Charges du bail commercial : une charge non stipulée n'est pas récupérable

Une charge qui ne figure pas dans l'inventaire annexé au bail n'est pas récupérable auprès du preneur. L'article L. 145-40-2 du code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail : ce qui n'y est pas énuméré reste économiquement à la charge du bailleur, quelle que soit l'habileté de la rédaction du contrat. Cette règle vaut pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

La conséquence pratique est considérable et pourtant largement sous-exploitée. Dans un très grand nombre de baux, la refacturation des charges repose encore sur des formules héritées des rédactions antérieures à la loi du 18 juin 2014 : une clause générale mettant à la charge du preneur « toutes les charges, taxes et impôts de quelque nature que ce soit », complétée par une liste indicative introduite par « notamment ». Une clause balai n'est pas un inventaire limitatif, et une énumération ouverte par « notamment » n'est pas limitative par définition.

Cet article expose le cadre applicable : ce qu'exige l'inventaire de l'article L. 145-40-2, quelles charges ne peuvent jamais être imputées au preneur, quelles obligations d'information pèsent sur le bailleur, ce qu'il advient d'une charge refacturée sans stipulation, et comment se distinguent les baux antérieurs et postérieurs à l'entrée en vigueur du texte. Pour un accompagnement sur la rédaction ou la renégociation de vos clauses de charges, notre équipe en négociation et rédaction de baux commerciaux intervient aussi bien du côté bailleur que du côté preneur.

Ce qu'exige l'inventaire limitatif des charges du bail commercial

Le texte et sa portée exacte

L'article L. 145-40-2 du code de commerce, créé par l'article 13 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, énonce que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ». Trois exigences cumulatives se déduisent de cette formule. L'inventaire doit d'abord être précis : il ne suffit pas de renvoyer à des « charges de copropriété » ou à des « charges d'exploitation » sans détailler les postes concernés. Il doit ensuite être limitatif : la liste ferme le périmètre de ce qui peut être refacturé. Il doit enfin préciser la répartition entre bailleur et preneur, poste par poste, ce qui exclut les formulations qui se contentent d'annoncer une prise en charge globale.

Ce que « limitatif » implique concrètement

Le caractère limitatif signifie que l'énumération est close. Une charge qui n'y figure pas ne peut pas être réclamée au preneur, y compris si elle apparaît dans un décompte de copropriété, si elle a été historiquement acquittée sans protestation, ou si elle correspond à une dépense objectivement liée à l'immeuble. La logique du texte est celle d'une liste blanche : seul ce qui est nommé est transférable, à l'inverse exact des clauses balais antérieures.

Cette inversion emporte une conséquence rédactionnelle immédiate. L'adverbe « notamment », les formules « et généralement toutes charges » ou « sans que cette liste soit limitative » sont autant de marqueurs d'un inventaire qui ne répond pas à l'exigence légale.

Le caractère d'ordre public et la sanction du réputé non écrit

L'article L. 145-15 du code de commerce répute non écrits « les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41 » et de plusieurs autres textes. L'article L. 145-40-2 se situe dans la fourchette L. 145-37 à L. 145-41. Une stipulation qui contredirait l'exigence d'inventaire précis et limitatif encourt donc la sanction du réputé non écrit, laquelle opère de plein droit et n'a pas à être prononcée comme une nullité. Le réputé non écrit ne conduit pas à l'anéantissement du bail : il fait disparaître la stipulation litigieuse, le contrat subsistant pour le reste. Le régime procédural attaché à cette sanction conditionne largement l'issue d'un contentieux de charges, et c'est précisément à ce stade qu'un accompagnement par un avocat en droit des baux commerciaux fait toute la différence, car la qualification retenue commande à la fois la recevabilité de la demande et l'étendue des sommes en jeu.

Baux antérieurs et baux postérieurs : la date charnière du 1er septembre 2014

Le principe d'application dans le temps

Le II de l'article 21 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 prévoit expressément que les dispositions de l'article L. 145-40-2 « sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 ». La disposition ne rétroagit donc pas. Un bail signé en 2009 et poursuivi par tacite prolongation sans renouvellement exprès reste, pour cette question, régi par le droit antérieur, c'est-à-dire par la liberté contractuelle encadrée par le droit commun des contrats.

Le sort des baux antérieurs

Pour un bail antérieur, la clause de charges conserve sa force obligatoire dans les termes où elle a été rédigée, y compris lorsqu'elle prend la forme d'une clause générale. Le bailleur ne dispose pas pour autant d'un blanc-seing : le droit commun continue de s'appliquer, avec l'exigence de bonne foi dans l'exécution, l'interprétation des clauses ambiguës et la nécessité de justifier la réalité et le montant des sommes réclamées, quelle que soit l'ancienneté du bail.

Par ailleurs, plusieurs autres dispositions issues de la loi du 18 juin 2014 ont un champ d'application temporel distinct, ce qui rend l'analyse d'un bail ancien plus délicate qu'il n'y paraît. Un même contrat peut relever du droit antérieur pour la question de l'inventaire et du droit nouveau pour d'autres aspects. Notre guide sur le bail commercial et la loi Pinel détaille l'architecture d'ensemble de cette réforme.

Le renouvellement comme moment de bascule

Le renouvellement est le fait générateur le plus fréquent de l'entrée d'un bail ancien dans le régime nouveau. Le bail renouvelé est juridiquement un nouveau bail : dès lors qu'il prend effet après le 1er septembre 2014, il doit comporter un inventaire précis et limitatif. Cette bascule est régulièrement négligée en pratique, notamment lorsque le renouvellement s'opère par simple acceptation d'un congé avec offre de renouvellement, sans rédaction d'un acte reprenant l'intégralité des stipulations. Le preneur qui accepte un renouvellement « aux clauses et conditions du bail expiré » se retrouve alors avec un contrat soumis au droit nouveau mais rédigé selon les standards anciens.

Tableau 1 - Régime de l'inventaire des charges selon la date du bail

Les charges qui ne peuvent jamais être imputées au preneur

L'article L. 145-40-2 renvoie à un décret en Conseil d'État le soin de préciser « les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire ». Ce texte réglementaire est l'article R. 145-35 du code de commerce, issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014. Il énumère cinq catégories d'exclusion. Ces exclusions sont impératives : aucune rédaction, aussi soigneuse soit-elle, ne permet de les contourner.

Les grosses réparations de l'article 606 du code civil

Le 1° de l'article R. 145-35 exclut « les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ». L'exclusion couvre non seulement le coût des travaux mais aussi les honoraires de maîtrise d'œuvre et d'assistance associés, ce qui neutralise la pratique consistant à refacturer indirectement une part de l'opération par le biais des frais annexes.

La vétusté et la mise en conformité réglementaire

Le 2° exclut « les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ». La restriction finale est essentielle : l'exclusion ne joue que si les travaux de vétusté ou de mise en conformité entrent eux-mêmes dans la catégorie des grosses réparations. Une mise aux normes qui ne relèverait pas de l'article 606 peut donc, en principe, être conventionnellement mise à la charge du preneur, sous réserve de figurer dans l'inventaire. Le texte ajoute que « ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique ». La répartition des travaux entre bailleur et preneur est traitée plus largement dans notre guide sur le bail commercial et les travaux.

Les impôts dont le redevable légal est le bailleur

Le 3° exclut « les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ». Le même texte réserve immédiatement deux exceptions expresses : « peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ».

La taxe foncière demeure donc refacturable, à condition d'être expressément visée dans l'inventaire. Une clause qui viserait globalement « tous impôts et taxes afférents à l'immeuble » se heurterait à l'exclusion du 3° pour la part correspondant aux impositions dont le bailleur est le redevable légal, sans bénéficier automatiquement du rattrapage prévu pour la taxe foncière.

Les honoraires de gestion des loyers

Le 4° exclut « les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ». La formule vise la gestion locative au sens strict : administration des quittancements, des encaissements et du suivi comptable des loyers. Les honoraires de gestion technique de l'immeuble ne sont pas visés, ce qui crée une frontière parfois floue lorsque le mandat couvre indistinctement les deux fonctions et donne lieu à une facturation globale.

Les locaux vacants et les charges d'autres locataires

Le 5° exclut, « dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires ». Le bailleur supporte donc la quote-part correspondant aux surfaces inoccupées. Dans un centre commercial ou un parc d'activités connaissant un taux de vacance significatif, l'effet financier de cette règle est substantiel.

Tableau 2 - Charges imputables et charges exclues par nature

La répartition des charges dans un ensemble immobilier

Le critère de la surface exploitée

L'article L. 145-40-2 dispose que « dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble » et que « cette répartition est fonction de la surface exploitée ». Le texte impose donc un critère de référence légal. Le bail ne peut pas retenir une clé de répartition déconnectée de la surface, par exemple une répartition par parts égales entre occupants indépendamment de la taille des locaux.

Le texte ajoute une règle spécifique aux impositions : « le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée ». L'adverbe « strictement » interdit toute imputation forfaitaire ou globalisée de la fiscalité de l'ensemble immobilier.

La pondération conventionnelle et l'obligation de transparence

L'article R. 145-35 tempère la rigueur du critère surfacique : « la répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. » La pondération permet donc de tenir compte des différences d'usage, de niveau de service ou d'emplacement, mais elle est assortie d'une obligation de transparence à l'égard de l'ensemble des occupants. L'article L. 145-40-2 impose en outre qu'« en cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires ». Cette obligation continue, fréquemment omise en pratique, conditionne l'opposabilité des nouvelles clés de répartition.

L'état récapitulatif annuel et l'information due au preneur

Le calendrier de l'article R. 145-36

L'inventaire n'est que le premier étage du dispositif. L'article L. 145-40-2 précise que cet inventaire « donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire ». L'article R. 145-36 du code de commerce fixe ce délai : l'état récapitulatif annuel, « qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel ».

Deux échéances coexistent donc. Pour un immeuble monopropriété, la date butoir est fixe : le 30 septembre N+1. Pour un immeuble en copropriété, elle est glissante et dépend de la date d'approbation des comptes du syndicat. Cette dualité est source de confusion, d'autant que le bail stipule souvent un calendrier contractuel distinct.

L'obligation de communiquer les justificatifs

Le dernier alinéa de l'article R. 145-36 énonce que « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ». La portée de cette obligation a été précisée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 29 janvier 2026, pourvoi n° 24-14.982, publié au Bulletin. La Haute juridiction y retient que le bailleur doit adresser au preneur qui en fait la demande les justificatifs des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés, sans pouvoir se borner à les tenir à sa disposition.

La distinction entre communication effective et simple mise à disposition est déterminante. La pratique consistant à inviter le preneur à venir consulter les factures dans les locaux du gestionnaire ne suffit pas à satisfaire l'obligation. Cette solution rééquilibre nettement le rapport de forces dans les discussions de charges, en particulier dans les ensembles immobiliers où le volume documentaire est important.

Les états de travaux triennaux

L'article L. 145-40-2 impose une troisième couche d'information. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire, d'une part, « un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel », d'autre part, « un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût ». L'article R. 145-37 précise que ces informations « sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale » et qu'« à la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux ».

Ces états constituent des annexes obligatoires du bail. Notre guide sur les annexes du bail commercial détaille l'ensemble des documents à réclamer et à analyser avant signature.

Tableau 3 - Calendrier des obligations d'information du bailleur

Le sort d'une charge refacturée sans stipulation

La position de principe

Lorsqu'une charge est refacturée alors qu'elle ne figure pas dans l'inventaire, ou qu'elle relève d'une catégorie exclue par l'article R. 145-35, la somme correspondante n'est pas due. Le raisonnement se déploie en deux temps. D'abord, l'absence de fondement contractuel ou l'exclusion réglementaire prive la demande de bailleur de tout support juridique. Ensuite, si la somme a déjà été payée, se pose la question de sa restitution, sur le terrain du paiement de l'indu de l'article 1302-1 du code civil, aux termes duquel « celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu ».

Le rôle de la preuve

Il faut distinguer deux questions souvent confondues. La première est celle du fondement de la charge : est-elle prévue par l'inventaire et n'est-elle pas exclue par nature ? La seconde est celle de la preuve de son montant : le bailleur établit-il la réalité de la dépense et l'exactitude de la quote-part imputée ? Une charge peut figurer dans l'inventaire et rester néanmoins non recouvrable faute pour le bailleur de la justifier.

Sur ce second terrain, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu le 29 janvier 2026 un second arrêt, pourvoi n° 24-16.270, également publié au Bulletin, relatif à la régularisation tardive des charges. La Cour y juge que le bailleur qui n'a pas communiqué l'état récapitulatif annuel dans le délai réglementaire ou contractuel n'est pas tenu de restituer les provisions versées, dès lors qu'il justifie, le cas échéant devant le juge, de l'existence et du montant des charges exigibles. Le retard n'emporte donc pas déchéance automatique, mais l'absence de justification demeure sanctionnée.

Ce qui se passe si le preneur ne fait rien

Le paiement répété et sans réserve de charges non stipulées ne les rend pas rétroactivement dues, mais il crée une situation de fait difficile à défaire. Les délais de prescription courent, les exercices se cumulent, et la reconstitution des comptes sur plusieurs années devient un exercice technique lourd. Le preneur qui laisse passer plusieurs exercices s'expose à voir la fraction la plus ancienne de sa créance de restitution devenir inaccessible. La question des délais applicables à l'action en remboursement est développée dans notre article dédié à la gestion des charges du bail commercial.

Symétriquement, le bailleur qui refacture des postes non stipulés s'expose à une demande de restitution portant sur plusieurs exercices, à laquelle peut s'ajouter la contestation d'un commandement de payer visant la clause résolutoire. La détermination de la stratégie à retenir, du calendrier des demandes et de leur articulation avec un éventuel contentieux locatif relève d'une analyse au cas par cas qu'il convient de confier à un avocat en droit des baux commerciaux.

Points de vigilance en rédaction

Construire un inventaire qui tient

Du côté bailleur, l'enjeu est de sécuriser le périmètre refacturable sans tomber dans les formules qui le fragilisent. Trois écueils reviennent systématiquement : la clause balai, qui prétend transférer l'intégralité des charges sans énumération ; l'énumération ouverte par « notamment » ou « à titre indicatif », qui contredit frontalement le caractère limitatif ; le renvoi externe à un règlement de copropriété ou à un règlement intérieur d'ensemble immobilier sans reprise des postes dans l'annexe du bail.

Articuler l'inventaire avec les autres annexes

L'inventaire des charges ne vit pas isolément. Il doit être cohérent avec l'état des lieux, avec les états de travaux triennaux, avec l'annexe environnementale lorsqu'elle est requise, et avec la clause de travaux du bail. Une incohérence entre la clause de travaux et l'inventaire des charges est une source classique de litige, notamment lorsque le bail met à la charge du preneur des travaux dont le coût est par ailleurs refacturé au titre des charges.

Prévoir le mécanisme de provisions et de régularisation

Le bail organise généralement le versement de provisions trimestrielles ou mensuelles, suivies d'une régularisation annuelle. Ce mécanisme doit être articulé avec le calendrier de l'article R. 145-36. Deux questions doivent être tranchées à la rédaction : le sort d'une régularisation intervenant après la date butoir, et les modalités de communication des justificatifs, dont on sait désormais qu'elle doit être effective. La mise au point de ces clauses suppose un arbitrage entre sécurité juridique et souplesse de gestion, qu'un avocat en droit des baux commerciaux est en mesure de calibrer selon la position occupée dans la négociation.

Points de vigilance au renouvellement

Le renouvellement rouvre la discussion sur les charges

Le renouvellement n'est pas seulement l'occasion de discuter du loyer. Il est le moment où le bail ancien bascule dans le régime de l'article L. 145-40-2 et où l'inventaire doit être établi ou mis à jour. Pour un preneur dont le bail comportait une clause balai, le renouvellement est donc un point d'inflexion : le périmètre refacturable devra désormais être explicité. Pour un bailleur, c'est l'occasion de sécuriser une rédaction devenue obsolète.

L'incidence sur la valeur locative

La répartition des charges entre bailleur et preneur est l'un des éléments qui composent les obligations respectives des parties, lesquelles font partie des critères de détermination de la valeur locative. Un transfert de charges vers le bailleur au renouvellement peut donc avoir une incidence sur la discussion du loyer, et réciproquement. Cette interaction est fréquemment sous-estimée lorsque les deux sujets sont traités séparément, alors qu'ils se compensent économiquement.

La chronologie des demandes

La mise en discussion des charges au moment du renouvellement obéit à des contraintes de calendrier qui se superposent à celles de la procédure de renouvellement. Une demande trop tôt peut être prématurée, une demande trop tard peut se heurter à une fin de non-recevoir. Le choix du moment auquel soulever la question des charges gagne à être arbitré avec un avocat en droit des baux commerciaux avant l'envoi du premier courrier.

Ce que risquent respectivement le bailleur et le preneur

Du côté du bailleur

Le bailleur qui refacture des charges hors inventaire ou des postes exclus par l'article R. 145-35 s'expose à une demande de restitution portant sur plusieurs exercices, et à voir remise en cause l'efficacité d'un commandement de payer délivré pour un montant incluant des sommes non dues. La carence documentaire fragilise en outre l'ensemble de sa position : sans justificatifs communiqués, il ne peut ni conserver les provisions perçues ni obtenir le paiement des régularisations.

Du côté du preneur

Le preneur qui conteste sans méthode s'expose à un risque symétrique. Une contestation globale et non ciblée est facilement rejetée. Une suspension unilatérale des paiements peut ouvrir la voie à la mise en jeu de la clause résolutoire, y compris lorsque la contestation est partiellement fondée. La mesure dans laquelle une inexécution du bailleur autorise le preneur à suspendre ses propres obligations appelle une analyse fine du dossier avant toute décision.

La dimension économique

Dans un local de 400 mètres carrés situé dans un ensemble immobilier, les charges refacturées représentent couramment entre 15 % et 30 % du loyer annuel. Une refacturation irrégulière portant sur deux ou trois postes peut ainsi atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros sur une période triennale. C'est cet ordre de grandeur qui justifie un audit systématique de la clause de charges lors de la signature, du renouvellement ou de l'acquisition d'un fonds exploité dans des locaux loués.

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

Une charge qui n'est pas dans le bail peut-elle quand même m'être facturée ?

Pour un bail conclu ou renouvelé à compter du 1er septembre 2014, non. L'article L. 145-40-2 du code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances. Ce qui n'est pas énuméré ne peut pas être refacturé, même si la dépense est réelle et objectivement liée à l'immeuble. Pour un bail antérieur non renouvelé depuis cette date, la réponse dépend de la rédaction de la clause de charges.

Qu'est-ce qu'un inventaire « précis et limitatif » exactement ?

C'est une liste fermée, détaillée par catégories, indiquant pour chaque poste la répartition entre bailleur et preneur. Une clause qui vise « toutes charges de quelque nature que ce soit », ou qui introduit son énumération par « notamment », ne satisfait pas cette exigence. Le niveau de détail attendu permet au preneur de savoir, avant toute facturation, quels postes sont susceptibles de lui être imputés.

La taxe foncière peut-elle être mise à ma charge ?

Oui, sous condition. L'article R. 145-35, 3° du code de commerce exclut par principe les impôts dont le redevable légal est le bailleur, mais réserve expressément la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière. Cette imputation reste toutefois subordonnée à la mention expresse de ce poste dans l'inventaire annexé au bail. En revanche, la contribution économique territoriale du bailleur ne peut pas être refacturée.

Le bailleur peut-il me facturer des travaux de mise aux normes ?

Cela dépend de la nature des travaux. L'article R. 145-35, 2° exclut les travaux de mise en conformité avec la réglementation « dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées » à l'article 606 du code civil. Une mise aux normes qui ne relève pas des grosses réparations peut donc, en principe, être conventionnellement imputée au preneur, à condition de figurer dans l'inventaire. La qualification des travaux est en pratique le point le plus discuté.

Quand le bailleur doit-il m'adresser l'état récapitulatif annuel ?

L'article R. 145-36 du code de commerce fixe deux échéances selon la configuration de l'immeuble. Pour un immeuble qui n'est pas en copropriété, l'état récapitulatif annuel, incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, doit être communiqué au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Pour un immeuble en copropriété, le délai est de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.

Le bailleur doit-il m'envoyer les factures ou simplement me les montrer ?

Il doit les communiquer. Le dernier alinéa de l'article R. 145-36 impose au bailleur de communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés. Par arrêt du 29 janvier 2026, pourvoi n° 24-14.982, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le bailleur doit adresser ces justificatifs au preneur qui en fait la demande, sans pouvoir se borner à les tenir à sa disposition.

Que se passe-t-il si le bailleur régularise les charges avec retard ?

Le retard, à lui seul, n'emporte pas déchéance du droit du bailleur aux charges. Par un second arrêt du 29 janvier 2026, pourvoi n° 24-16.270, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que le bailleur qui n'a pas communiqué l'état récapitulatif annuel dans le délai réglementaire ou contractuel n'est pas tenu de restituer les provisions versées, dès lors qu'il justifie, le cas échéant devant le juge, de l'existence et du montant des charges exigibles. C'est donc l'absence de justification, plus que le retard, qui est sanctionnée.

Mon bail date de 2011 et n'a pas été renouvelé : suis-je protégé par ces règles ?

Pas au titre de l'article L. 145-40-2, dont le II de l'article 21 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 réserve l'application aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. La tacite prolongation ne vaut pas renouvellement. Vous restez néanmoins fondé à exiger que le bailleur justifie la réalité et le montant des sommes réclamées, et à faire vérifier l'interprétation de la clause de charges de votre bail. Le renouvellement constituera le moment de bascule vers le régime nouveau.

Conclusion

L'exigence d'un inventaire précis et limitatif des charges du bail commercial a profondément modifié l'équilibre de la refacturation. Ce qui n'est pas nommé n'est pas récupérable, et cinq catégories de dépenses demeurent exclues quelle que soit la rédaction retenue. Le dispositif est complété par un calendrier d'information exigeant : état récapitulatif annuel avant le 30 septembre N+1 ou dans les trois mois de la reddition des comptes de copropriété, états de travaux triennaux dans les deux mois de chaque échéance, et communication effective des justificatifs à la demande du preneur.

La difficulté pratique tient moins à la connaissance de ces règles qu'à leur mise en œuvre : identifier les postes irréguliers dans un décompte de plusieurs dizaines de lignes, qualifier des travaux au regard de l'article 606 du code civil, articuler la contestation avec le calendrier du renouvellement ou avec un commandement de payer en cours. Un audit préalable de votre clause de charges et de vos derniers décomptes permet de mesurer l'enjeu avant d'engager toute démarche.

Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat d'affaires à Paris, 34 Avenue des Champs-Élysées.

« Pour aller plus loin » :

• Les charges du bail commercial : Guide complet, FAQ et cas concrets
• Annexes du bail commercial : guide complet pour analyser et négocier chaque document
• Bail commercial et travaux : obligations, répartition, exemples concrets
• Bail commercial et loi Pinel : tout comprendre pour sécuriser votre entreprise
• Renouvellement du bail commercial : Nouvelles conditions, procédure, exemples et FAQ

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