite (article 835, alinéa 1er), car il dispense le bailleur de démontrer l'urgence. Le maintien dans les lieux d'un occupant dont le titre a pris fin constitue, par lui-même, un trouble manifestement illicite. Le tableau ci-dessous compare ces fondements.

Tableau 1 — Les fondements du référé en matière d'expulsion

La rapidité du référé et le référé d'heure à heure

Le référé présente l'avantage décisif de la célérité. La décision peut être obtenue en quelques semaines, voire en quelques jours grâce au référé d'heure à heure lorsque le cas requiert une particulière urgence. Le juge des référés dispose en outre de pouvoirs étendus : il peut ordonner l'expulsion sous astreinte et fixer une indemnité d'occupation à titre provisionnel, comme l'a admis la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 19 novembre 2003, n° 02-13.458).

Cette rapidité est précieuse pour le bailleur dont le bien est immobilisé, par exemple lorsqu'une vente ou un programme de travaux est conditionné à la libération des lieux. Le référé permet alors de débloquer la situation sans subir les délais d'une procédure au fond, souvent longue de plusieurs mois.

Le maintien dans les lieux comme trouble manifestement illicite

Le principe

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le maintien dans les lieux d'un occupant dont le titre a expiré entre précisément dans cette définition : il porte atteinte au droit de propriété du bailleur, qui se trouve privé de la jouissance de son bien.

La Cour de cassation a jugé que le maintien des locataires dans les lieux après l'expiration du congé, en l'absence de contestation de ce congé, peut être considéré comme un trouble manifestement illicite justifiant l'expulsion, même sans validation judiciaire préalable du congé (Cass. 3e civ., 6 juillet 2022, n° 21-20.298). Le bailleur n'a donc pas besoin de faire valider son congé au préalable pour saisir le juge des référés.

L'application aux baux commerciaux

En matière commerciale, la solution est identique : le locataire qui se maintient après l'expiration d'un congé régulier, sans pouvoir se prévaloir d'un droit au maintien dans les lieux, devient occupant sans droit ni titre et son occupation constitue un trouble manifestement illicite (Cass. 3e civ., 12 avril 2018, n° 17-15.021). Le juge des référés peut alors ordonner l'expulsion et le paiement d'une indemnité d'occupation.

Le caractère manifeste du trouble est renforcé lorsque le locataire a, par ailleurs, multiplié les manquements en cours de bail — occupation de surfaces non louées, domiciliation prohibée, défaut d'assurance. La démonstration de la mauvaise foi du preneur conforte la qualification de trouble manifestement illicite et l'évidence requise en référé.

La limite : contestation sérieuse et droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien de l'article L. 145-28

La voie du référé n'est pas toujours ouverte. La principale limite tient au droit au maintien dans les lieux de l'article L. 145-28 du Code de commerce : le locataire qui peut prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être contraint de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Tant que l'indemnité d'éviction est due et non payée, l'occupation n'est pas illicite, et le juge des référés ne saurait ordonner l'expulsion.

La Cour de cassation veille au respect de cette protection : le locataire ayant droit à une indemnité d'éviction conserve le droit de rester dans les lieux aux conditions du bail expiré jusqu'au paiement (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-22.906). Ce droit au maintien découle toutefois de l'existence d'une indemnité due ; lorsque le bailleur dénie le droit au renouvellement et qu'aucun juge n'a reconnu l'indemnité, le locataire ne peut s'en prévaloir.

La contestation sérieuse, frontière du référé

Le juge des référés est le juge de l'évidence : il ne peut trancher une contestation sérieuse. Lorsque l'existence d'un fonds de commerce, la validité du congé ou le droit à indemnité d'éviction font l'objet d'un débat réel, le juge des référés doit renvoyer les parties devant le juge du fond. La frontière entre l'évidence et la contestation sérieuse est donc déterminante pour le succès de l'action.

Le bailleur a tout intérêt à préparer un dossier rendant la situation incontestable : congé régulier, expiration acquise, absence de droit à indemnité clairement démontrée. À défaut, le risque est de voir sa demande rejetée pour contestation sérieuse, le contraignant à engager une procédure au fond. La distinction entre droit au bail et fonds de commerce peut, ici encore, nourrir le débat sur l'existence d'un droit au maintien.

L'expulsion fondée sur la clause résolutoire

Le commandement visant la clause résolutoire

Lorsque le bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut obtenir la résiliation de plein droit en cas de manquement du locataire. Il doit pour cela faire délivrer un commandement par commissaire de justice, visant expressément la clause résolutoire et reproduisant les dispositions légales applicables. Ce commandement laisse au locataire un délai d'un mois pour s'exécuter.

Si le locataire ne régularise pas dans ce délai, la clause résolutoire est acquise et le bail résilié de plein droit. Le bailleur peut alors saisir le juge des référés pour faire constater l'acquisition de la clause et ordonner l'expulsion. Le juge des référés peut toutefois accorder au locataire des délais de paiement et suspendre les effets de la clause si le locataire est de bonne foi.

L'office du juge des référés

Le juge des référés saisi sur le fondement d'une clause résolutoire acquise constate la résiliation sans pouvoir l'apprécier au fond, dès lors que les conditions d'acquisition sont réunies de manière non sérieusement contestable. Il vérifie la régularité du commandement, l'existence du manquement et l'écoulement du délai. La rigueur du formalisme est ici essentielle : un commandement imprécis ou irrégulier prive le bailleur du bénéfice de la clause.

Le contentieux de la clause résolutoire est l'un des plus fréquents en matière de baux commerciaux. Le bailleur doit veiller à ne pas commettre d'abus et à respecter scrupuleusement la procédure, sous peine de voir la résiliation écartée. L'assistance d'un avocat dès la rédaction du commandement est vivement recommandée.

La procédure d'expulsion proprement dite

Le titre exécutoire et le commandement de quitter les lieux

L'expulsion suppose, en application de l'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution, un titre exécutoire : l'ordonnance de référé ou le jugement ordonnant l'expulsion. Une fois ce titre obtenu et signifié, l'expulsion ne peut être poursuivie qu'après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, qui ouvre un nouveau délai.

L'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution prévoit en effet que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, sauf lorsque le juge a réduit ou supprimé ce délai, notamment lorsque les occupants sont entrés dans les lieux par voie de fait. Ce délai vise à laisser à l'occupant le temps d'organiser son départ.

Le concours de la force publique et le sort des meubles

Si le locataire ne libère pas les lieux à l'expiration du délai, le commissaire de justice peut procéder à l'expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, qu'il sollicite auprès du préfet. Le refus ou le silence de l'administration ouvre droit à une indemnisation de l'État. Les meubles laissés sur place font l'objet d'un sort réglé par le Code des procédures civiles d'exécution, le commissaire de justice dressant inventaire et procédant, le cas échéant, à leur séquestre puis à leur vente ou à leur destruction.

Il convient de noter que la trêve hivernale (sursis à l'expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars) concerne principalement les locaux d'habitation ; elle ne s'applique pas, en principe, aux locaux exclusivement à usage commercial. Le tableau ci-dessous récapitule les étapes de la procédure d'expulsion.

Tableau 2 — La procédure d'expulsion étape par étape

L'indemnité d'occupation et l'astreinte

L'indemnité d'occupation

L'occupant sans droit ni titre est redevable d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice résultant de la privation de jouissance du bailleur. Le juge des référés peut la fixer à titre provisionnel, en se fondant sur les stipulations du bail ou sur la valeur locative (Cass. 3e civ., 19 novembre 2003, n° 02-13.458). Cette indemnité peut être supérieure au dernier loyer, notamment lorsque celui-ci était inférieur à la valeur de marché.

L'indemnité d'occupation court à compter de la fin du bail et jusqu'à la libération effective des lieux. Elle constitue une incitation financière forte au départ, surtout lorsqu'elle est assortie d'une astreinte. La détermination de son montant peut s'appuyer sur les mêmes critères que la révision du loyer en bail commercial, à savoir la valeur locative.

L'astreinte

Pour contraindre le locataire à libérer rapidement les lieux, le juge peut assortir l'ordonnance d'expulsion d'une astreinte, c'est-à-dire d'une somme due par jour de retard. Le montant de l'astreinte est librement fixé par le juge, en considération notamment des capacités financières de l'occupant et de la nécessité de faire cesser le trouble. Une astreinte élevée se justifie d'autant plus que l'occupant dispose de moyens importants.

L'astreinte provisoire doit ensuite être liquidée par le juge, qui en fixe le montant définitif en tenant compte du comportement du débiteur. Combinée à l'indemnité d'occupation, l'astreinte constitue un levier efficace pour obtenir une libération volontaire avant même la mise en œuvre de la force publique.

Le cas particulier du motif grave et légitime

Une procédure encadrée

Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime à l'encontre du locataire (article L. 145-17 du Code de commerce). Lorsque ce motif tient à l'inexécution d'une obligation, le bailleur doit, à peine d'irrégularité, avoir préalablement délivré une mise en demeure ; l'infraction doit s'être poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après cette mise en demeure. Cette exigence procédurale est strictement contrôlée par les juges.

La Cour de cassation a récemment rappelé cette rigueur : elle a cassé un arrêt qui avait ordonné l'expulsion en référé sans répondre aux arguments du locataire relatifs à la conformité de la mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-21.273). Le bailleur doit donc constituer un dossier irréprochable sur ce point, faute de quoi l'expulsion sera remise en cause.

L'articulation avec le référé

Lorsque le motif grave et légitime est établi de manière non sérieusement contestable, le juge des référés peut constater la résiliation et ordonner l'expulsion. Mais si la réalité du manquement ou la régularité de la mise en demeure prêtent à discussion, la contestation sérieuse impose le renvoi au fond. Là encore, la solidité probatoire conditionne le choix entre référé et procédure au fond.

Le bailleur doit ainsi arbitrer entre la rapidité du référé et la sécurité d'une décision au fond. Cet arbitrage dépend de la nature du manquement, de la qualité des preuves et de l'attitude du locataire. Un conseil avisé permet d'orienter la stratégie vers la voie la plus sûre.

Conseils pratiques pour réussir l'expulsion

Côté bailleur

Le bailleur doit avant tout qualifier l'occupation : le locataire est-il sans droit ni titre, ou peut-il se prévaloir d'un droit au maintien dans les lieux ? Il doit ensuite choisir le bon fondement (congé ayant produit ses effets, clause résolutoire acquise, motif grave et légitime) et constituer un dossier rendant la situation incontestable, afin d'éviter le rejet pour contestation sérieuse. La rédaction soignée des actes — congé, commandement, assignation — est déterminante.

Il est également conseillé d'assortir la demande d'expulsion d'une indemnité d'occupation provisionnelle et d'une astreinte, et de documenter les éventuels manquements du locataire. Le tableau suivant aide à déterminer si la voie du référé est ouverte.

Tableau 3 — Le référé d'expulsion est-il ouvert ?

Côté locataire

Le locataire menacé d'expulsion doit réagir sans délai. S'il estime bénéficier d'un droit au maintien dans les lieux — parce qu'une indemnité d'éviction lui est due — il doit le faire valoir pour faire échec au référé. S'il conteste sérieusement la validité du congé ou l'acquisition de la clause résolutoire, il peut soulever une contestation sérieuse afin d'obtenir le renvoi au fond. Il peut également solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La rapidité de réaction est essentielle : une fois l'ordonnance d'expulsion rendue et le délai écoulé, les marges de manœuvre se réduisent considérablement. La consultation d'un avocat dès la réception du congé ou du commandement permet d'identifier les moyens de défense et de préserver ses droits.

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

Comment expulser un locataire commercial qui ne veut pas partir ?

Le bailleur doit d'abord disposer d'un fondement (congé ayant produit ses effets, clause résolutoire acquise, motif grave et légitime), puis saisir le juge des référés ou le juge du fond pour obtenir un titre exécutoire ordonnant l'expulsion. Il met ensuite en œuvre la procédure d'exécution (commandement de quitter les lieux, délai, force publique si nécessaire).

Peut-on expulser un locataire commercial en référé ?

Oui, lorsque l'occupation est manifestement illicite et que la situation ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Le maintien dans les lieux après l'expiration d'un congé régulier constitue un trouble manifestement illicite justifiant l'expulsion en référé (article 835 du Code de procédure civile).

Qu'est-ce qu'un occupant sans droit ni titre ?

C'est la personne qui occupe un local sans pouvoir se prévaloir d'un titre l'y autorisant : bail expiré, résilié ou jamais valablement conclu. L'occupant sans droit ni titre est redevable d'une indemnité d'occupation et peut être expulsé.

Le bailleur doit-il faire valider le congé avant d'expulser ?

Non. La Cour de cassation a jugé que le maintien dans les lieux après l'expiration d'un congé non contesté peut constituer un trouble manifestement illicite, même sans validation judiciaire préalable du congé (Cass. 3e civ., 6 juillet 2022, n° 21-20.298).

Quel délai après le commandement de quitter les lieux ?

En principe, l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux (article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution), sauf réduction ou suppression de ce délai par le juge.

Le locataire peut-il rester s'il a droit à une indemnité d'éviction ?

Oui. Tant que l'indemnité d'éviction est due et n'a pas été payée, le locataire a droit au maintien dans les lieux (article L. 145-28 du Code de commerce) ; son occupation n'est alors pas illicite et l'expulsion en référé est fermée.

La trêve hivernale s'applique-t-elle aux locaux commerciaux ?

La trêve hivernale, qui suspend les expulsions entre le 1er novembre et le 31 mars, concerne essentiellement les locaux d'habitation. Elle ne s'applique pas, en principe, aux locaux exclusivement à usage commercial.

Quel est le coût d'une indemnité d'occupation ?

L'indemnité d'occupation est généralement fixée par référence à la valeur locative et peut dépasser le dernier loyer. Le juge des référés peut la fixer à titre provisionnel jusqu'à la libération des lieux, ce qui constitue une forte incitation au départ.

Conclusion

L'expulsion du locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre passe le plus souvent par le référé, sur le fondement du trouble manifestement illicite. La rapidité de cette voie en fait un instrument précieux pour le bailleur, à condition que la situation soit incontestable : congé ayant produit ses effets, clause résolutoire acquise, absence de droit au maintien dans les lieux. Dès qu'une contestation sérieuse apparaît — notamment un droit à indemnité d'éviction — le débat se déplace devant le juge du fond.

La réussite d'une procédure d'expulsion repose sur la rigueur : qualification exacte de l'occupation, choix du bon fondement, formalisme irréprochable des actes et solidité probatoire. Une erreur de stratégie ou un acte mal rédigé peut retarder de plusieurs mois la récupération du bien.

Le cabinet Victoris accompagne bailleurs et locataires dans les procédures d'expulsion, du choix du fondement à la mise en œuvre de l'exécution, en passant par la fixation de l'indemnité d'occupation et de l'astreinte. Pour sécuriser la libération de votre local ou défendre votre droit au maintien dans les lieux, n'hésitez pas à contacter notre équipe.

Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat d'affaires à Paris, 34 Avenue des Champs-Élysées.

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