Cession globale d'immeuble et droit de préférence du locataire commercial : ce que change la jurisprudence du 19 juin 2025

Cession globale d'immeuble et droit de préférence du locataire commercial : ce que change la jurisprudence du 19 juin 2025

La cession globale d'un immeuble abritant un local commercial loué soulève depuis dix ans une question lancinante : faut-il purger le droit de préférence Pinel au bénéfice du locataire avant de signer l'acte authentique de vente ? La rédaction du dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, qui exclut du dispositif la cession globale d'un immeuble « comprenant des locaux commerciaux », a généré un contentieux nourri devant les juges du fond, avec des solutions parfois divergentes lorsque l'immeuble vendu ne contenait qu'un seul local commercial. Les bailleurs, les investisseurs et les notaires attendaient une position claire de la Cour de cassation.

Cette position est désormais acquise. Par deux arrêts publiés au Bulletin et rendus le même jour (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, FS-B, et n° 23-19.292, FS-B), la troisième chambre civile a tranché en faveur d'une lecture finaliste et générique du texte. Elle juge que l'exception de cession globale s'applique même lorsque l'immeuble vendu ne comprend qu'un seul local commercial, et même lorsque ce local ne représente qu'une fraction de l'assiette de la vente. Cette solution, confirmée à plusieurs reprises depuis (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.442 ; Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525), sécurise considérablement les opérations de vente d'immeubles mixtes ou principalement résidentiels avec une activité commerciale en pied d'immeuble.

Le présent guide se propose de décrypter, dans une optique opérationnelle, l'apport de cette jurisprudence pour les bailleurs, les acquéreurs, les notaires et leurs conseils. Vous y trouverez l'analyse des arrêts du 19 juin 2025, leur articulation avec la jurisprudence antérieure et postérieure, le texte intégral du dernier alinéa de L. 145-46-1, des tableaux de synthèse, une checklist pour sécuriser vos opérations, ainsi qu'une réflexion sur le risque résiduel de fraude au droit de préférence. L'article se conclut par une foire aux questions reproduisant les requêtes les plus tapées par les bailleurs et leurs conseils.

Le droit de préférence Pinel : un mécanisme protecteur du locataire commercial

Genèse de l'article L. 145-46-1 issu de la loi Pinel du 18 juin 2014

L'article L. 145-46-1 du Code de commerce a été introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel. Il instaure au profit du locataire commercial titulaire d'un bail soumis au statut un droit de préférence en cas de vente du local loué. L'objectif affiché par le législateur était double : favoriser l'accession à la propriété des commerçants et artisans titulaires de baux commerciaux, et sécuriser leur activité en leur permettant de devenir propriétaires des murs qu'ils exploitent. Cet objectif protecteur a conduit la Cour de cassation à reconnaître, dès 2018, le caractère d'ordre public des dispositions de ce texte (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605).

Le mécanisme s'inspire directement du droit de préférence du locataire d'habitation instauré par la loi du 6 juillet 1989, mais en transposant le dispositif dans le champ des baux commerciaux. Il s'applique uniquement à la vente du local loué, à l'exclusion de toute autre opération de transmission (apport en société, donation, échange, dévolution successorale). Surtout, son périmètre est strictement limité : il ne porte que sur les locaux à usage commercial ou artisanal, et ne couvre ni les locaux à usage exclusivement professionnel libéral, ni les locaux à usage industriel.

Mécanisme : notification, offre, délai d'un mois

Le bailleur qui projette de vendre son local commercial doit notifier au locataire son intention de vendre. Cette notification, réalisée par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé, doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Le locataire dispose alors d'un délai d'un mois pour se prononcer. S'il accepte, il dispose d'un délai supplémentaire de deux mois, porté à quatre mois lorsqu'il déclare recourir à un prêt, pour réaliser la vente. À défaut de réalisation dans ce délai, l'acceptation est réputée non avenue.

L'article L. 145-46-1 prévoit également une obligation de seconde notification à la charge du notaire rédacteur de l'acte. Lorsqu'au cours de la vente à un tiers, le bailleur entend conclure à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur que ceux notifiés au locataire, le notaire doit, à peine de nullité de la vente, notifier ces nouvelles conditions au locataire. Cette obligation propre au notaire constitue un point d'attention essentiel dans la pratique notariale et engage la responsabilité du rédacteur de l'acte. Le délai du locataire pour se prononcer sur cette nouvelle offre est lui aussi d'un mois.

Sanction du non-respect : nullité de la vente, prescription biennale

La sanction de la méconnaissance du droit de préférence a longtemps fait débat. Certains plaidaient pour une sanction « réputée non écrite » (donc imprescriptible), d'autres pour une nullité de droit commun (cinq ans), d'autres enfin pour la prescription biennale spécifique aux baux commerciaux. La Cour de cassation a tranché dans son arrêt « Maison Molière » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B publié) : la sanction est la nullité de la vente, soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce. Cette solution offre une sécurité accrue aux acquéreurs, qui voient le risque s'éteindre rapidement, mais impose au locataire une vigilance renforcée pour faire valoir ses droits dans le délai imparti.

La compréhension de cette sanction est essentielle pour mesurer l'enjeu pratique de la jurisprudence du 19 juin 2025. Si l'exception de cession globale ne s'appliquait pas, la vente d'un immeuble entier serait susceptible d'être annulée à la demande du locataire commercial qui n'aurait pas été mis en mesure d'acquérir, dans les deux ans de la publication de l'acte. L'enjeu de la qualification est donc considérable : il s'agit de savoir si une opération de cession patrimoniale se trouve fragilisée pendant deux ans, ou si elle est immédiatement définitive.

Les cinq exceptions légales du dernier alinéa de L. 145-46-1

Le dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce dresse une liste limitative de cinq exceptions au droit de préférence du locataire commercial. Sa rédaction est la suivante : « Les dispositions du présent article ne sont pas applicables : à la cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, à la cession unique de locaux commerciaux distincts, à la cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial, à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. »

Cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial

Cette première exception vise la situation où plusieurs locaux situés dans un même ensemble commercial (galerie marchande, centre commercial, retail park) sont cédés en une seule opération. Le législateur a considéré que la fragmentation imposée par le droit de préférence du locataire ferait obstacle à la cohérence économique de la transaction, qui repose précisément sur la cession globale d'un actif unitaire. Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-16.452, FS-B, a précisé qu'une cession unique pouvait porter sur des locaux exploités par des locataires différents, dès lors qu'elle s'inscrit dans une opération économique cohérente.

Cession unique de locaux commerciaux distincts

Cette deuxième exception, consacrée par l'arrêt « Le Grand Gourmet » (Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-16.452, FS-B), s'applique lorsque le bailleur cède en une seule opération plusieurs locaux commerciaux qui ne forment pas nécessairement un ensemble commercial unifié, mais dont la vente conjointe procède d'une volonté économique unique. La Cour exige une véritable opération unique, c'est-à-dire un acte unique, un acquéreur unique, et un prix global. La fragmentation artificielle, par exemple par des actes successifs entre les mêmes parties, pourrait être disqualifiée.

Cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial

La troisième exception couvre la cession d'un local commercial à un copropriétaire de l'ensemble dans lequel il se trouve. La logique est ici de permettre la consolidation patrimoniale au sein d'un ensemble commercial sans contrarier le droit de préférence d'un locataire. L'exception suppose toutefois que l'acquéreur soit déjà copropriétaire avant la cession projetée, ce qui exclut les acquisitions par un tiers nouvel entrant.

Cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux

C'est l'exception la plus utilisée en pratique et celle qui faisait précisément l'objet du contentieux tranché par les arrêts du 19 juin 2025. La rédaction au pluriel (« des locaux commerciaux ») a longtemps fait douter sur sa portée : suffisait-il qu'un seul local commercial soit inclus dans l'immeuble vendu, ou fallait-il que l'immeuble en compte plusieurs ? La Cour de cassation a tranché : il s'agit d'un pluriel générique, désignant la catégorie des locaux commerciaux, et non un pluriel quantitatif. Un seul local suffit à activer l'exception.

Cession au conjoint, ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint

Cette cinquième exception consacre la primauté du cercle familial proche sur le droit de préférence du locataire. Elle a été récemment confirmée par Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525 publié, qui a écarté tout droit de préférence en cas de vente à un descendant en ligne directe. Le fondement est ici la liberté de transmission patrimoniale intrafamiliale, reconnue comme un intérêt supérieur. La rédaction est limitative : la cession à un frère, à une sœur, à un neveu ou à un cousin ne bénéficie pas de cette exception et impose la purge du droit de préférence.

La cession globale d'immeuble : la formulation litigieuse du dernier alinéa

La question récurrente : faut-il plusieurs locaux commerciaux ?

La rédaction du dernier alinéa, en visant la « cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux », laissait place à deux lectures opposées. Selon la lecture quantitative, défendue notamment par certains preneurs et confirmée par quelques décisions de cours d'appel, l'exception ne pouvait jouer que si l'immeuble vendu comprenait au moins deux locaux commerciaux distincts. Cette lecture était cohérente avec une interprétation littérale du pluriel et avec la finalité protectrice du texte, qui impose une lecture stricte des exceptions au droit de préférence d'ordre public.

Selon la lecture générique, défendue par la doctrine majoritaire et par la plupart des bailleurs, le pluriel devait être compris comme désignant la catégorie générique des locaux commerciaux, par opposition aux locaux d'habitation ou à usage professionnel. Dans cette acception, l'exception devait s'appliquer dès lors qu'un local commercial, même unique, était compris dans la cession globale d'un immeuble. Cette interprétation se justifiait par la lecture systématique des cinq exceptions : les autres alinéas utilisent eux aussi des pluriels manifestement génériques.

La position antérieure des cours d'appel : un éparpillement préjudiciable

Avant le 19 juin 2025, plusieurs cours d'appel avaient été saisies de la question, avec des solutions hétérogènes. La cour d'appel de Paris, dans plusieurs décisions, avait retenu la lecture générique. Mais d'autres juridictions avaient adopté la lecture quantitative, exigeant la pluralité effective de locaux commerciaux. Cette divergence créait une insécurité juridique majeure pour les bailleurs et leurs notaires, qui étaient contraints, par précaution, de purger le droit de préférence dans les opérations de cession globale, au risque de voir la vente annulée plusieurs mois plus tard.

L'attente de la position de la Cour de cassation

La doctrine notariale (Cheuvreux, 137 Notaires, Defrénois) appelait depuis plusieurs années à une intervention de la Cour de cassation pour stabiliser le droit positif. Plusieurs colloques et publications avaient tenté de défendre la lecture générique, en s'appuyant sur la cohérence textuelle et sur les travaux préparatoires de la loi Pinel. La Cour de cassation avait livré quelques indices avec des arrêts antérieurs (Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-16.113, FS-P+B+I, dit Casanton/Jordane ; Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-11.893, dit Espace Houville ULM), mais aucune décision frontale n'avait été rendue jusqu'aux arrêts du 19 juin 2025.

L'arrêt Cass. 3e civ. 19 juin 2025, n° 23-17.604 : la consécration de la lecture générique

Faits et procédure : l'affaire BTSG2 / Mazeirolas

L'affaire BTSG2/Mazeirolas mettait en présence la SCI Mazeirolas, propriétaire d'un ensemble immobilier composé d'un bâtiment, d'un parking attenant et de plusieurs parcelles non bâties. La SCI avait donné à bail commercial à la société 3 Productions des locaux à usage de bars, discothèque, snack et location de salles. Le bailleur a vendu l'ensemble immobilier à un acquéreur unique, sans purger le droit de préférence du locataire. La société 3 Productions, placée en liquidation judiciaire, a soutenu, par l'intermédiaire de son liquidateur (BTSG2), que le parking et les parcelles non bauxées constituaient l'accessoire indissociable de son local d'exploitation, et qu'elle aurait souhaité acquérir l'ensemble immobilier.

Le moyen invoqué par le pourvoi reposait sur deux arguments : d'une part, le pluriel « des locaux commerciaux » devait s'entendre quantitativement, ce qui excluait l'application de l'exception en présence d'un local unique ; d'autre part, le parking et les parcelles formaient avec le local commercial une unité économique et juridique, de sorte que le locataire devait être admis à exercer son droit de préférence sur l'ensemble. Cet argument de l'accessoire avait connu quelques succès devant les juges du fond et fondait une part importante du contentieux.

La réponse de la Cour : interprétation finaliste et lecture générique

La Cour de cassation rejette le pourvoi par trois attendus essentiels qu'il convient de citer textuellement. Au point 9, elle retient que « en l'absence de disposition légale expresse, ce texte ne confère pas au locataire commercial un droit d'acquérir en priorité au-delà de l'assiette du bail qui lui a été consenti ». Cette formulation balaye définitivement l'argument de l'accessoire : le droit de préférence ne porte que sur le local effectivement loué, et non sur les éléments connexes que le locataire revendiquerait comme indispensables à son exploitation.

Au point 11, la Cour ajoute que « cette exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s'applique en cas de cession d'un immeuble comprenant un seul local commercial ». La qualification de pluriel générique est ici expressément consacrée. La rédaction de la Cour est limpide : la pluralité de locaux n'est pas une condition d'application de l'exception, ce qui clôt définitivement le débat.

Enfin, au point 12, la Cour énonce un attendu de principe : « il en résulte que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d'un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu'une partie de l'immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu'un seul local commercial ». Cet attendu est destiné à devenir la formulation standard de la solution. La généralité de la formulation, qui couvre l'hypothèse de l'immeuble à local commercial unique comme celle de l'immeuble pluri-commercial, en garantit la portée. Pour les bailleurs et leurs conseils en audit juridique, cet arrêt constitue une référence majeure.

L'arrêt jumeau 23-19.292 et la confirmation par les arrêts subséquents

La copropriété : l'affaire Agi / FRA 203 (vente partielle d'un seul lot + caves + box)

L'arrêt jumeau du 19 juin 2025, n° 23-19.292, présente un intérêt particulier car il transpose la solution dans un contexte de copropriété. La société Agi exploitait, en vertu d'un bail commercial, 99 m² constituant une portion du seul lot n° 29 (d'une surface totale de 139,86 m²) d'un immeuble en copropriété. Le bailleur a vendu ce lot n° 29, ainsi que des caves et des box situés dans le même immeuble, à un acquéreur unique. La locataire a invoqué son droit de préférence, en faisant valoir que sa fraction représentait l'essentiel de la valeur cédée et que la cession recouvrait des éléments de surface annexe.

La Cour de cassation rejette là encore le pourvoi, en rappelant que le locataire commercial n'a pas vocation à acquérir au-delà de l'assiette de son bail. La solution est cohérente avec celle de l'arrêt n° 23-17.604 : la cession globale d'un immeuble (ou de plusieurs lots de copropriété formant un tout) à un acquéreur unique exclut le droit de préférence, même si une partie seulement du périmètre cédé est louée commercialement. Cette précision est cruciale pour les marchands de biens et les investisseurs qui acquièrent fréquemment des lots de copropriété couplés à des annexes.

Cass. 6 novembre 2025 n° 23-21.442 : la jurisprudence verrouillée

L'arrêt du 6 novembre 2025 (n° 23-21.442 publié) est venu confirmer la solution dans une espèce où l'immeuble vendu comprenait, outre le local commercial unique loué, plusieurs appartements à usage d'habitation. La Cour rappelle que la coexistence d'un local commercial unique avec des locaux d'habitation au sein d'un immeuble unique cédé globalement n'ouvre pas droit au mécanisme de préemption commerciale. Cet arrêt présente l'intérêt de couvrir le cas le plus fréquent en pratique : l'immeuble mixte parisien à commerce de pied d'immeuble, qui constitue le quotidien des cessions immobilières dans les grandes villes.

Cass. 5 mars 2026 n° 24-11.525 : confirmation de l'exception « cession aux descendants »

L'arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-11.525 publié) ne porte pas directement sur la cession globale, mais consacre la cinquième exception du dernier alinéa, à savoir la cession au descendant du bailleur. La Cour y rappelle, dans un attendu général, que les exceptions du dernier alinéa de L. 145-46-1 doivent recevoir une application autonome, sans condition supplémentaire de finalité économique ou patrimoniale. Cet arrêt vient compléter le tableau d'ensemble des cinq exceptions et stabilise la jurisprudence sur l'ensemble du dispositif.

Tableau 1 — Synthèse des 5 exceptions de L. 145-46-1 du Code de commerce

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La portée pratique pour les bailleurs et notaires

Sécurisation des ventes globales : pas de purge requise

Le principal apport pratique de la jurisprudence du 19 juin 2025 réside dans la sécurisation des ventes globales d'immeubles. Les bailleurs peuvent désormais céder un immeuble entier à un acquéreur unique, sans purger préalablement le droit de préférence du ou des locataires commerciaux qui y exploitent leur activité. La purge demeurait, dans la pratique antérieure, une précaution coûteuse en temps (un mois minimum) et en risque (le locataire pouvait préempter à des conditions parfois inférieures aux attentes du marché). Sa suppression représente un gain économique réel pour les opérations patrimoniales.

Concrètement, dans une opération de cession d'immeuble parisien comprenant 8 appartements à usage d'habitation et un local commercial en pied d'immeuble loué à un restaurateur, le bailleur peut désormais signer la vente au profit d'un acquéreur unique pour un prix global, sans avoir à notifier au restaurateur une offre de vente préalable. Cette simplification accélère le processus de cession, le sécurise contre une préemption tardive et permet de préserver la confidentialité de l'opération vis-à-vis du locataire jusqu'à la signature de l'acte authentique.

La rédaction de l'acte authentique : motiver expressément l'exception

Bien que la jurisprudence soit désormais stable, la rédaction prudente de l'acte authentique impose au notaire de motiver expressément l'application de l'exception. Concrètement, l'acte doit comporter une clause par laquelle les parties constatent que la vente porte sur un immeuble unique, qu'elle est consentie à un acquéreur unique pour un prix global, et qu'elle relève en conséquence de l'exception de cession globale d'immeuble prévue par le dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce. Cette motivation préventive limite le contentieux et facilite la défense en cas de mise en cause ultérieure du locataire.

Le rédacteur de l'acte aura tout intérêt à viser expressément l'arrêt Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, FS-B publié au Bulletin, pour cristalliser le fondement jurisprudentiel de l'exception. La technique consiste à indiquer dans le corps de l'acte que la vente s'inscrit dans le cadre de la cession globale d'un immeuble au sens de la jurisprudence consacrée par cet arrêt, et à reproduire en annexe le texte de l'article L. 145-46-1, dernier alinéa. Cette pratique sécurise tant le vendeur que l'acquéreur dans l'hypothèse d'un contentieux postérieur.

Le rôle du notaire : devoir de conseil et de vérification

La pratique notariale impose au rédacteur de l'acte un devoir de conseil renforcé sur l'application ou l'inapplication du droit de préférence. Le notaire doit, dès l'examen du dossier, identifier les baux commerciaux portant sur l'immeuble objet de la vente, vérifier que la cession projetée s'inscrit bien dans une exception du dernier alinéa de L. 145-46-1, et le cas échéant alerter le bailleur sur la nécessité d'organiser la purge du droit de préférence. Le défaut de conseil engage la responsabilité civile professionnelle du notaire et peut justifier sa condamnation à indemniser l'acquéreur ou le bailleur en cas d'annulation de la vente.

Le notaire doit également veiller, lorsque l'exception ne s'applique pas, à respecter sa propre obligation de notification de l'article L. 145-46-1 alinéa 2, à peine de nullité. Cette obligation, distincte de celle du bailleur, joue lorsque l'acquéreur initial n'est pas le locataire et que le bailleur consent au tiers acquéreur des conditions ou un prix plus avantageux que ceux préalablement notifiés. Le notaire doit alors notifier au locataire ces nouvelles conditions, et lui ouvrir un nouveau délai d'un mois pour se prononcer.

Le risque résiduel : la fraude au droit de préférence

Le concept de fraude au droit du locataire

La jurisprudence du 19 juin 2025 ne prive pas le locataire commercial de toute protection. La fraude à la loi et la fraude au droit du locataire demeurent des limites traditionnelles à la mise en œuvre des exceptions du dernier alinéa. Lorsque la structure d'une opération de cession a été montée artificiellement pour échapper au droit de préférence du locataire, en l'absence de toute justification économique réelle, les juges peuvent disqualifier l'opération et restituer au locataire son droit de préférence sur le local effectivement loué.

L'illustration la plus emblématique serait celle d'un bailleur qui, voulant éviter de purger le droit de préférence sur un local commercial unique, vendrait l'immeuble entier à un acquéreur unique en sachant pertinemment que celui-ci, dans la foulée, revendra l'ensemble des appartements à un tiers et conservera le seul local commercial. Une telle structure peut être analysée comme une fraude, à condition que le locataire en rapporte la preuve. Le devoir de loyauté contractuelle entre bailleur et preneur s'oppose en effet aux manœuvres frauduleuses dans l'exercice des droits.

Les indices retenus par les juges du fond

La doctrine et la pratique judiciaire ont dégagé plusieurs indices susceptibles de caractériser la fraude. Le premier est le fractionnement opportun de la vente : un montage artificiel par lots successifs entre les mêmes parties, ou par actes séparés, peut révéler une volonté d'évincer le droit de préférence. Le deuxième est l'identité d'acquéreur entre le tiers initial et le bénéficiaire final, qui suggère que la cession globale n'est qu'un prête-nom destiné à neutraliser le droit du locataire.

D'autres indices peuvent être retenus : la concomitance temporelle entre la cession globale et la revente immédiate du seul local commercial à un autre acquéreur ; l'unicité économique entre les deux opérations (prix de revente cohérent avec le prix de cession initial) ; le détournement du formalisme contractuel pour camoufler la véritable nature de l'opération. La jurisprudence Loyers et Copropriété (sept.-oct. 2025, p. 45) souligne précisément ce risque de contournement et invite les juges à une vigilance accrue.

La charge de la preuve : sur le locataire

Conformément aux principes généraux du droit civil, la charge de la preuve de la fraude incombe au locataire qui l'invoque. Cette répartition est sévère pour le preneur, qui ne dispose pas toujours des éléments d'information sur les arrangements postérieurs à la vente initiale. La preuve peut toutefois être rapportée par tout moyen : examen des actes publiés au fichier immobilier, témoignages, échanges de correspondance, déclarations fiscales révélant des prix incohérents. Les juges du fond exercent un contrôle souverain sur l'appréciation de la fraude.

Tableau 2 — Indices de fraude au droit de préférence et précautions du bailleur

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Comparaison avec les autres droits de préférence en matière immobilière

Le droit de préemption urbain (DPU) de la commune

Le droit de préemption urbain, régi par les articles L. 211-1 et suivants du Code de l'urbanisme, est un droit de préemption exercé par une personne publique (commune ou EPCI) sur les ventes d'immeubles situés dans des zones préalablement délimitées. Contrairement au droit de préférence Pinel, il ne bénéficie pas au locataire mais à la collectivité publique pour la mise en œuvre d'une politique d'urbanisme. Il s'applique en cas de cession globale d'immeuble, sans considération de la nature des locaux qui la composent (commerciaux, habitation, bureaux). La déclaration d'intention d'aliéner (DIA) est obligatoire et précède la vente.

L'articulation entre le DPU et le droit de préférence Pinel ne pose pas de difficulté pratique : ils s'exercent séparément et selon des procédures autonomes. Le bailleur qui vend un immeuble situé en zone de DPU doit ainsi déposer la DIA en mairie, puis, si l'exception de cession globale s'applique, peut signer la vente sans purge du droit de préférence du locataire commercial. La pratique notariale combine régulièrement ces deux procédures.

Le droit de préférence du locataire d'habitation (loi du 6 juillet 1989)

L'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit un droit de préemption au profit du locataire d'habitation en cas de congé pour vente délivré par le bailleur. Le mécanisme s'inspire de celui du locataire commercial mais en diffère substantiellement : il ne joue que dans le cadre d'un congé pour vente (et non d'une vente d'occupé), et il n'est pas affecté par les exceptions de l'article L. 145-46-1. Une vente d'immeuble globale ne purge donc pas le droit du locataire d'habitation si un congé pour vente est délivré.

L'article 10 I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 instaure un autre droit de préemption au profit du locataire d'habitation lorsque l'immeuble fait l'objet d'une première vente après mise en copropriété. Ce droit, qui ne joue qu'au moment de la mise en copropriété de l'immeuble, est distinct des deux mécanismes précédents et obéit à ses propres règles. Sa coexistence avec le droit de préférence Pinel illustre la complexité du régime des préemptions immobilières en présence de baux mixtes.

Le droit de préemption de la SAFER (rural)

Pour mémoire, les SAFER (sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural) bénéficient d'un droit de préemption sur les ventes de biens immobiliers à usage agricole, prévu par les articles L. 143-1 et suivants du Code rural. Ce droit ne joue pas dans le contexte des cessions d'immeubles urbains à usage commercial, sauf cas particuliers de biens mixtes en zone rurale. Sa mention permet seulement de rappeler la diversité des droits de préemption en droit français et la nécessité, pour chaque opération, d'identifier précisément les éventuels droits applicables.

Stratégies pour le bailleur souhaitant vendre un immeuble

La vente globale à un acquéreur unique : la voie la plus simple

La voie la plus simple et la plus sécurisée, depuis les arrêts du 19 juin 2025, consiste à céder l'immeuble entier à un acquéreur unique pour un prix global. Cette voie permet d'invoquer sans difficulté l'exception de cession globale d'immeuble du dernier alinéa de L. 145-46-1, et d'éviter toute purge préalable du droit de préférence du ou des locataires commerciaux. Les opérations de cession d'immeubles patrimoniaux à des fonds d'investissement, à des sociétés foncières, ou à des particuliers réunis en société civile, peuvent désormais être conduites sans craindre une préemption commerciale tardive.

Cette voie suppose toutefois de trouver un acquéreur capable de financer l'acquisition de l'immeuble entier. Pour un immeuble parisien d'une vingtaine de lots et de plusieurs millions d'euros, ce financement n'est pas toujours aisé à boucler. Le bailleur peut alors recourir à des structures intermédiaires (vente à une société dédiée, souvent constituée pour l'occasion par l'acquéreur, qui revend ensuite par lots) tout en restant attentif au risque de fraude évoqué supra.

La ventilation du prix : précautions

Lorsque la cession globale est consentie pour un prix global, la ventilation du prix entre les différents lots ou éléments constitutifs de l'immeuble n'est pas juridiquement nécessaire pour faire jouer l'exception. Elle peut toutefois être utile à des fins fiscales (calcul des plus-values immobilières lot par lot, ventilation TVA pour les biens neufs), ou pour anticiper d'éventuelles reventes ultérieures. La pratique notariale recommande, lorsqu'une ventilation est insérée, de prendre garde à ne pas fragiliser la qualification de cession globale par une trop grande individualisation des lots.

L'idéal est de prévoir une ventilation indicative à des fins purement fiscales, expressément qualifiée comme telle dans l'acte, en précisant que la vente est consentie pour un prix global indivisible et que la ventilation ne constitue qu'un outil de calcul. Cette précaution évite que le locataire, ultérieurement, ne se prévale de la ventilation pour soutenir que la vente porte en réalité sur des lots distincts. Pour les opérations complexes, une consultation préalable d'un avocat spécialisé en audit juridique est vivement recommandée.

La transaction préalable avec le locataire : sécurité supplémentaire

Pour les opérations à enjeu très élevé, ou en présence d'un locataire identifié comme contentieux, le bailleur peut envisager une transaction préalable avec le locataire portant renonciation expresse à toute action fondée sur le droit de préférence. Cette transaction, conclue dans le cadre d'un protocole transactionnel, doit comporter des concessions réciproques pour être valide (article 2044 du Code civil). Elle peut prendre la forme d'une indemnité forfaitaire versée au locataire en contrepartie de sa renonciation, ou d'un avenant au bail prolongeant la durée d'occupation.

Cette stratégie présente un coût mais offre une sécurité juridique maximale. Elle est particulièrement adaptée aux cessions d'immeubles patrimoniaux à fort potentiel de redéveloppement, où l'acquéreur entend rapidement procéder à des travaux ou à une restructuration et où une remise en cause de la vente serait préjudiciable. Elle peut être combinée avec une promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive de la conclusion du protocole.

Tableau 3 — Checklist du bailleur avant vente d'un immeuble avec local commercial

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La sanction en cas de méconnaissance du droit de préférence applicable

La nullité de la vente (Cass. 18 décembre 2025)

L'arrêt « Maison Molière » du 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-10.767, FS-B publié) a tranché un débat doctrinal de longue date en consacrant la nullité de la vente comme sanction du non-respect du droit de préférence. La nullité affecte la vente dans son ensemble et peut être prononcée à la seule demande du locataire évincé. Le caractère d'ordre public du texte (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605) justifie cette sanction radicale, qui restitue au locataire la possibilité d'acquérir le local s'il le souhaite, ou à tout le moins d'obtenir l'annulation d'une opération conclue en violation de ses droits.

La nullité produit ses effets entre les parties et à l'égard des tiers. L'acquéreur évincé doit restituer le bien au vendeur, et le vendeur doit lui restituer le prix. La situation devient particulièrement délicate lorsque l'acquéreur a déjà engagé des travaux ou consenti des baux nouveaux : la jurisprudence retient alors la responsabilité du bailleur initial pour les conséquences dommageables de l'annulation. La responsabilité in solidum du notaire rédacteur de l'acte peut également être recherchée si le manquement à son devoir de conseil a contribué à l'annulation.

La prescription biennale de l'article L. 145-60

L'apport décisif de l'arrêt Maison Molière est l'application de la prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce. Cet article dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif aux baux commerciaux se prescrivent par deux ans. La Cour a écarté, par cet arrêt, la prescription quinquennale de droit commun (article 2224 du Code civil) et l'imprescriptibilité de l'action en réputé non écrit. Le délai biennal court à compter de la publication de l'acte de vente au fichier immobilier, qui constitue le point de départ objectif de la connaissance par le locataire de la cession.

Cette solution offre une sécurité juridique précieuse aux acquéreurs. Au-delà de deux ans, la vente devient définitive, même si le droit de préférence n'a pas été correctement purgé. Le locataire qui aurait dû agir devient forclos. Cette prescription brève contraste avec d'autres mécanismes (l'action en réputé non écrit en matière de bail, par exemple) et révèle l'arbitrage opéré par la Cour entre la protection du locataire et la sécurité des transactions immobilières.

Les conséquences indemnitaires

Au-delà de la nullité de la vente, le locataire évincé peut réclamer des dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle (article 1231-1 du Code civil) si le bailleur a manqué à ses obligations issues du bail, ou sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle (article 1240 du Code civil) si la fraude est caractérisée. Le préjudice peut consister dans la perte de chance d'avoir pu acquérir le local, dans les frais engagés en vue de cette acquisition (financement, expertises), ou dans les pertes d'exploitation consécutives à la perte du bail.

L'évaluation du préjudice de perte de chance suppose que le locataire démontre qu'il aurait disposé des moyens financiers de préempter et que le prix proposé était compatible avec ses capacités. Cette démonstration n'est pas toujours aisée, particulièrement lorsque le locataire est en difficulté financière. La jurisprudence retient classiquement une indemnisation à hauteur d'un pourcentage de la valeur du bien, fonction de la vraisemblance de la préemption. Pour approfondir les régimes indemnitaires en matière commerciale, vous pouvez consulter notre guide sur la rupture du bail commercial.

Articulation avec les autres aspects du bail commercial

Impact sur le renouvellement et la fin du bail

La cession de l'immeuble, qu'elle déclenche ou non le droit de préférence du locataire, n'affecte pas le sort du bail commercial en cours. L'acquéreur prend la place du bailleur cédant et reste tenu par le bail dans toutes ses conditions, y compris en matière de durée, de loyer et de droit au renouvellement. Le locataire conserve donc son droit au renouvellement du bail commercial à l'égard du nouveau bailleur, et ce dernier ne peut s'y opposer qu'aux conditions strictes prévues par les articles L. 145-14 et suivants du Code de commerce.

De même, les mécanismes de révision du loyer (révision triennale, indexation, déplafonnement au renouvellement) se poursuivent à l'identique entre l'acquéreur et le locataire. La cession globale n'est ainsi pas un événement interruptif des cycles du bail commercial. Pour le locataire, la qualité de son cocontractant change, mais l'économie de son contrat est en principe préservée. Cette continuité juridique est un facteur essentiel de la pérennité des activités commerciales locatives.

Les travaux et la répartition des charges

L'acquéreur reprend également les obligations du bailleur en matière de travaux. La répartition des charges entre bailleur et preneur, telle qu'organisée par le bail (et encadrée par l'article R. 145-35 du Code de commerce issu de la loi Pinel), continue de s'imposer au nouveau propriétaire. La cession ne modifie en rien la qualification des travaux relevant des grosses réparations de l'article 606 du Code civil, à la charge du bailleur, ou des travaux d'entretien et de réparations courantes, généralement contractuellement à la charge du preneur.

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

Faut-il purger le droit de préférence du locataire commercial en cas de vente d'un immeuble entier ?

Non. Depuis les arrêts de la Cour de cassation du 19 juin 2025 (n° 23-17.604 et 23-19.292, FS-B), la cession globale d'un immeuble à un acquéreur unique bénéficie de l'exception du dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, et ce même si l'immeuble ne comprend qu'un seul local commercial. Le bailleur n'a donc pas à notifier d'offre de vente préalable à son locataire commercial avant de signer la vente.

Que se passe-t-il si l'immeuble vendu ne contient qu'un seul local commercial ?

L'exception s'applique pleinement, comme l'a clairement consacré l'arrêt du 19 juin 2025. La Cour a jugé que « cette exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s'applique en cas de cession d'un immeuble comprenant un seul local commercial ». Le pluriel « des locaux commerciaux » dans le texte est compris comme une désignation générique, et non comme une exigence quantitative. Le locataire ne peut donc pas se prévaloir de la singularité de son local pour échapper à l'exception.

Le locataire peut-il revendiquer un droit d'acquérir l'immeuble entier ?

Non. La Cour de cassation l'a expressément exclu dans l'attendu de principe du 19 juin 2025 : « en l'absence de disposition légale expresse, ce texte ne confère pas au locataire commercial un droit d'acquérir en priorité au-delà de l'assiette du bail qui lui a été consenti ». Le droit de préférence Pinel ne porte que sur le local effectivement loué, et non sur les éléments connexes (parking, parcelles attenantes, autres lots) que le locataire revendiquerait comme accessoires. Cette solution clôt définitivement l'argument de l'accessoire.

Quelle est la sanction si l'on a vendu sans purger un droit de préférence qui s'appliquait ?

La sanction est la nullité de la vente, comme l'a consacré l'arrêt « Maison Molière » du 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 24-10.767, FS-B). Cette nullité est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce, courant à compter de la publication de l'acte au fichier immobilier. Au-delà de deux ans, le locataire ne peut plus contester la vente, ce qui offre une sécurité aux acquéreurs après ce délai. La responsabilité du notaire rédacteur peut également être engagée pour défaut de conseil.

Peut-on être accusé de fraude en organisant une cession globale ?

Oui, dans des cas extrêmes. Si le bailleur structure artificiellement une cession globale dans le seul but d'évincer le droit de préférence du locataire, par exemple en vendant l'immeuble à un acquéreur qui revend immédiatement les autres lots à un tiers prédéterminé, le locataire peut invoquer la fraude au droit de préférence. La preuve de la fraude est toutefois lourde et incombe au locataire, qui doit démontrer le fractionnement opportun, l'identité de l'acquéreur final, la concomitance temporelle ou l'unicité économique des opérations.

Le notaire doit-il vérifier l'inapplication du droit de préférence ?

Oui. Le notaire est tenu d'un devoir de conseil renforcé sur l'application ou l'inapplication du droit de préférence Pinel. Il doit identifier les baux commerciaux portant sur l'immeuble vendu, vérifier l'applicabilité d'une exception du dernier alinéa de L. 145-46-1, et alerter le bailleur si la purge s'impose. Sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée à hauteur des conséquences dommageables d'une vente annulée. Il est en outre tenu d'une obligation propre de notification en cas de modification du prix au profit du tiers acquéreur, à peine de nullité de la vente (article L. 145-46-1 alinéa 2).

L'exception s'applique-t-elle en présence d'un parking ou d'un terrain attenant ?

Oui, sous réserve que la vente soit consentie globalement à un acquéreur unique. L'arrêt BTSG2/Mazeirolas du 19 juin 2025 a expressément validé cette configuration : la SCI Mazeirolas avait vendu un ensemble immobilier composé d'un bâtiment, d'un parking et de parcelles non bâties, le tout à un acquéreur unique. Le locataire ne pouvait pas invoquer le droit de préférence, ni revendiquer le caractère accessoire des éléments annexes. Cette solution est précieuse pour les opérations sur ensembles immobiliers complexes.

Le droit de préférence s'applique-t-il aux ventes intrafamiliales ?

Non. Le dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 exclut expressément du droit de préférence les cessions au conjoint, ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint. Cette exception, confirmée par Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525 publié, autorise les transmissions intrafamiliales sans purge préalable. Elle est limitative : la cession à un frère, une sœur, un neveu ou un cousin ne bénéficie pas de cette exception et impose la procédure de droit de préférence.

Conclusion

La jurisprudence du 19 juin 2025 marque un tournant décisif dans le contentieux du droit de préférence Pinel. En consacrant la lecture générique de l'expression « immeuble comprenant des locaux commerciaux », la Cour de cassation simplifie considérablement la pratique des cessions immobilières comportant un local commercial unique. Les bailleurs, les investisseurs et les notaires disposent désormais d'une règle claire : la vente d'un immeuble entier à un acquéreur unique échappe au droit de préférence du locataire commercial, quel que soit le nombre de locaux commerciaux qu'il abrite. Cette solution, confirmée à plusieurs reprises depuis (6 novembre 2025, 18 décembre 2025, 5 mars 2026), s'inscrit dans une logique de stabilisation et de sécurisation des opérations patrimoniales.

Le risque résiduel n'est cependant pas négligeable. La fraude au droit de préférence demeure une limite, et la rédaction prudente de l'acte authentique, la motivation expresse de l'exception, ainsi que l'attention portée aux indices de fractionnement opportun ou d'identité d'acquéreur, sont autant de précautions à intégrer systématiquement dans la pratique. La sanction reste lourde : nullité de la vente dans les deux ans de sa publication, responsabilité éventuelle du notaire, indemnisation du préjudice du locataire évincé.

Le cabinet Victoris accompagne les bailleurs, investisseurs et professionnels du chiffre dans la sécurisation de leurs opérations de cession immobilière. De la qualification de l'opération à la rédaction des clauses de l'acte authentique, en passant par la négociation des éventuels protocoles transactionnels avec les locataires, notre équipe met à votre service son expertise en droit des baux commerciaux et en droit des affaires immobilières. N'hésitez pas à nous solliciter pour un audit préalable de votre projet de cession.

Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat d'affaires à Paris, 34 Avenue des Champs-Élysées.