Droit de préférence du locataire commercial (article L. 145-46-1 du Code de commerce) : champ d'application, exceptions et sanctions

Droit de préférence du locataire commercial (article L. 145-46-1 du Code de commerce) : champ d'application, exceptions et sanctions

Le droit de préférence du locataire commercial issu de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, communément dénommé droit de préemption Pinel, constitue l'une des innovations les plus significatives apportées au statut des baux commerciaux par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel ». Ce dispositif, entré en vigueur le 18 décembre 2014, vise à permettre au preneur d'acquérir prioritairement les murs commerciaux qu'il exploite lorsque le bailleur envisage de les vendre. L'enjeu économique est considérable : il s'agit pour l'exploitant de sécuriser durablement l'implantation de son fonds de commerce et, parallèlement, pour le bailleur, de respecter un formalisme strict dont la méconnaissance entraîne désormais — depuis l'arrêt Maison Molière du 18 décembre 2025 — la nullité de la vente.

La période 2025-2026 a été marquée par une série d'arrêts publiés de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui ont profondément renouvelé l'interprétation de l'article L. 145-46-1. Trois décisions structurantes méritent d'être immédiatement signalées : l'arrêt du 19 juin 2025 (n° 23-17.604) qui consacre la portée extensive de l'exception de cession globale d'immeuble, l'arrêt du 18 décembre 2025 (n° 24-10.767, « Maison Molière ») qui tranche le débat doctrinal sur la sanction du non-respect du droit de préférence, et l'arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-11.525) relatif à la cession aux descendants. Ce panorama constitue un guide juridique exhaustif et à jour de l'ensemble du dispositif Pinel.

Vous trouverez dans le présent article une analyse complète du mécanisme du droit de préférence locataire commercial L 145-46-1 : la genèse et la philosophie du dispositif, son champ d'application, le formalisme rigoureux de la notification, les cinq exceptions légales et leur interprétation jurisprudentielle, la sanction de la nullité et la prescription biennale qui lui est associée, ainsi que les bonnes pratiques que doivent observer le locataire et le bailleur. L'objectif est de vous fournir une grille de lecture opérationnelle, illustrée par des exemples chiffrés et par les arrêts les plus récents.

Le droit de préférence Pinel : raison d'être et mécanique

Genèse : la loi Pinel du 18 juin 2014

L'article L. 145-46-1 du Code de commerce a été inséré dans le Code de commerce par l'article 14 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Le dispositif est entré en vigueur le 18 décembre 2014 et s'applique aux ventes envisagées à compter de cette date. L'objectif du législateur, exprimé dans les travaux préparatoires, était de combler une lacune du statut des baux commerciaux : alors que le locataire d'habitation bénéficiait depuis longtemps d'un droit de préemption en cas de vente du logement loué, le locataire commercial ne disposait d'aucune prérogative équivalente, ce qui le plaçait dans une situation de dépendance vis-à-vis du nouvel acquéreur.

Le texte introduit ainsi un mécanisme de notification obligatoire à la charge du bailleur lorsqu'il envisage de céder le local commercial loué. Cette notification vaut offre de vente au locataire, qui dispose d'un délai d'un mois pour se prononcer. Le dispositif est calqué dans son architecture générale sur les droits de préférence existants en matière agricole (article L. 412-8 du Code rural) et en matière de logement (article 15 II de la loi du 6 juillet 1989), tout en présentant des spécificités propres au monde commercial, notamment l'existence de cinq exceptions légales énumérées au dernier alinéa du texte.

Le caractère d'ordre public (Cass. 28 juin 2018)

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt de principe du 28 juin 2018 (n° 17-14.605, FS-P+B+I, affaire Greginvest Belgium), a expressément consacré le caractère d'ordre public de l'article L. 145-46-1 depuis son entrée en vigueur le 18 décembre 2014. Toute clause d'un bail commercial qui exclurait, restreindrait ou aménagerait défavorablement le droit de préférence du locataire est donc réputée non écrite. Cette qualification d'ordre public a des conséquences pratiques majeures : elle interdit toute renonciation anticipée du locataire à son droit de préférence et empêche les parties de soumettre l'exercice de ce droit à des conditions ou à des modalités plus restrictives que celles fixées par le texte.

Une conséquence directe et fréquemment rencontrée en pratique a été clarifiée par cette même jurisprudence : la notification au locataire ne peut inclure des honoraires de négociation ou des honoraires d'agence dans le prix offert au preneur. En effet, dès lors que ces frais ne seront pas exposés si le locataire exerce son droit de préférence (puisqu'aucune négociation avec un tiers ne sera nécessaire), les inclure dans l'offre revient à majorer artificiellement le prix et à porter atteinte à l'effectivité du droit de préférence d'ordre public.

La logique économique : protéger le fonds de commerce du locataire

La logique économique du droit de préemption Pinel s'inscrit dans le prolongement de la propriété commerciale instaurée par le décret du 30 septembre 1953. Le législateur a entendu permettre au locataire commercial d'acquérir les murs dans lesquels il exploite son fonds de commerce afin de sécuriser durablement son implantation, d'éviter la dépendance vis-à-vis d'un nouveau bailleur potentiellement moins coopératif et, à terme, de favoriser la transmission du fonds par adjonction de l'actif immobilier. Le mécanisme correspond donc à une véritable politique publique de soutien au commerce de proximité et à l'artisanat.

L'enjeu financier est considérable. À titre d'illustration, dans une zone commerciale de centre-ville à Paris, l'acquisition d'un local de 80 m² peut représenter un investissement compris entre 800 000 € et 2 000 000 € selon l'arrondissement. Bénéficier d'un droit de préférence permet au commerçant qui exploite déjà ce local de figer son prix au moment où le bailleur envisage de vendre, sans avoir à s'aligner sur la surenchère que pourraient opérer des investisseurs immobiliers. Le mécanisme produit donc, en pratique, un effet régulateur sur les marchés immobiliers commerciaux les plus tendus.

Champ d'application : qui peut bénéficier du DPE ?

Le locataire commercial ou artisanal

Le bénéficiaire du droit de préférence est exclusivement le locataire d'un bail commercial au sens de l'article L. 145-1 du Code de commerce, ainsi que le locataire d'un bail artisanal. Le texte vise expressément le « propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal », ce qui exclut par voie de conséquence les locataires de baux professionnels (régis par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986), les locataires de baux ruraux et les locataires de baux d'habitation. La qualité de locataire commercial doit s'apprécier au jour où le bailleur notifie son intention de vendre.

S'agissant des baux dérogatoires de courte durée (article L. 145-5 du Code de commerce), la doctrine majoritaire considère que le droit de préférence ne s'applique pas tant que le bail dérogatoire n'a pas été requalifié ou que le statut n'a pas pris naissance par tacite reconduction. En revanche, dès lors que le locataire bénéficie du statut, par exemple en cas de tacite prorogation au-delà de la durée maximale de trois ans des baux dérogatoires, il peut se prévaloir du droit de préférence dans les mêmes conditions qu'un locataire titulaire d'un bail commercial classique.

Le local à usage commercial : la qualification objective

Le caractère commercial ou artisanal du local s'apprécie au regard de sa destination contractuelle figurant dans le bail et de l'activité effectivement exercée. La qualification est objective : peu importe la qualité du bailleur (personne physique, société civile immobilière, foncière institutionnelle), seule compte la destination du local et la qualité de son occupant. Lorsque le local accueille une activité mixte (habitation et commerce), il convient d'apprécier la part prépondérante de l'usage : si le commerce constitue l'usage principal et que le bail est soumis au statut, le droit de préférence s'applique.

L'arrêt Espace Houville ULM du 30 juin 2021 (n° 20-11.893) a précisé que les accessoires indissociables du local commercial, tels que des combles inaccessibles ou des dépendances techniques, suivent le régime du local principal et participent du périmètre du droit de préférence. À l'inverse, lorsque le bien vendu comprend des éléments distincts de la chose louée — par exemple un appartement à l'étage non loué au commerçant —, l'analyse de la situation peut basculer dans l'exception de cession globale d'immeuble, étudiée plus loin.

La nécessité d'un bail relevant du statut

L'application de l'article L. 145-46-1 suppose que le locataire soit titulaire d'un bail relevant du statut des baux commerciaux. À défaut, par exemple si le local est exploité sans bail ou en vertu d'une convention d'occupation précaire, le droit de préférence ne joue pas. De la même manière, si le bail a expiré sans renouvellement et sans tacite prorogation, et que le locataire occupe les lieux à titre précaire dans l'attente d'un congé, la prudence commande de considérer que le droit de préférence n'est pas mobilisable, sauf à démontrer la persistance du statut.

La question se pose plus délicatement lorsque le locataire principal a consenti une sous-location commerciale régulière. Le sous-locataire commercial bénéficie d'un statut propre dans ses rapports avec le locataire principal, mais ne peut prétendre exercer un droit de préférence à l'occasion de la vente des murs par le bailleur principal, le sous-locataire n'étant pas dans une relation contractuelle directe avec ce dernier. Seul le locataire principal demeure le bénéficiaire du droit de préférence Pinel.

La procédure de notification : formalisme rigoureux

La forme de la notification (LRAR ou remise en main propre)

L'article L. 145-46-1, alinéa 1er, dispose que « lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ». La forme est strictement encadrée : seules deux modalités de notification de l'offre de vente au locataire sont admises, la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) et la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Toute notification effectuée par lettre simple, par courrier électronique ou par voie d'huissier hors signification proprement dite serait insuffisante au regard du formalisme légal.

En pratique, la voie privilégiée est la LRAR, qui présente l'avantage d'établir une date de réception incontestable, point de départ du délai d'un mois imparti au locataire. La remise en main propre est plus rare et impose au bailleur de conserver une trace écrite (récépissé daté et signé) de la remise. La notification doit être effectuée à la personne du locataire ou à son représentant légal s'il s'agit d'une société. Lorsque le bail comporte plusieurs co-titulaires, la notification doit être adressée à chacun d'eux, sauf clause contraire désignant un mandataire commun.

Le contenu obligatoire (prix + conditions)

Le texte précise que la notification doit, « à peine de nullité », indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Cette double exigence est cumulative et impérative. Le prix doit être un prix ferme et déterminé, exprimé en euros. La référence à un prix « à débattre » ou conditionné à des éléments non encore stabilisés serait insuffisante. Quant aux conditions, elles doivent englober l'ensemble des éléments substantiels de la vente envisagée : modalités de paiement, conditions suspensives, charges, servitudes connues, état d'occupation et toute autre clause pouvant influer sur la décision du locataire.

La sanction du défaut d'indication du prix ou des conditions est la nullité de la notification elle-même, ce qui ouvre la voie à une action en nullité de la vente conclue avec le tiers acquéreur. Comme rappelé plus haut, les honoraires de négociation ou d'agence ne peuvent être inclus dans le prix offert au locataire, sous peine de dénaturer l'effectivité du droit de préférence d'ordre public. Si le bailleur entend transférer l'immeuble à des conditions financières englobant ces honoraires, il devra alors notifier au locataire un prix nu ne tenant pas compte de ces frais.

Le délai de réflexion d'un mois et l'effet d'offre de vente

La notification « vaut offre de vente au profit du locataire ». Cette formule est essentielle : elle signifie que la notification ne constitue pas une simple information mais une véritable offre contractuelle qui, si elle est acceptée par le locataire dans le délai d'un mois, conclut la vente. Le délai d'un mois court à compter de la réception de la notification par le locataire (et non de son envoi par le bailleur), ce qui justifie l'usage de la LRAR ou de la remise contre récépissé. Le délai expire à la fin du jour qui porte le même quantième que le jour de réception, dans le mois suivant.

Pendant ce délai d'un mois, le locataire dispose de trois options : accepter purement et simplement l'offre, refuser expressément ou laisser le délai s'écouler sans répondre. L'absence de réponse vaut refus tacite à l'expiration du délai, le bailleur retrouvant alors sa pleine liberté de céder le bien au tiers acquéreur initial dans les conditions notifiées au locataire. Il convient de souligner que toute modification ultérieure du prix ou des conditions à la baisse en faveur de l'acquéreur déclenche une nouvelle obligation de notification, étudiée à la section suivante.

L'acceptation du locataire et la conclusion de la vente

L'acceptation : forme et délai

L'acceptation du locataire dans le délai d'un mois doit être expresse et porter sur l'intégralité du prix et des conditions notifiés. Une acceptation partielle, conditionnelle ou contre-proposant un prix inférieur ne vaut pas acceptation au sens de l'article L. 145-46-1 : elle constitue un refus accompagné, le cas échéant, d'une nouvelle offre du locataire que le bailleur reste libre d'accepter ou de refuser. La forme de l'acceptation n'est pas imposée par le texte : la LRAR est cependant fortement recommandée pour des raisons probatoires.

L'acceptation forme la vente entre le bailleur et le locataire au sens de l'article 1583 du Code civil : il y a accord sur la chose et sur le prix. Toutefois, le législateur a prévu un délai supplémentaire pour la régularisation de l'acte, afin de tenir compte des contraintes pratiques liées au financement et à la signature notariée. Ce délai constitue une particularité du dispositif Pinel par rapport aux autres droits de préférence existants.

Le délai de 4 mois (ou 2 mois) pour réaliser la vente

Une fois l'acceptation notifiée, le locataire dispose d'un délai de quatre mois pour réaliser la vente, c'est-à-dire pour signer l'acte authentique notarié. Ce délai est porté à deux mois supplémentaires (soit six mois au total) lorsque le locataire indique dans son acceptation son intention de recourir à un emprunt bancaire pour financer l'acquisition. Cette mention doit figurer expressément dans la lettre d'acceptation, à défaut de quoi le délai de quatre mois s'applique de plein droit.

Pendant cette période, le locataire doit accomplir avec diligence les démarches nécessaires à la finalisation de l'acquisition : choix du notaire, mise en place du financement, levée des conditions suspensives éventuelles. Le bailleur, de son côté, est tenu de signer l'acte authentique aux conditions notifiées, son obligation de vendre étant désormais consolidée par l'acceptation. Tout refus du bailleur de signer constitue une faute génératrice de responsabilité contractuelle et peut donner lieu à une action en exécution forcée fondée sur l'article 1583 du Code civil.

Caducité de l'acceptation et conséquences

Si la vente n'est pas réalisée dans le délai de quatre mois (ou six mois en cas de recours à un prêt), l'acceptation du locataire devient caduque. La caducité libère le bailleur de son engagement et lui permet de céder le bien à un tiers, sans avoir à renouveler la procédure de notification, sauf si les conditions ou le prix viennent à être modifiés à la baisse en faveur du nouvel acquéreur. Il convient de noter que cette caducité est automatique et n'a pas à être constatée par une décision de justice.

La caducité peut résulter d'un défaut de financement (refus de prêt par les banques), d'un retard dans la signature de l'acte ou de toute autre cause indépendante de la volonté des parties. Il est essentiel pour le locataire qui exerce son droit de préférence de sécuriser son financement avant l'expiration du délai, faute de quoi il perdra le bénéfice du mécanisme. Le rapprochement avec une promesse unilatérale de vente est éclairant : la caducité produit ici les mêmes effets qu'une non-levée d'option dans le délai contractuellement convenu.

La modification du prix en cours de vente : l'obligation propre du notaire

L'alinéa 2 de L. 145-46-1

L'alinéa 2 de l'article L. 145-46-1 prévoit que « dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ». Ce mécanisme est essentiel : il évite que le bailleur, après un refus initial du locataire, ne renégocie à la baisse avec le tiers acquéreur sans donner au locataire une nouvelle chance d'exercer son droit.

L'innovation du texte est de placer une obligation propre sur le notaire, et non plus seulement sur le bailleur. Lorsque le notaire constate, lors de la rédaction de l'acte authentique, que les conditions ou le prix de la vente diffèrent à la baisse de ceux initialement notifiés au locataire, il doit lui-même procéder à une nouvelle notification si le bailleur ne l'a pas fait. Cette obligation pèse sur le notaire en tant qu'officier ministériel, à peine de mise en cause de sa responsabilité civile professionnelle.

Quand le notaire doit-il notifier ?

L'obligation du notaire se déclenche dès lors qu'il constate une variation à la baisse du prix ou un assouplissement des conditions au profit du tiers acquéreur. Concrètement, si la notification initiale au locataire mentionnait un prix de 1 200 000 € et que l'acte authentique en cours de rédaction prévoit un prix de 1 100 000 €, le notaire doit notifier au locataire ce nouveau prix afin qu'il puisse, le cas échéant, exercer son droit de préférence aux conditions modifiées. La même règle vaut pour toute modification substantielle des conditions (allongement du délai de paiement, prise en charge de travaux par le vendeur, etc.).

En revanche, une variation à la hausse du prix au profit du tiers acquéreur ne déclenche pas l'obligation de notification : le locataire ayant déjà refusé le prix inférieur initialement proposé, il n'a aucun intérêt à se voir proposer un prix plus élevé. De même, des modifications purement formelles ou techniques (changement de notaire, ajustement de la date de signature) n'imposent pas une nouvelle notification, dès lors qu'elles ne modifient pas substantiellement l'économie de l'opération.

La sanction en cas d'omission

L'omission de la notification rectificative par le notaire entraîne la nullité de la vente conclue avec le tiers acquéreur, dans les mêmes conditions que la sanction du non-respect par le bailleur de l'obligation initiale. La responsabilité du notaire peut en outre être engagée à l'égard du locataire, qui pourra solliciter des dommages-intérêts au titre de la perte de chance d'acquérir le bien aux conditions modifiées. Cette double sanction (nullité de la vente plus responsabilité du notaire) renforce considérablement l'effectivité du dispositif.

L'arrêt Maison Molière du 18 décembre 2025, étudié plus en détail à la section 9, illustre parfaitement cette problématique. Dans cette affaire, l'EHPAD locataire s'était vu notifier l'intention de vendre par le sous-acquéreur lui-même, plus de trois ans après la première vente conclue sans purge du droit de préférence. La Cour de cassation a confirmé que la sanction est bien la nullité, ouvrant ainsi la voie à des contentieux significatifs lorsque la chaîne contractuelle a été irrégulièrement constituée.

Tableau 1 — Procédure de notification du DPE Pinel : étape par étape

Les cinq exceptions légales : panorama

Cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial

La première exception vise la « cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ». Cette hypothèse correspond typiquement à la cession en bloc de plusieurs cellules commerciales situées au sein d'un même centre commercial, d'une galerie marchande ou d'un retail park. Le législateur a considéré que, dans ces hypothèses, la logique économique de l'opération est globale et que l'exercice d'un droit de préférence par chacun des locataires sur sa cellule rendrait l'opération matériellement impossible à réaliser.

L'exception s'applique dès lors que sont réunies deux conditions cumulatives : la pluralité de locaux (au moins deux) et l'existence d'un ensemble commercial au sens de la jurisprudence, c'est-à-dire un ensemble immobilier conçu et exploité dans une logique commerciale unitaire. La vente doit en outre être unique, ce qui exclut les ventes successives organisées artificiellement pour contourner le droit de préférence. Une chaîne d'opérations rapprochées dans le temps pourrait être requalifiée par le juge si elle révèle une fraude.

Cession unique de locaux commerciaux distincts (Cass. 29 juin 2022)

La deuxième exception, introduite par la loi du 18 juin 2014, vise « la cession unique de locaux commerciaux distincts ». La portée de cette formule a fait l'objet d'un éclairage important par l'arrêt Le Grand Gourmet du 29 juin 2022 (n° 21-16.452, FS-B), qui a considéré que la cession unique de plusieurs locaux distincts loués à différents preneurs n'est pas soumise au droit de préférence, peu important que ces locaux soient situés ou non dans un même immeuble ou ensemble commercial. La Cour a ainsi refusé d'imposer l'exigence d'un lien physique ou économique entre les locaux cédés.

Cette interprétation, favorable au bailleur cédant, repose sur l'idée que l'opération de vente en bloc présente une nature économique globale incompatible avec un fractionnement résultant de l'exercice individuel du droit de préférence par chaque locataire. La conséquence pratique est importante : un investisseur immobilier qui cède son portefeuille de locaux commerciaux en une seule opération échappe à l'obligation de notification, ce qui simplifie considérablement les opérations de portage et de portefeuille foncier commercial.

Cession au copropriétaire d'un ensemble commercial

La troisième exception concerne « la cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial ». Cette hypothèse s'inscrit dans la même logique économique que les deux précédentes : lorsque l'acquéreur est déjà copropriétaire de l'ensemble commercial dont fait partie le local cédé, l'opération participe d'une rationalisation de la propriété au sein d'un ensemble unitaire. Le législateur a estimé que cette logique de regroupement primait sur l'intérêt individuel du locataire à acquérir prioritairement.

L'exception suppose toutefois que l'acquéreur ait effectivement la qualité de copropriétaire d'un ensemble commercial au moment de la vente, et non d'un simple immeuble en copropriété ordinaire. La notion d'ensemble commercial est ici comprise au sens de la jurisprudence administrative et commerciale, c'est-à-dire un complexe immobilier intégrant plusieurs activités commerciales coordonnées (galerie marchande, retail park, centre commercial, etc.).

Cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux (Cass. 19 juin 2025)

La quatrième exception, qui a fait l'objet de la jurisprudence la plus abondante en 2025, vise « la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ». Cette formulation a soulevé une question majeure : suffit-il que l'immeuble vendu comprenne au moins un local commercial loué, ou faut-il qu'il en comprenne plusieurs ? L'arrêt du 19 juin 2025 (n° 23-17.604, FS-B publié) a tranché en faveur de la première interprétation, comme nous le détaillons à la section suivante.

L'idée sous-jacente à cette exception est que, lorsque le bailleur cède l'intégralité d'un immeuble (les murs commerciaux et tout ce qui les entoure : appartements, parties communes, dépendances), il ne s'agit plus d'une opération centrée sur le local commercial mais d'une cession patrimoniale globale dont le local commercial n'est qu'un élément. Imposer un droit de préférence reviendrait alors à fractionner artificiellement l'opération et à priver le bailleur de la capacité à céder son patrimoine immobilier dans son ensemble.

Cession au conjoint, ascendant ou descendant (Cass. 5 mars 2026)

La cinquième et dernière exception vise « la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint ». L'objectif est de préserver la liberté familiale du bailleur dans la gestion patrimoniale de ses biens, en lui permettant de transmettre ses immeubles à ses proches sans avoir à respecter le formalisme du droit de préférence. La transmission familiale, de son vivant, est ainsi facilitée et bénéficie d'un régime favorable.

L'arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-11.525, publié) a précisé l'application de cette exception en jugeant qu'elle vise tant les cessions à titre onéreux que les transmissions à titre gratuit (donations) au profit d'un descendant ou ascendant. La notion de « conjoint » s'entend strictement : elle ne couvre ni le concubin, ni le partenaire pacsé, ce qui peut ouvrir des stratégies de structuration patrimoniale en cas de cession indirecte par société interposée. La pratique recommande de documenter avec précision le lien de parenté pour éviter toute contestation ultérieure.

L'exception "cession globale d'immeuble" : les arrêts du 19 juin 2025

Faits BTSG2/Mazeirolas et Agi/FRA 203

Les deux arrêts du 19 juin 2025 (n° 23-17.604 et n° 23-19.292) ont été rendus dans des contextes factuels très proches. Dans la première espèce, un bailleur cédait un immeuble comprenant un seul local commercial loué et plusieurs lots à usage d'habitation. Dans la seconde, l'opération concernait également un immeuble comportant un local commercial au rez-de-chaussée et des appartements aux étages. Dans les deux cas, le locataire commercial évincé avait engagé une action en nullité de la vente, soutenant que l'exception de cession globale ne devait jouer que lorsque l'immeuble vendu comprenait plusieurs locaux commerciaux.

Cette interprétation, défendue par une partie de la doctrine, reposait sur une lecture littérale du dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 mentionnant « des locaux commerciaux » au pluriel. Les juges du fond avaient rendu des décisions divergentes sur ce point, certaines retenant l'interprétation extensive (un seul local suffit) et d'autres l'interprétation restrictive (au moins deux locaux). L'enjeu pratique était considérable, dès lors que la majorité des immeubles parisiens cédés comportent un local commercial unique en pied d'immeuble.

La règle posée : un seul local commercial suffit

La Cour de cassation a tranché de manière définitive dans le point 12 de l'arrêt n° 23-17.604, publié au Bulletin (FS-B) : « Il en résulte que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d'un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu'une partie de l'immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu'un seul local commercial. ». Cette formulation est dépourvue de toute ambiguïté : il suffit que le local commercial loué ne représente qu'une partie de l'immeuble cédé pour que l'exception joue, indépendamment du nombre de locaux commerciaux.

La portée de cette solution est très large. En pratique, dès lors qu'un bailleur cède un immeuble comprenant à la fois un local commercial et un seul logement (par exemple un studio à l'étage), l'exception de cession globale d'immeuble joue et le locataire commercial perd le bénéfice de son droit de préférence. Cette interprétation extensive a fait l'objet de critiques doctrinales, certains auteurs considérant qu'elle vide partiellement le dispositif Pinel de sa substance dans les centres-villes anciens, mais elle est désormais fermement ancrée dans la jurisprudence.

La consécration définitive (arrêts subséquents)

L'arrêt du 19 juin 2025 a été immédiatement confirmé par d'autres décisions, notamment l'arrêt du 6 novembre 2025 (n° 23-21.442, publié), qui réaffirme la solution dans un cadre factuel similaire. Cette série d'arrêts publiés témoigne de la volonté de la troisième chambre civile d'asseoir solidement sa jurisprudence sur ce point sensible. La cohérence avec la chaîne jurisprudentielle antérieure, notamment l'arrêt Casanton du 17 mai 2018 (n° 17-16.113, FS-P+B+I), est ainsi pleinement assurée.

Pour le bailleur, ces arrêts ouvrent un boulevard stratégique : il peut, en cédant l'intégralité d'un immeuble plutôt que le seul local commercial, échapper à la procédure de notification au locataire. Pour le locataire commercial qui souhaiterait acquérir les murs, il devient nécessaire d'anticiper en proposant au bailleur une acquisition amiable ou en intégrant une clause de premier refus contractuelle dans le bail, en complément du dispositif légal d'ordre public.

Les ventes judiciaires : exclusion confirmée (Cass. 30 novembre 2023)

La règle générale

L'article L. 145-46-1 vise expressément les ventes volontaires du bailleur, c'est-à-dire les opérations dans lesquelles le propriétaire « envisage de vendre ». Cette formulation a conduit la jurisprudence à exclure les ventes judiciaires du champ d'application du droit de préférence. L'arrêt du 30 novembre 2023 (n° 22-17.505) a confirmé cette exclusion en jugeant que les ventes intervenant dans un cadre judiciaire (saisie, liquidation judiciaire, succession contentieuse) ne déclenchent pas l'obligation de notification au locataire commercial.

La justification de cette solution tient à la nature non volontaire de la vente : le bailleur ne « décide » pas de vendre, il subit la vente forcée résultant de la décision de justice. Imposer un droit de préférence dans ces hypothèses serait incompatible avec le caractère contraignant de la procédure judiciaire et compliquerait considérablement la gestion des contentieux d'exécution. La protection du locataire passe alors par d'autres voies : opposition à la vente, faculté de surenchère, ou exercice d'un droit de préférence dans le cadre des règles propres à la procédure (par exemple en matière de partage successoral).

Les ventes par adjudication

Les ventes par adjudication, qu'elles résultent d'une saisie immobilière classique ou d'une procédure collective, sont expressément exclues du champ du droit de préférence Pinel. Le locataire commercial peut toutefois se porter enchérisseur lors de l'audience d'adjudication, dans les conditions de droit commun, et peut même bénéficier d'un droit de surenchère dans les dix jours suivant l'adjudication. Cette voie ne lui confère cependant aucune priorité particulière par rapport aux autres enchérisseurs.

Une vigilance particulière doit être observée lorsque la vente intervient à la suite d'un commandement aux fins de saisie. Le bailleur tenté de contourner le droit de préférence pourrait être tenté d'organiser fictivement une vente judiciaire pour échapper à ses obligations. Dans une telle hypothèse, la fraude pourrait être caractérisée et la vente requalifiée par le juge en vente volontaire, déclenchant rétroactivement les obligations de notification.

Les ventes en liquidation

Les ventes intervenant dans le cadre d'une liquidation judiciaire de société, qu'elles soient de gré à gré sous contrôle du juge-commissaire ou par voie d'adjudication, échappent également au droit de préférence. Le mandataire liquidateur est libre de céder les actifs immobiliers dans l'intérêt collectif des créanciers, sans avoir à respecter le formalisme de l'article L. 145-46-1. Cette solution se justifie par la spécificité du droit des entreprises en difficulté et la nécessité de préserver la rapidité des opérations de réalisation d'actifs.

Le locataire commercial dispose, dans ce cadre, des prérogatives propres au droit des procédures collectives : il peut être consulté par le mandataire, peut formuler une offre d'acquisition et bénéficie de la protection de son droit au bail commercial, qui demeure opposable à l'acquéreur en application des articles L. 622-13 et L. 642-7 du Code de commerce. Ce mécanisme palliatif assure une certaine continuité de l'exploitation, à défaut de droit de préférence proprement dit.

Tableau 2 — Synthèse des 5 exceptions du DPE Pinel

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La sanction du non-respect : nullité et prescription biennale

L'arrêt Maison Molière du 18 décembre 2025 : un arrêt de principe

Pendant près de onze ans, la doctrine et les juges du fond se sont déchirés sur la nature exacte de la sanction du non-respect du droit de préférence Pinel. L'arrêt Maison Molière du 18 décembre 2025 (n° 24-10.767, FS-B publié) a mis fin à cette controverse en affirmant clairement la solution. Les faits étaient les suivants : un EHPAD locataire commercial depuis le 15 juillet 2010 (bail conclu avec une SCI) découvre que la SCI a vendu les murs à une SAS le 30 juin 2017. Trois ans plus tard, en juin 2020, la SAS notifie à l'EHPAD son intention de revendre. L'EHPAD assigne alors en juillet 2021 en nullité de la vente du 30 juin 2017.

L'attendu de principe est sans ambiguïté : « Il en résulte, d'une part, que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité, d'autre part, que l'action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du même code. ». La sanction est donc la nullité de la vente, soumise à la prescription biennale.

Pourquoi pas le "réputé non écrit" ?

Une partie de la doctrine, défendue notamment par certains auteurs maximalistes du droit des baux commerciaux, plaidait pour une sanction de « réputé non écrit » de la vente conclue en méconnaissance du droit de préférence. Cette qualification présentait un avantage majeur pour le locataire : l'action visant à faire constater le caractère réputé non écrit n'est soumise à aucune prescription, ce qui aurait permis au locataire d'agir sans contrainte temporelle. Cette interprétation s'inspirait du régime de l'article L. 145-15 du Code de commerce relatif aux clauses contraires au statut.

La Cour de cassation a expressément rejeté cette analyse. Elle a considéré que la nullité est la sanction normale du non-respect d'une obligation imposée à peine de nullité par le texte (l'alinéa 1er précisant que la notification doit, « à peine de nullité », contenir le prix et les conditions). Le caractère « réputé non écrit » est réservé aux clauses contractuelles contraires au statut, non aux actes juridiques (telle une vente) accomplis en méconnaissance d'une obligation légale d'information. Cette solution est cohérente avec la systématique générale du droit civil français.

La prescription biennale de l'article L. 145-60

L'article L. 145-60 du Code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». La Cour de cassation a jugé que l'action en nullité fondée sur la méconnaissance du droit de préférence Pinel s'inscrit bien dans cette catégorie, dès lors qu'elle est exercée « en vertu du statut des baux commerciaux ». Le locataire dispose donc d'un délai de deux ans à compter du jour où il a eu connaissance de la vente irrégulière pour engager son action.

Cette solution écarte par voie de conséquence l'application de la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du Code civil, qui aurait conduit à un délai plus long de cinq ans. Le point de départ de la prescription biennale est délicat à déterminer en pratique : il peut s'agir de la date de publication de la vente au service de la publicité foncière, de la date de notification d'une augmentation de loyer par le nouvel acquéreur, ou de toute autre circonstance révélant au locataire l'existence d'un changement de propriétaire. La pratique recommande d'agir promptement dès la connaissance des faits.

Les conséquences pratiques de la nullité de la vente

Restitution du bien dans le patrimoine du bailleur

La nullité de la vente entraîne, en application des principes généraux du droit civil (article 1178 du Code civil), la restitution du bien dans le patrimoine du bailleur d'origine. Le tiers acquéreur, anéanti dans son titre, perd la propriété du local commercial qui réintègre rétroactivement le patrimoine du bailleur initial. Cette rétroactivité s'impose en théorie, mais soulève en pratique des difficultés considérables, notamment lorsque la vente irrégulière a été suivie d'autres opérations (revente, hypothèque, location nouvelle).

L'effet rétroactif de la nullité oblige à liquider l'ensemble des conséquences accessoires. La publicité foncière doit être mise à jour, les actes hypothécaires éventuels constitués par l'acquéreur peuvent être remis en cause au titre de l'article 2278 du Code civil, et les baux conclus par l'acquéreur évincé peuvent voir leur opposabilité contestée. Cette complexité explique pourquoi, dans la pratique, les parties préfèrent souvent transiger plutôt que de mener jusqu'à son terme une action en nullité, en concluant un protocole transactionnel qui aménage une solution amiable.

Restitution du prix et des fruits

Symétriquement à la restitution du bien, le bailleur initial doit restituer à l'acquéreur évincé le prix de vente qu'il avait reçu, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la date de la vente annulée. Les fruits perçus par l'acquéreur évincé pendant la période de possession (loyers encaissés du locataire commercial, voire revenus locatifs des lots d'habitation s'il s'agissait d'un immeuble mixte) doivent en principe être restitués au bailleur initial, qui a été privé de la propriété pendant cette période.

Le calcul des restitutions doit tenir compte de l'éventuelle bonne ou mauvaise foi des parties. Si le tiers acquéreur ignorait l'irrégularité de la vente, il peut être considéré comme possesseur de bonne foi et conserver les fruits perçus en application de l'article 549 du Code civil. À l'inverse, un acquéreur qui aurait été informé de l'existence d'un locataire commercial et de l'absence de notification serait considéré comme de mauvaise foi, ce qui aggrave l'étendue de ses obligations de restitution.

Indemnisation complémentaire du locataire

Au-delà de la nullité de la vente proprement dite, le locataire commercial qui a été privé de l'exercice de son droit de préférence peut prétendre à une indemnisation complémentaire au titre de la perte de chance d'acquérir le bien. Cette indemnisation s'apprécie en fonction de la probabilité que le locataire aurait effectivement exercé son droit s'il avait été régulièrement notifié, et en fonction de la valeur de l'avantage qu'il en aurait retiré (différence entre le prix de marché et le prix proposé, capitalisation des loyers évités, etc.).

L'action en responsabilité peut être dirigée contre le bailleur, contre le tiers acquéreur s'il est complice de la fraude, et contre le notaire qui aurait manqué à son devoir de conseil ou à son obligation de notification rectificative. La responsabilité du notaire, en tant qu'officier ministériel, est appréciée avec rigueur : le simple fait de ne pas avoir vérifié l'application du droit de préférence et notifié, le cas échéant, peut suffire à engager sa responsabilité civile professionnelle, qui est couverte par une assurance obligatoire.

Tableau 3 — Sanctions du non-respect du DPE Pinel et délais de prescription

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Les bonnes pratiques pour le locataire

Vérifier la régularité de la notification

Lorsqu'un locataire commercial reçoit une notification au titre de l'article L. 145-46-1, son premier réflexe doit être d'en vérifier la régularité formelle et substantielle. La notification doit être effectuée par LRAR ou remise contre récépissé, mentionner clairement le prix et les conditions, et émaner du bailleur ou de son représentant légal dûment habilité. Toute irrégularité doit être consignée immédiatement par lettre adressée au bailleur, sans pour autant prendre position sur l'acceptation ou le refus de l'offre.

Une attention particulière doit être portée au montant du prix : il ne doit pas inclure d'honoraires de négociation ou d'agence, conformément à la jurisprudence d'ordre public. Si tel est le cas, le locataire peut soit exercer son droit de préférence pour le prix net (en demandant rectification), soit contester la régularité de la notification pour solliciter une nouvelle offre conforme. La consultation d'un avocat en droit des baux commerciaux dès la réception de la notification est vivement recommandée, compte tenu des enjeux financiers et procéduraux.

Réagir dans le délai d'un mois

Le délai d'un mois est un délai de rigueur, à l'expiration duquel le locataire perd définitivement son droit de préférence. La gestion de ce délai exige rapidité et précision : le locataire doit réunir les éléments nécessaires à sa décision (étude du marché, simulation de financement, expertise immobilière sommaire) et préparer son acceptation ou son refus. L'acceptation doit être formulée par LRAR adressée au bailleur, en indiquant expressément la mention « j'accepte l'offre de vente notifiée le... aux conditions de prix de... ».

Si le locataire entend recourir à un emprunt bancaire pour financer l'acquisition, il doit le mentionner expressément dans sa lettre d'acceptation pour bénéficier du délai de six mois (au lieu de quatre) pour réaliser la vente. À défaut de cette mention, le délai de quatre mois s'applique de plein droit, ce qui peut compromettre la mise en place du financement. Cette mention est donc cruciale et doit figurer en termes clairs dans le courrier d'acceptation.

Préserver la preuve de la réception

La date de réception de la notification est essentielle, car elle déclenche le délai d'un mois. Le locataire doit donc conserver soigneusement l'avis de réception de la LRAR et toute correspondance postérieure échangée avec le bailleur. En cas de litige sur la date de réception, c'est le locataire qui supporte la charge de la preuve d'une réception postérieure à celle alléguée par le bailleur, ce qui peut conduire à des stratégies probatoires complexes.

Il est également recommandé de conserver l'enveloppe d'envoi avec le cachet de la poste, qui permet de reconstituer la chaîne complète d'envoi et de réception. En cas de doute, une consultation immédiate de la photographie numérique des courriers conservés en archive (par numérisation systématique) constitue une bonne pratique pour les entreprises gérant un parc important de baux commerciaux.

Les bonnes pratiques pour le bailleur

Identifier l'application/inapplication du DPE

Avant d'engager toute opération de cession d'un local commercial loué, le bailleur doit procéder à une analyse rigoureuse pour déterminer si le droit de préférence trouve à s'appliquer. Cette analyse comporte trois étapes : vérifier que le local est bien à usage commercial ou artisanal, vérifier que le bail relève du statut, et vérifier qu'aucune des cinq exceptions légales ne joue. Cette dernière étape est la plus délicate et requiert souvent l'avis d'un avocat spécialisé.

L'identification précise de l'opération envisagée est cruciale : s'agit-il d'une cession globale d'immeuble (exception applicable selon Cass. 19 juin 2025), d'une cession en bloc de plusieurs locaux distincts (exception applicable selon Cass. 29 juin 2022), ou d'une cession isolée du seul local commercial (DPE applicable) ? La structuration de l'opération peut donc être déterminante : à équivalence de résultat économique, certaines structurations échappent au droit de préférence et d'autres y sont soumises.

Documenter l'application d'une exception

Lorsque le bailleur entend se prévaloir d'une exception légale pour échapper au droit de préférence, il est essentiel de documenter précisément les faits qui justifient l'application de cette exception. Pour la cession globale d'immeuble, il convient par exemple de produire les titres de propriété démontrant l'unicité de l'immeuble cédé et la diversité des occupants. Pour la cession au conjoint ou descendant, il faut conserver les actes d'état civil prouvant le lien de parenté.

Cette documentation préventive permet de résister à une éventuelle action en nullité ultérieure du locataire commercial. Elle doit être conservée pendant au moins deux ans après la cession, durée correspondant à la prescription biennale de l'action en nullité. La pratique recommande de constituer un dossier dédié, archivé numériquement et matériellement, mentionnant l'exception invoquée et les pièces justificatives correspondantes.

Coopérer avec le notaire pour purger valablement

Le notaire chargé de la rédaction de l'acte de vente joue un rôle central dans la sécurisation juridique de l'opération. Le bailleur a tout intérêt à coopérer pleinement avec le notaire en lui transmettant l'ensemble des éléments du bail commercial, l'historique des échanges avec le locataire, et l'analyse juridique relative à l'application ou non du droit de préférence. Cette transparence permet au notaire d'exercer correctement son devoir de conseil et, le cas échéant, de procéder à une notification rectificative en cas de modification du prix à la baisse.

En cas de doute sur l'application du droit de préférence, le réflexe prudent consiste à procéder à une notification au locataire « à titre conservatoire ». Cette démarche, même si elle n'est juridiquement pas requise, présente l'avantage d'écarter tout risque de contentieux ultérieur. Le coût d'une LRAR au locataire est négligeable au regard du risque de nullité de la vente, qui peut représenter plusieurs centaines de milliers d'euros, voire plusieurs millions selon la valeur de l'immeuble. La parallèle avec d'autres mécanismes du statut, telle la procédure de renouvellement du bail commercial, illustre bien l'importance d'un formalisme rigoureux.

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

Le droit de préférence Pinel s'applique-t-il à un bail dérogatoire ?

Le droit de préférence ne s'applique pas aux baux dérogatoires de courte durée régis par l'article L. 145-5 du Code de commerce, tant que ces baux n'ont pas donné naissance au statut. En revanche, dès lors qu'un bail dérogatoire se transforme en bail commercial soumis au statut (par tacite reconduction ou par dépassement de la durée maximale de trois ans), le locataire bénéficie du droit de préférence dans les mêmes conditions qu'un locataire de bail commercial classique. Il est donc essentiel de surveiller la nature exacte du bail au moment où le bailleur envisage de vendre les murs.

Quel est le délai pour exercer son droit de préférence ?

Le locataire dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de la notification pour accepter ou refuser l'offre de vente. Ce délai est de rigueur et son expiration emporte refus tacite irrévocable. Si le locataire accepte l'offre, il dispose ensuite de quatre mois pour réaliser la vente (signature de l'acte authentique), délai porté à six mois s'il a expressément mentionné dans son acceptation son intention de recourir à un emprunt bancaire. À défaut de réalisation dans ces délais, l'acceptation devient caduque.

Que faire si le bailleur a vendu sans me notifier ?

Si le bailleur a vendu le local commercial sans avoir préalablement notifié au locataire son intention de vendre, ce dernier dispose d'une action en nullité de la vente fondée sur l'article L. 145-46-1, conformément à l'arrêt Maison Molière du 18 décembre 2025. Cette action doit être engagée dans le délai de deux ans à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente irrégulière. Il est vivement conseillé de consulter un avocat dès la découverte des faits pour évaluer les chances de succès et préserver les délais procéduraux.

Le notaire est-il responsable en cas d'omission de notification ?

Oui, le notaire engage sa responsabilité civile professionnelle s'il omet de procéder à la notification rectificative prévue à l'alinéa 2 de l'article L. 145-46-1, lorsque le prix de vente a été réduit en faveur du tiers acquéreur. Le notaire est en outre tenu d'un devoir de conseil renforcé sur l'application du droit de préférence : il doit alerter le bailleur sur les risques d'une cession non purgée et, en cas d'incertitude, recommander une notification conservatoire. La responsabilité notariale est couverte par une assurance professionnelle obligatoire, ce qui sécurise le recours du locataire victime d'une omission.

Le DPE Pinel s'applique-t-il à la vente d'un fonds de commerce ?

Non, le droit de préférence ne s'applique pas à la cession d'un fonds de commerce. L'article L. 145-46-1 vise exclusivement la vente du « local à usage commercial ou artisanal », c'est-à-dire la vente des murs commerciaux. La cession du fonds de commerce, en tant qu'universalité économique distincte des murs, n'est pas concernée par le mécanisme. La distinction entre cession de fonds et cession de murs est donc essentielle, tant pour le locataire que pour le bailleur. Si le local est inclus dans la cession du fonds (cas où le commerçant est aussi propriétaire des murs), seule la part relative aux murs déclenche le droit de préférence.

L'acquéreur peut-il être mis en cause en cas de violation du DPE ?

L'acquéreur du local commercial vendu en violation du droit de préférence peut être mis en cause dans l'action en nullité, en tant que partie nécessaire à la procédure (sans son consentement, la nullité ne peut être prononcée à son égard). Si l'acquéreur est de mauvaise foi (c'est-à-dire s'il avait connaissance de l'existence du locataire commercial et de l'absence de notification), il peut en outre engager sa responsabilité civile pour complicité de fraude aux droits du locataire, sur le fondement de l'article 1240 du Code civil. La mauvaise foi se présume difficilement et doit être prouvée par le locataire demandeur.

Le DPE Pinel s'applique-t-il aux ventes aux enchères ?

Non, les ventes par adjudication (saisie immobilière, liquidation judiciaire, partage successoral contentieux) sont exclues du champ d'application du droit de préférence Pinel, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. 30 novembre 2023, n° 22-17.505). Le caractère contraint et judiciaire de ces ventes les distingue des ventes volontaires visées par l'article L. 145-46-1. Le locataire commercial peut toutefois se porter enchérisseur ou exercer un droit de surenchère dans les conditions de droit commun, sans bénéficier d'une priorité particulière par rapport aux autres enchérisseurs.

Quels recours en cas de DPE violé après expiration du délai de 2 ans ?

Au-delà du délai de prescription biennale, l'action en nullité de la vente est définitivement éteinte. Toutefois, le locataire peut conserver la possibilité d'engager une action en responsabilité contre le bailleur pour faute contractuelle (manquement à une obligation légale d'ordre public), soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du Code civil. Cette action ne permet pas d'obtenir l'annulation de la vente, mais peut donner lieu à une indemnisation au titre de la perte de chance d'avoir acquis le bien. La consultation d'un avocat permet d'apprécier la viabilité d'une telle action et de chiffrer le préjudice.

Conclusion

Le droit de préférence locataire commercial L 145-46-1, instauré par la loi Pinel du 18 juin 2014, constitue désormais l'un des piliers du statut des baux commerciaux français. Le dispositif a connu une maturation jurisprudentielle remarquable, particulièrement dense en 2025-2026, qui en a stabilisé les contours : application aux seules ventes volontaires, exclusion de cinq catégories d'opérations (cessions globales, cessions familiales, etc.), formalisme rigoureux de la notification, et désormais — depuis l'arrêt Maison Molière du 18 décembre 2025 — sanction de nullité soumise à la prescription biennale. Cette grille de lecture permet aux praticiens de sécuriser leurs opérations de cession et de défendre efficacement les intérêts des locataires commerciaux.

Pour le locataire, la vigilance s'impose à chaque étape : vérification de la régularité de la notification, respect du délai d'un mois, mention expresse du recours à un emprunt en cas d'acceptation. Pour le bailleur et son notaire, la prudence commande d'analyser systématiquement l'application du droit de préférence avant toute cession, de documenter l'éventuelle application d'une exception, et de procéder à une notification conservatoire en cas de doute. L'enjeu financier de l'opération — souvent plusieurs centaines de milliers d'euros — justifie pleinement cette rigueur méthodologique.

Le cabinet Victoris, dirigé par Maître Guillaume Leclerc, accompagne quotidiennement locataires commerciaux, bailleurs, foncières et notaires dans la gestion des problématiques liées au droit de préférence Pinel. Que vous envisagiez une cession de murs commerciaux, que vous ayez reçu une notification au titre de l'article L. 145-46-1, ou que vous suspectiez une violation de votre droit de préférence, n'hésitez pas à solliciter une consultation pour évaluer précisément vos droits et vos obligations. Une prise de position rapide est souvent déterminante, compte tenu des courts délais procéduraux applicables.

Pour aller plus loin sur les problématiques connexes du bail commercial, consultez nos guides sur la révision du loyer commercial, le déplafonnement à l'occasion du renouvellement, la répartition des obligations de travaux, ou encore la rupture du bail commercial sans indemnité.

Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat d'affaires à Paris, 34 Avenue des Champs-Élysées.