Contrôle DDPP d'un syndic de copropriété : contrat type, état daté et pré-état daté

Contrôle DDPP d'un syndic de copropriété : contrat type, état daté et pré-état daté

Les syndics professionnels figurent parmi les secteurs que la DGCCRF et ses services départementaux, les directions départementales de la protection des populations (DDPP), contrôlent de façon récurrente. La raison tient à la structure du marché : le copropriétaire ne choisit pas seul son syndic, il ne peut pas s'adresser à un autre professionnel pour obtenir un état daté, et il découvre souvent les honoraires au moment de payer. Lors de sa dernière enquête nationale publiée, la DGCCRF a contrôlé 457 syndics en 2021 et 2022 et relevé des anomalies dans 313 établissements, le taux d'anomalie passant de 72,8 % en 2021 à 65,4 % en 2022. Un contrôle DDPP d'un syndic de copropriété n'a donc rien d'exceptionnel, et il porte presque toujours sur les mêmes documents.

Les enquêteurs examinent le contrat type de syndic et sa fiche d'information, la frontière entre le forfait et les prestations particulières, les honoraires de travaux, les frais imputés au seul copropriétaire, le plafond de l'état daté, la facturation du pré-état daté, la fiche synthétique, l'extranet et l'affichage des prix. Le cabinet Victoris assiste les dirigeants de cabinets de syndic et d'administration de biens à chaque étape de ces procédures, de la visite des enquêteurs à la discussion de la sanction : vous trouverez la présentation de notre équipe en contentieux DGCCRF, DDPP et DREETS sur la page dédiée.

Cet article expose les bases légales du contrôle, le contrat type, la règle du forfait, l'état daté et le pré-état daté, les documents dus sans supplément et l'affichage des prix, puis le déroulé d'un contrôle et les sanctions, au regard des textes en vigueur au 8 octobre 2026. Les exemples chiffrés sont fictifs et purement illustratifs.

Contrôle DGCCRF des syndics : sur quels textes repose le pouvoir de la DDPP

L'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 : forfait, contrat type et amende

Le socle du contrôle est l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023. Son I pose trois règles. La rémunération du syndic pour les prestations de sa mission est forfaitaire. Une rémunération complémentaire n'est possible que pour des prestations particulières qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d'État. Enfin, tout contrat ou projet de contrat de syndic respecte un contrat type, et le projet est accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations établie selon un modèle fixé par arrêté.

Le même I prévoit que tout manquement à ces obligations est passible d'une amende administrative de 3 000 € au plus pour une personne physique et de 15 000 € au plus pour une personne morale, prononcée selon la procédure du chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation. La DGCCRF rattache ce pouvoir à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 et indique qu'il s'exerce depuis le 1er juin 2020. Le III de l'article fixe en outre le régime des honoraires de travaux.

Le code de la consommation : l'habilitation des enquêteurs

Les agents de la DGCCRF et des DDPP tiennent leur compétence de l'article L. 511-7 du code de la consommation, qui les habilite à rechercher et constater les manquements à l'article 18-1 A de la loi de 1965 (16°) et aux titres Ier et III de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 (17°). La loi Hoguet le confirme de son côté : son article 8-3 soumet les professionnels de l'immobilier aux contrôles de ces agents et organise la transmission d'informations par le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières. S'y ajoutent les règles générales du code de la consommation applicables à tout prestataire : information sur les prix, pratiques commerciales trompeuses et clauses abusives.

La loi Hoguet : carte professionnelle, garantie financière et collaborateurs

L'exercice des fonctions de syndic de copropriété figure au 9° de l'article 1er de la loi Hoguet. L'article 3 réserve cette activité aux titulaires d'une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, sous condition d'aptitude, de garantie financière couvrant aussi les sommes versées au fonds de travaux, et d'assurance de responsabilité civile professionnelle. L'article 4 impose aux collaborateurs habilités de justifier de leur qualité et de l'étendue de leurs pouvoirs. En 2021 et 2022, plusieurs injonctions ont visé un exercice sans carte professionnelle ou une mauvaise tenue du registre des mandats.

Qui prononce l'amende : la DDPP en premier lieu

L'article L. 522-1 du code de la consommation confie le prononcé des amendes à l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation. Selon l'article R. 522-1, il s'agit du directeur général de la DGCCRF, du chef du service national des enquêtes, du directeur régional de l'économie, de l'emploi, du travail et des solidarités ou du directeur de la direction départementale chargée de la protection des populations, chacun pouvant déléguer sa signature à des fonctionnaires de catégorie A. Pour un contrôle mené localement, la lettre de sanction envisagée puis la décision émanent donc en principe de la direction départementale.

Le contrat type de syndic : un modèle dont on ne retire rien

L'article 29 du décret du 17 mars 1967 et son annexe 1

Le contrat type est celui qui figure en annexe 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, auquel renvoie son article 29. Il a été instauré par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 pour les contrats conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015, puis modifié à plusieurs reprises, notamment par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 et, en dernier lieu, par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, entré en vigueur le 25 décembre 2025. L'article 29 ajoute deux exigences : des caractères dont la hauteur ne peut être inférieure au corps huit, et un vote de la désignation du syndic et de son contrat à la majorité de l'article 25.

Le modèle est construit en rubriques numérotées : parties et garanties, durée, résiliation, fiche synthétique et transmission des pièces, forfait, prestations particulières, travaux, frais imputables aux seuls copropriétaires. Il est suivi d'une liste non limitative des prestations incluses dans le forfait. Le syndic remplit les blancs et raye les mentions inutiles ; il ne réécrit pas les clauses et n'en supprime aucune, puisque la comparaison entre offres repose sur l'identité de la structure.

Les écarts que la DGCCRF relève le plus souvent

En 2018, la DGCCRF a relevé la suppression de mentions réglementaires, qui nuit à la comparaison entre offres, ainsi que la présence de clauses abusives. En 2021 et 2022, elle a constaté que de nombreux opérateurs, notamment des syndics indépendants non affiliés à une chambre syndicale, n'avaient pas intégré le nouveau modèle : modalités de résiliation à l'initiative du conseil syndical absentes, stipulations relatives à la désignation du prestataire non mises à jour. Les deux enquêtes citent aussi la facturation du forfait sur l'exercice comptable ou l'année civile plutôt que sur la durée du contrat.

La fiche d'information sur le prix et les prestations

Depuis le 1er janvier 2022, tout projet de contrat est accompagné d'une fiche d'information conforme au modèle de l'arrêté du 30 juillet 2021, qui précise que son formalisme doit être respecté et qu'aucune information ne peut y être ajoutée ou retranchée. La fiche reprend l'identification du syndic et de la copropriété, la durée, les horaires de disponibilité, le contenu du forfait, les prestations particulières et leur tarification, ainsi que les principaux frais imputables au seul copropriétaire concerné. L'article 21 de la loi de 1965 prévoit que le conseil syndical met en concurrence des projets conformes au contrat type et accompagnés de cette fiche. Une fiche absente ou retouchée relève donc de la même amende que le contrat non conforme.

Le décret du 22 décembre 2025 et les contrats en cours

Le décret n° 2025-1292 a modifié les annexes 1 et 2 du décret de 1967. Il ajoute une prestation particulière numérotée 16° bis, relative à la constitution, au suivi et à la gestion d'un emprunt souscrit au nom du syndicat en application du III de l'article 26-4 de la loi de 1965. Son article 22 prévoit que ces nouvelles rédactions s'appliquent aux contrats conclus après son entrée en vigueur et, pour les contrats en cours, sous réserve d'un avenant introduisant cette prestation. Facturer ce suivi d'emprunt au titre d'un contrat antérieur sans avenant exposerait le cabinet à un grief de facturation hors contrat. C'est le type de point qu'une relecture de vos modèles par un avocat en droit de la consommation permet de traiter avant la visite des enquêteurs.

Honoraires du syndic : forfait, prestations particulières et travaux

Le forfait couvre tout ce qui n'est pas listé ailleurs

Le point 7.1.1 du contrat type pose la règle : le forfait comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l'exclusion de celles énumérées à l'annexe 2 du décret de 1967. Les frais de reprographie et les frais administratifs liés aux prestations du forfait y sont inclus, de même que la déclaration de sinistre concernant les parties communes. Seuls les frais d'affranchissement ou d'acheminement des documents sont remboursés au syndic, et les dépassements d'horaires de l'assemblée générale annuelle sont facturés au coût horaire prévu au contrat.

La liste limitative des prestations particulières de l'annexe 2

L'annexe 2 du décret de 1967 dresse la liste limitative des prestations particulières : dix-neuf numéros, complétés en décembre 2025 par un 16° bis, répartis en six rubriques. On y trouve les réunions et visites supplémentaires, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, la gestion des sinistres, les travaux et études techniques, les litiges et contentieux hors recouvrement des charges, et d'autres prestations comme la reprise de comptabilité d'exercices non approuvés, le dossier de subvention ou l'immatriculation initiale du syndicat. Chaque prestation est rémunérée au coût horaire convenu, au prorata du temps passé, ou selon un tarif forfaitaire total exprimé hors taxes et toutes taxes comprises.

Ce qui ne figure pas sur cette liste ne peut pas être facturé en complément du forfait. Les enquêtes de la DGCCRF citent la facturation de l'ouverture du compte bancaire séparé, des frais de reprographie liés à l'assemblée générale annuelle, de prestations complémentaires au-delà du montant prévu au contrat, et même la perception par le syndic d'une part des intérêts bancaires revenant à la copropriété, alors que l'article 18 de la loi de 1965 les déclare définitivement acquis au syndicat.

Les honoraires de travaux : un pourcentage HT dégressif, voté avec les travaux

Le III de l'article 18-1 A autorise des honoraires spécifiques sur les travaux votés en assemblée générale en dehors du budget prévisionnel. Ils sont votés lors de la même assemblée que les travaux, aux mêmes règles de majorité, et exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon leur importance. Le contrat type (point 7.2.5) ajoute que la rémunération figurant dans le projet de résolution est exprimée hors taxes et toutes taxes comprises, précision qu'une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 28 novembre 2023 (question écrite n° 10312) rattache au décret du 2 juillet 2020. La DGCCRF a relevé en 2018 des honoraires de travaux fixés au forfait, ce que le texte ne permet pas.

À titre illustratif, pour un ravalement voté à 200 000 € HT avec un barème de 3 % jusqu'à 100 000 € puis de 2 % au-delà, la résolution doit afficher 5 000 € HT, soit 6 000 € TTC, avant le vote. Une somme forfaitaire sans lien avec le montant des travaux, ou un pourcentage appliqué au montant TTC, s'écarte du texte.

Le tableau ci-dessous synthétise ce que le contrat type inclut dans le forfait, ce qui peut être facturé en plus et ce qui ne peut pas l'être.

Tableau 1 - Contrat type de syndic : forfait, prestations particulières et facturations exclues

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Frais imputables au seul copropriétaire : recouvrement, mutation et copies

Les frais de recouvrement, à compter de la mise en demeure

L'article 10-1 de la loi de 1965 permet d'imputer certains frais au seul copropriétaire concerné. Son a vise les frais nécessaires au recouvrement d'une créance justifiée, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure. Le point 9.1 du contrat type en dresse la liste : mise en demeure, relance après mise en demeure, protocole d'accord, frais d'hypothèque et de mainlevée, requête en injonction de payer, dossier transmis à l'auxiliaire de justice ou à l'avocat en cas de diligences exceptionnelles.

La DGCCRF a relevé en 2018 la facturation de frais de relance avant mise en demeure, qui ne peuvent pas être mis à la charge du copropriétaire défaillant. En 2021 et 2022, un opérateur a accepté une transaction pénale pour avoir facturé des prestations de recouvrement au-delà des montants prévus dans ses contrats, sous la qualification de pratique commerciale trompeuse. Un écart de facturation en apparence modeste peut ainsi basculer dans le droit pénal de la consommation.

Les frais liés aux mutations et aux copies

Le point 9.2 du contrat type ne mentionne que deux prestations liées à une vente : l'établissement de l'état daté, avec le rappel du plafond de 380 € TTC, et l'opposition sur mutation prévue au I de l'article 20 de la loi. Le point 9.3 vise la délivrance sur papier de copies du carnet d'entretien, des diagnostics ou d'extraits certifiés de procès-verbaux, et le point 9.4 l'assemblée générale tenue à la demande d'un copropriétaire pour ses propres droits ou obligations. Chaque tarif est indiqué hors taxes et toutes taxes comprises.

Le pré-état daté ne figure pas dans cette liste. Il ne fait donc pas partie des frais que le contrat de syndic permet d'imputer au copropriétaire : il s'agit d'une prestation distincte, commandée par le vendeur. Un pré-état daté facturé comme s'il était dû de plein droit se rapproche d'une facturation sans commande, grief déjà relevé par l'administration.

État daté : le plafond de 380 € TTC et les pratiques que la DDPP relève

Ce que contient l'état daté

Avant la vente d'un lot, le syndic adresse au notaire, à la demande de celui-ci ou du copropriétaire cédant, un état daté en trois parties, prévu par l'article 5 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret du 22 décembre 2025. La première partie indique les sommes que le vendeur peut rester devoir au syndicat, la deuxième celles que le syndicat pourrait lui devoir, la troisième celles qui incomberont à l'acquéreur. Une annexe donne la quote-part du lot dans le budget et les dépenses hors budget des deux exercices précédents, ainsi que l'état des procédures en cours.

État daté : un plafond légal et un débiteur unique

Le b de l'article 10-1 de la loi de 1965 impute au seul copropriétaire concerné les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées à son profit. Il précise que les honoraires et frais perçus pour l'établissement de l'état daté, à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret. Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 fixe ce montant à 380 € TTC, applicable depuis le 1er juin 2020 et toujours en vigueur au 8 octobre 2026. Le débiteur est le copropriétaire vendeur, et non le syndicat des copropriétaires.

Le plafond est global. Un appartement vendu avec sa cave et son emplacement de stationnement dans le même acte donne lieu à un seul état daté plafonné à 380 € TTC. Les frais de dossier, de transmission au notaire ou de questionnaire facturés à l'occasion de l'état daté entrent dans ce plafond dès lors qu'ils se rattachent aux prestations nécessaires à son établissement, puisque le texte vise les honoraires et les frais. Le décret ne fixe pas de délai chiffré pour la délivrance, mais un retard qui bloque la signature peut être reproché au syndic par le vendeur.

Les pratiques relevées par l'administration

Les enquêtes de la DGCCRF ont relevé la facturation d'une actualisation de l'état daté lorsque la signature de l'acte était reportée, ainsi que des prix excessifs pour son établissement. Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 3 mai 2022 (question écrite n° 35263) rappelle que le plafond repose sur un relevé des prix pratiqués réalisé par les services de la DGCCRF et que la concurrence entre syndics peut jouer en dessous de ce montant. Pour l'administration, toute somme perçue au-delà de 380 € TTC pour une même mutation excède une limite légale, quel que soit le libellé de la ligne.

Exemple fictif : un cabinet facture 420 € TTC l'état daté et 90 € TTC son actualisation ; sur 150 ventes annuelles, dont 50 avec actualisation, il perçoit 10 500 € au-delà du plafond (40 € × 150, plus 90 € × 50). Ces sommes ouvrent un droit à restitution pour les vendeurs et servent à l'administration pour qualifier la pratique. Le fondement retenu, contrat type, pratique commerciale trompeuse ou simple injonction, se discute avec un avocat en contrôles DGCCRF dès la réception du procès-verbal.

Pré-état daté : un prix libre, une facturation encadrée

Ce que l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation impose au vendeur

En cas de vente d'un lot dans un immeuble à usage total ou partiel d'habitation, l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation impose de remettre à l'acquéreur, au plus tard à la signature de la promesse, une série de documents : fiche synthétique, règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées des trois dernières années, carnet d'entretien, notice d'information et, le cas échéant, plan pluriannuel de travaux. Il impose aussi des informations financières : charges payées par le vendeur sur les deux exercices précédents, sommes susceptibles d'être dues par l'acquéreur, état global des impayés et de la dette envers les fournisseurs, part du fonds de travaux rattachée au lot.

Pré-état daté : aucune existence légale, aucun tarif réglementé

Le pré-état daté est le document que de nombreux syndics proposent pour réunir ces informations financières avant la promesse. Aucun texte ne le prévoit ni n'en fixe le prix. Dans une réponse publiée au Journal officiel du 3 septembre 2019 (question écrite n° 10270), le Gouvernement a indiqué que ce document n'a « aucune existence légale », tout en reconnaissant qu'il permet de fournir les informations financières prévues au 2° de l'article L. 721-2. Deux conséquences en découlent : le plafond de 380 € TTC ne s'applique pas au pré-état daté, et le vendeur n'est pas tenu de le commander au syndic, puisqu'il peut réunir lui-même ces informations, notamment à partir des documents de son lot accessibles en ligne.

Ce que la DDPP vérifie sur le pré-état daté

Le prix est libre ; la facturation, elle, reste encadrée. L'enquête de 2018 relève la facturation d'un pré-état daté au copropriétaire cédant sans commande préalable. Le bilan 2021-2022 mentionne des avertissements adressés notamment pour défaut d'information sur les prix du pré-état daté. Les points examinés sont donc l'existence d'une commande du vendeur, l'information préalable sur le prix, la présentation du document et l'absence de double facturation des mêmes informations dans l'état daté. Un pré-état daté présenté comme une formalité imposée, ou facturé d'office avec l'état daté, peut être analysé comme une pratique commerciale trompeuse.

Le tableau suivant compare les documents que le syndic produit le plus souvent à l'occasion d'une vente ou à la demande d'un copropriétaire.

Tableau 2 - État daté, pré-état daté et fiche synthétique : texte, débiteur, prix et délai

Fiche synthétique, extranet et pièces du conseil syndical : des obligations comprises dans le forfait

La fiche synthétique de la copropriété

L'article 8-2 de la loi de 1965 oblige le syndic à établir une fiche synthétique regroupant les principales données financières et techniques de la copropriété et de son bâti, à la mettre à jour chaque année et à la mettre à disposition des copropriétaires. Son élaboration figure dans la liste des prestations incluses dans le forfait (rubrique IV-13°) : elle ne peut pas être facturée au copropriétaire. Faute de mise à disposition dans le mois de la demande, des pénalités de 15 € par jour de retard, fixées par le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020, sont imputées sur la rémunération forfaitaire : une fiche remise quarante jours après l'expiration du délai coûte ainsi 600 € au syndic. Ces règles ne s'appliquent pas aux immeubles à destination totale autre que d'habitation.

L'espace en ligne sécurisé, ou extranet

Le I de l'article 18 de la loi de 1965 impose au syndic professionnel de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble et des lots, sauf décision contraire de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25. L'accès est différencié entre copropriétaires et conseil syndical, et la liste minimale des documents résulte du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, modifié en 2020. L'article 18 ne prévoit pas lui-même de réfaction d'honoraires en cas de carence. Le contrat type (points 7.1.4 et 7.1.5) organise en revanche une imputation sur le forfait lorsque l'assemblée dispense le syndic de cette obligation en cours de contrat, au prorata de la période restant à courir.

Pour un vendeur, l'extranet est aussi la source des documents de son lot : compte individuel, charges des deux derniers exercices clos, part du fonds de travaux, appels de fonds. Un extranet absent ou incomplet pousse de fait le vendeur vers un pré-état daté payant, ce qui relie deux sujets examinés lors d'un même contrôle.

Les pièces demandées par le conseil syndical

L'article 21 de la loi permet au conseil syndical de prendre connaissance et copie de toute pièce relative à la gestion du syndic. Au-delà d'un mois sans transmission, des pénalités de 15 € par jour de retard, fixées par le même décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire ; à défaut, le président du conseil syndical peut en demander la condamnation au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Affichage des prix et site internet : l'information due par un cabinet de syndic

L'obligation générale d'information sur les prix

Comme tout prestataire de services, le syndic informe le consommateur sur ses prix et ses conditions de vente par affichage ou par tout autre procédé approprié, en application de l'article L. 112-1 du code de la consommation et de ses arrêtés d'application. Le manquement est passible d'une amende administrative de 3 000 € au plus pour une personne physique et de 15 000 € au plus pour une personne morale (article L. 131-5). La règle vise en particulier les prestations vendues directement aux copropriétaires : pré-état daté, copies, frais de recouvrement. Le bilan 2021-2022 de la DGCCRF mentionne des lacunes d'affichage des prix sur la devanture ou à l'intérieur de certains établissements.

L'arrêté du 10 janvier 2017 : pour les cabinets qui exercent aussi la transaction ou la location

L'arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière s'applique, selon son article 1er, à tout professionnel qui intervient pour mettre en relation acquéreurs ou locataires et vendeurs ou bailleurs. Ce champ ne couvre pas à lui seul l'activité de syndic. Un cabinet d'administration de biens qui exerce aussi la transaction ou la location en relève toutefois : il affiche les prix maximums TTC de ses prestations, notamment celles liées à la vente, à la location et à la gestion immobilière, en indiquant qui les paie, à l'entrée de l'établissement, en vitrine et sur son site internet.

Le site internet du cabinet

Les enquêteurs consultent aussi le site du cabinet. En 2021 et 2022, la DGCCRF y a relevé des manquements d'information, par exemple l'absence de mention de la liste d'opposition au démarchage téléphonique Bloctel ou du médiateur de la consommation. Un site qui présente le pré-état daté comme obligatoire, ou qui affiche un tarif d'état daté supérieur au plafond, constitue en outre une pièce que l'administration peut verser au dossier sans se déplacer. La cohérence entre le site, le barème affiché en agence et les contrats signés est l'un des premiers points à faire vérifier avant tout contrôle.

Contrôle DDPP d'un syndic : le déroulé, de la visite à la décision

La visite et la demande de documents

Le contrôle commence le plus souvent par une visite de l'agence ou par une demande écrite. Sur le fondement de l'article L. 512-8 du code de la consommation, les agents peuvent exiger la communication de documents de toute nature propres à faciliter leur mission, et les obtenir ou en prendre copie par tout moyen et sur tout support. Pour un syndic, la demande porte en général sur un échantillon de contrats et de fiches d'information, les factures d'honoraires particuliers, les états datés et pré-états datés facturés sur une période, le barème, la carte professionnelle et le registre des mandats. Le périmètre de la demande et la manière d'y répondre sont détaillés dans notre article sur le droit de communication de l'article L. 512-8.

Le procès-verbal et la lettre de sanction envisagée

Les constatations sont consignées dans un procès-verbal, dont une copie est transmise à la personne mise en cause lorsque les manquements sont passibles d'une amende administrative (article L. 522-4). Avant toute décision, l'administration informe par écrit le professionnel de la sanction envisagée, lui indique qu'il peut se faire assister par le conseil de son choix et l'invite à présenter ses observations écrites et, le cas échéant, orales (article L. 522-5). Le délai est d'un mois (article R. 522-2). C'est pendant ce mois que les faits, le calcul et la qualification se discutent ; nous détaillons cette étape dans notre article sur la phase contradictoire devant la DGCCRF ou la DDPP.

La transaction administrative et l'injonction

L'article L. 522-9-1, dans sa rédaction issue de la loi n° 2025-594 du 30 juin 2025, permet à l'administration de joindre à la lettre de sanction envisagée une proposition de transaction administrative, qui suspend le délai de réponse. Le montant proposé est inférieur au maximum encouru et l'accord peut comporter des obligations de mise en conformité ou de réparation. Les agents peuvent aussi, après une procédure contradictoire, enjoindre au professionnel de se conformer à ses obligations ou de supprimer une clause illicite dans le délai qu'ils fixent (article L. 521-1), sous astreinte journalière de 3 000 € au plus, dans la limite totale de 300 000 €. Sur ce point, voir notre guide injonction DGCCRF ou DDPP : réagir et se mettre en conformité.

Les délais à surveiller

Deux délais encadrent la procédure. Le premier est le mois laissé pour répondre à la lettre de sanction envisagée. Le second est la prescription : l'action de l'administration pour un manquement passible d'une amende n'excédant pas 3 000 € pour une personne physique ou 15 000 € pour une personne morale se prescrit par une année révolue à compter du manquement, si aucun acte de recherche, de constatation ou de sanction n'intervient dans ce délai (articles L. 522-2 et L. 522-3). Sa computation dépend des dates de facturation, de visite et de procès-verbal propres à chaque dossier, ce qui suppose un examen des pièces au cas par cas.

Sanctions encourues par un syndic : amende, poursuites pénales et publication

L'amende administrative et le cumul des manquements

Le manquement au contrat type, à la fiche d'information ou à la règle du forfait expose à l'amende de l'article 18-1 A : 3 000 € au plus pour une personne physique, 15 000 € au plus pour une personne morale. Le défaut d'information sur les prix expose à l'amende de l'article L. 131-5, aux mêmes plafonds. Lorsque plusieurs sanctions sont prononcées pour des manquements en concours, elles s'exécutent cumulativement (article L. 522-7) : une société de syndic à qui l'on reproche des contrats non conformes et un affichage défaillant peut ainsi recevoir des amendes dont le total dépasse 15 000 €. Le montant retenu sous le plafond se discute ; notre article sur le montant de l'amende administrative et sa proportionnalité présente les éléments examinés.

Les suites pénales

Les pratiques commerciales trompeuses sont punies de deux ans d'emprisonnement et de 300 000 € d'amende, montant qui peut être porté, de manière proportionnée aux avantages tirés du délit, à 10 % du chiffre d'affaires moyen annuel (article L. 132-2 du code de la consommation). L'exercice de l'activité de syndic sans carte professionnelle, ou l'usage de la dénomination « syndic de copropriété » sans carte, est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende (article 14 de la loi Hoguet). En 2021 et 2022, la DGCCRF a dressé 9 procès-verbaux pénaux à l'encontre de syndics.

La publication de la sanction

La décision d'amende peut faire l'objet d'une mesure de publicité aux frais de la personne sanctionnée, annoncée pendant la procédure contradictoire (article L. 522-6). Elle s'effectue par voie de presse, par voie électronique ou par affichage, l'affichage ne pouvant excéder deux mois (articles R. 522-3 à R. 522-5). Pour un cabinet dont la clientèle se constitue par la recommandation et par les mises en concurrence organisées par les conseils syndicaux, l'effet d'une publication peut dépasser celui de l'amende elle-même.

Ce que montrent les chiffres publiés

Sur 2021 et 2022, les suites données aux contrôles de syndics ont été les suivantes : 134 avertissements, 150 injonctions, 41 procès-verbaux administratifs, notamment pour non-respect du contrat type, 9 procès-verbaux pénaux, 2 amendes et 1 transaction pénale acceptée. La DGCCRF relève que les professionnels contrôlés ont souvent été réactifs lorsqu'il leur a été demandé de se mettre en conformité.

Le tableau ci-dessous récapitule les manquements les plus fréquemment relevés, le texte en cause et la sanction encourue.

Tableau 3 - Manquements fréquents des syndics, texte applicable et sanction encourue

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

La DDPP peut-elle contrôler un syndic de copropriété ?

Oui. L'article L. 511-7 du code de la consommation habilite les agents de la DGCCRF et des DDPP à rechercher et constater les manquements à l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et aux titres Ier et III de la loi Hoguet, dont l'article 8-3 soumet expressément les professionnels de l'immobilier à ces contrôles. Le contrôle peut viser un établissement isolé ou s'inscrire dans une enquête nationale.

Quel est le plafond de l'état daté en 2026 ?

Le plafond est de 380 € TTC, fixé par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 pour l'application du b de l'article 10-1 de la loi de 1965, en vigueur depuis le 1er juin 2020 et inchangé au 8 octobre 2026. Il couvre l'ensemble des honoraires et frais perçus pour l'établissement de l'état daté, pour un lot ou pour plusieurs lots vendus dans la même mutation, et il est à la charge du copropriétaire vendeur. La DGCCRF a relevé comme anomalie la facturation d'une actualisation lorsque la signature de l'acte était reportée.

Le syndic peut-il facturer un pré-état daté ?

Oui, si le vendeur l'a commandé et a été informé du prix au préalable. Selon une réponse ministérielle de 2019, le pré-état daté n'a pas d'existence légale, et son prix n'est pas plafonné. Le vendeur peut aussi réunir lui-même les informations financières exigées par l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation. La DGCCRF a relevé des facturations sans commande préalable et adressé des avertissements pour défaut d'information sur les prix du pré-état daté.

Quelle amende risque un syndic qui ne respecte pas le contrat type ?

L'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une amende administrative de 3 000 € au plus pour une personne physique et de 15 000 € au plus pour une personne morale. Elle est prononcée par l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation, en principe le directeur de la DDPP pour un contrôle local, après une procédure contradictoire d'un mois. La décision peut être publiée.

Le syndic peut-il facturer la fiche synthétique de la copropriété ?

Non. L'élaboration et la mise à jour de la fiche synthétique figurent dans la liste des prestations incluses dans le forfait annexée au contrat type. Le syndic doit la mettre à disposition du copropriétaire qui la demande dans un délai d'un mois ; passé ce délai, une pénalité de 15 € par jour de retard est imputée sur sa rémunération forfaitaire, en application de l'article 8-2 de la loi de 1965 et du décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020.

Combien de temps dure la procédure après un contrôle DDPP ?

Aucun délai global n'est fixé entre la visite et la décision. Les textes encadrent deux étapes : après la lettre annonçant la sanction envisagée, le professionnel dispose d'un mois pour présenter ses observations (article R. 522-2), puis l'administration peut statuer par décision motivée. En amont, l'action se prescrit par un an pour les manquements passibles d'une amende n'excédant pas 3 000 € ou 15 000 €, sauf acte de recherche, de constatation ou de sanction dans ce délai.

Un contrat de syndic en cours doit-il être modifié après le décret du 22 décembre 2025 ?

Pas nécessairement. L'article 22 du décret n° 2025-1292 prévoit que les nouvelles rédactions des annexes 1 et 2 s'appliquent aux contrats conclus après son entrée en vigueur, le 25 décembre 2025. Pour les contrats en cours, elles ne s'appliquent que si les parties concluent un avenant introduisant la prestation 16° bis, liée à l'emprunt souscrit au nom du syndicat en application du III de l'article 26-4 de la loi de 1965. Tout nouveau contrat ou renouvellement doit en revanche reprendre le modèle à jour.

Conclusion

Un contrôle DDPP d'un syndic de copropriété suit une grille connue : contrat type et fiche d'information, forfait et liste limitative des prestations particulières, honoraires de travaux, plafond de 380 € TTC de l'état daté, commande et prix du pré-état daté, fiche synthétique, extranet et affichage des prix. Les mêmes écarts reviennent d'une enquête à l'autre. L'amende de l'article 18-1 A reste plafonnée, mais le cumul des manquements, la qualification de pratique commerciale trompeuse et la publication de la décision changent l'échelle du risque.

Si votre cabinet vient de recevoir une demande de documents, un procès-verbal ou une lettre de sanction envisagée, ou si vous souhaitez faire relire vos contrats, votre fiche d'information et votre barème avant une visite, le cabinet Victoris peut examiner votre situation avec vous et vous indiquer les options ouvertes à chaque stade de la procédure.

Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat d'affaires à Paris, 34 Avenue des Champs-Élysées.

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