Local commercial vacant : peut-on obtenir le dégrèvement de taxe foncière ?

Dégrèvement de taxe foncière d'un local commercial vacant : ce que permet l'article 1389 du CGI

Un local commercial vide coûte à son propriétaire bien avant la relocation. Le loyer a cessé, les charges de copropriété courent toujours et l'avis de taxe foncière arrive à l'automne pour l'année entière, puisque cette taxe est établie d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition (article 1415 du code général des impôts). Beaucoup de bailleurs, qu'il s'agisse de SCI, de foncières ou d'investisseurs privés, pensent alors pouvoir obtenir un dégrèvement de taxe foncière pour local commercial vacant, sur le modèle de ce qui existe pour les logements. L'article 1389 du CGI est pourtant bien plus étroit pour les murs commerciaux : il vise l'inexploitation d'un immeuble « utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel », ce qui écarte en principe le bailleur d'un local nu dont le locataire est parti.

Le dispositif n'est pas fermé pour autant. Le commerçant propriétaire de ses murs, le bailleur qui louait un local équipé du matériel d'exploitation, l'acquéreur qui achète pour exploiter lui-même ou le propriétaire d'un immeuble mixte dont les logements sont vides peuvent y prétendre, sous conditions. Pour eux, le calendrier compte : la réclamation doit être présentée « au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle la vacance ou l'inexploitation atteint la durée minimum exigée » (article R*196-5 du livre des procédures fiscales). Une vacance ou une inexploitation qui a atteint trois mois au cours de l'année 2025 doit donc faire l'objet d'une réclamation au plus tard le 31 décembre 2026, faute de quoi le droit au dégrèvement est perdu pour l'année 2025.

Nous présentons ci-dessous le champ exact de l'article 1389, la jurisprudence du Conseil d'État et du Conseil constitutionnel sur la condition d'utilisation personnelle, la notion de vacance « indépendante de la volonté du contribuable », le calcul du dégrèvement et la procédure de réclamation. Nous traitons ensuite les sujets voisins que tout bailleur rencontre en période de vacance : taxe d'enlèvement des ordures ménagères, refacturation de la taxe foncière au locataire et taxe sur les friches commerciales. Notre équipe en immobilier commercial et investissement locatif accompagne les propriétaires sur ces questions, de la rédaction du bail jusqu'à la réclamation fiscale.

L'article 1389 du CGI : un dégrèvement réservé à deux situations

Une exception au principe d'annualité

La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par celui qui est propriétaire au 1er janvier, que le bien soit occupé ou non. L'administration le rappelle sur impots.gouv.fr : la taxe est due « que les locaux soient occupés ou vacants ». Le dégrèvement de l'article 1389 déroge à cette règle. Il n'est jamais accordé d'office : le propriétaire doit le demander par une réclamation, prouver que chacune des conditions est remplie et respecter un délai qui lui est propre, distinct du délai de droit commun applicable aux impôts locaux.

Vacance d'une maison, inexploitation d'un immeuble commercial

Le I de l'article 1389 vise deux hypothèses. La première est la « vacance d'une maison normalement destinée à la location ». Le Conseil d'État la réserve aux immeubles à usage d'habitation, maisons comme appartements, ainsi que le rappelle la doctrine administrative publiée au BOFiP sous la référence BOI-IF-TFB-50-20-30. La seconde est l'« inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel ». Un local commercial vacant relève donc de la seconde branche et jamais de la première : il ne suffit pas qu'il soit destiné à la location pour profiter du régime des logements.

Les deux branches partagent ensuite une triple condition, posée au second alinéa du I. La vacance ou l'inexploitation doit être indépendante de la volonté du contribuable, durer trois mois au moins et affecter soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée. Le dégrèvement court du premier jour du mois suivant le début de la vacance jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel elle prend fin.

Une taxe assise sur l'existence du bien

La rigueur du texte tient à la nature de l'impôt. Dans sa décision n° 2016-612 QPC du 24 février 2017, le Conseil constitutionnel a jugé que « La taxe foncière sur les propriétés bâties frappe ces propriétés en raison de leur existence même et sans considération de leur utilisation ». Le dégrèvement pour vacance est donc une mesure de faveur, appliquée strictement, et non la compensation d'une perte de loyer.

Bailleur d'un local commercial nu : la condition d'utilisation personnelle

Le propriétaire doit avoir exploité lui-même le local

Le Conseil d'État apprécie l'inexploitation uniquement par rapport au propriétaire. Dans une décision du 19 décembre 1975 (n° 96860), il a refusé le dégrèvement à des héritiers propriétaires d'anciens bâtiments industriels qu'ils n'avaient jamais utilisés eux-mêmes pour une exploitation, quelles que soient les circonstances invoquées. Le 18 mai 2005 (n° 264718), il a précisé que le bénéfice du dégrèvement « est subordonné à une utilisation effective et personnelle du bien antérieure à l'inexploitation alléguée ».

Appliquée à un bailleur, cette exigence ne laisse guère de marge. Le propriétaire qui donne ses murs à bail commercial a choisi de ne pas les exploiter. Lorsque le locataire donne congé, part sans successeur ou ferme son commerce, l'inexploitation qui suit n'est pas celle du propriétaire. La doctrine administrative le dit expressément : lorsqu'un local commercial est fermé par suite de la faillite du locataire, « le propriétaire ne peut revendiquer le dégrèvement encore bien qu'il ait subi une perte de revenu ».

La validation par le Conseil constitutionnel en 2017

Des propriétaires ont contesté cette différence de traitement avec les bailleurs de logements. Le Conseil d'État a d'abord refusé de transmettre une question prioritaire de constitutionnalité sur ce point (CE, 8 juin 2011, n° 345476), puis il a renvoyé une nouvelle question soulevée par une SCI, que le Conseil constitutionnel a tranchée le 24 février 2017. Le Conseil a jugé qu'en subordonnant le dégrèvement à une utilisation personnelle pour les seuls immeubles commerciaux et industriels, « le législateur a entendu prendre en compte la spécificité de la législation applicable en matière de baux commerciaux et celle des marchés immobiliers dont relèvent ces biens ». Le texte a été déclaré conforme à la Constitution.

La question est donc close sur le plan constitutionnel. L'administration a de son côté confirmé, dans une réponse ministérielle reprise au BOFiP, qu'« Il n'est pas envisagé d'aller au-delà et d'étendre le champ d'application de ce dégrèvement aux propriétaires de locaux nus à usage commercial ou industriel ». Un bailleur de murs nus qui réclame au seul motif que son local est vide depuis le départ du locataire s'expose à un rejet, quelle que soit la qualité de ses efforts de relocation.

La SCI patrimoniale qui loue à la société d'exploitation

Le schéma est courant : une SCI détient les murs et les loue à la société commerciale du même dirigeant ou de la même famille. Si la société d'exploitation cesse son activité, la SCI ne peut pas, en principe, se prévaloir de l'exploitation de sa locataire. Les deux sociétés sont des contribuables distincts, et le Conseil d'État refuse même de faire bénéficier une société absorbante de l'exploitation antérieure de la société absorbée, alors que la fusion emporte transmission universelle du patrimoine (CE, 18 mai 2005, précité). Nous n'avons pas relevé de décision qui assouplirait la règle pour les groupes familiaux : il faut partir du principe que la SCI bailleresse est traitée comme n'importe quel bailleur. Le choix entre la détention des murs par la société d'exploitation et leur détention par une structure patrimoniale a donc aussi un effet, souvent ignoré, sur la taxe foncière en cas d'arrêt de l'activité. Cet arbitrage relève d'un conseil individualisé.

Propriétaire d'un local commercial : les cas où le dégrèvement reste possible

Le commerçant ou l'industriel propriétaire de ses murs

Le bénéficiaire naturel de la seconde branche est le propriétaire exploitant : le commerçant ou l'artisan qui détient ses propres locaux, la société industrielle propriétaire de son usine ou de ses entrepôts. La doctrine vise « les immeubles de toute nature dans lesquels s'effectuent des opérations relevant des impôts auxquels sont soumis les bénéfices industriels et commerciaux » qui, utilisés par le propriétaire lui-même, subissent une interruption de leur exploitation. Pour ce propriétaire, la difficulté se reporte entièrement sur la condition d'inexploitation involontaire, que nous examinons dans la partie suivante.

La location de locaux munis du matériel d'exploitation

La doctrine administrative admet une ouverture au profit du bailleur qui donnait en location des locaux « munis du matériel nécessaire à leur exploitation ». L'administration considère alors, en se référant à la jurisprudence du Conseil d'État, que le propriétaire poursuit lui-même, à travers cette location, une exploitation industrielle ou commerciale. Les situations susceptibles d'entrer dans ce cadre sont celles où le propriétaire ne loue pas seulement des murs mais un outil d'exploitation complet, par exemple un site industriel avec ses équipements, ou un fonds donné en location-gérance par celui qui détient à la fois les murs et le fonds.

Cette ouverture repose sur une réponse ministérielle reprise au BOFiP, ce qui appelle une précaution. Le Conseil d'État a jugé que le refus d'un dégrèvement pour vacance « ne constitue pas un rehaussement » des impositions (CE, 14 juin 2017, n° 400351), de sorte que la garantie de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, qui protège le contribuable ayant appliqué la doctrine, ne joue pas dans ce contentieux. Le propriétaire ne peut donc pas se contenter d'invoquer le BOFiP : il doit démontrer, sur le terrain de la loi elle-même, que la location du local équipé constituait une exploitation par lui. La qualification du contrat, la consistance du matériel loué et la réalité de l'exploitation antérieure font alors la différence.

L'acquéreur qui achète pour exploiter lui-même

Le Conseil d'État a assoupli la règle au profit de l'acheteur d'un immeuble déjà inexploité. Dans une décision du 19 septembre 2014 (n° 361566), il rappelle que l'utilisation personnelle exige en principe que le contribuable ait exploité l'établissement avant l'interruption, mais juge que l'acquéreur d'un immeuble dont l'exploitation est interrompue indépendamment de sa volonté « peut prétendre à l'exonération prévue par les dispositions précitées s'il résulte de l'instruction qu'il a acquis cet immeuble en vue de l'exploiter lui-même à des fins industrielles et commerciales ». L'investisseur qui achète des murs pour y installer sa propre activité a donc intérêt à conserver, dès l'acquisition, la trace écrite de ce projet.

Le BOFiP précise par ailleurs que, pour un immeuble vacant vendu en cours d'année, l'acquéreur peut réclamer pour l'année de son acquisition, mais seulement à compter du premier jour du mois suivant l'achat. La période antérieure reste l'affaire du vendeur, seul habilité à réclamer pour elle. Ce partage gagne à être réglé dans l'acte de vente.

Fusion, succession, mise en vente : les limites

Trois situations reviennent dans la jurisprudence et la doctrine. La société absorbante qui reçoit un local déjà inexploité n'hérite pas, pour l'application de l'article 1389, de l'exploitation de l'absorbée (CE, 18 mai 2005, précité). Les héritiers qui n'ont jamais exploité les bâtiments reçus ne peuvent pas davantage se prévaloir de l'activité passée du défunt (CE, 19 décembre 1975, précité). Enfin, la doctrine considère que le propriétaire qui met en vente son immeuble commercial manifeste l'intention de ne pas l'exploiter lui-même, ce qui ferme le droit au dégrèvement dans cette branche.

Tableau 1 - Qui peut obtenir le dégrèvement de l'article 1389 pour un local commercial ?

Vacance « indépendante de la volonté » : la condition qui fait échouer la plupart des demandes

Pour un local commercial : une circonstance extérieure et inéluctable

Même lorsque l'utilisation personnelle est établie, le propriétaire exploitant doit prouver que l'arrêt de l'activité lui a été imposé. La doctrine exige qu'il établisse « de manière suffisamment précise qu'une circonstance indépendante de sa volonté et, donc, étrangère à l'entreprise, a fait obstacle de manière inéluctable à la poursuite de l'exploitation ». Les exemples admis par la jurisprudence, recensés au BOFiP, sont peu nombreux et anciens : la pollution d'une rivière dont l'eau était indispensable à une usine, l'absence de main-d'œuvre qualifiée disponible à proximité, ou la cécité ayant contraint un exploitant à cesser son activité.

Les difficultés économiques ordinaires ne suffisent pas. La fermeture d'un établissement devenu non rentable, la décision de transférer l'activité ailleurs, la modernisation de l'outil de production ou la perte d'un débouché commercial sont regardées comme des choix de gestion. Un commerçant qui ferme sa boutique faute de clientèle suffisante ne remplit donc pas la condition, même si ses comptes ne lui laissaient guère d'autre option. La frontière entre la contrainte extérieure et la décision de chef d'entreprise se joue sur les faits et sur la manière de les prouver, ce qui suppose une analyse précise du dossier avant toute réclamation.

Pour les logements : diligences de location et niveau du loyer

Pour la branche « maison normalement destinée à la location », qui intéresse les propriétaires d'immeubles mixtes, le Conseil d'État retient un critère plus concret. Le caractère involontaire de la vacance s'apprécie « eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin » (CE, 5 juin 2020, n° 423066). Dans cette affaire, le propriétaire avait mandaté une agence dès le préavis de son locataire, renouvelé le mandat à deux reprises et ramené le loyer sous le prix moyen pratiqué dans la commune.

Les refus sont tout aussi instructifs. Dans l'affaire jugée le 14 juin 2017 (n° 400351), une SCI propriétaire de deux immeubles comprenant des logements, des commerces et des garages a vu sa demande rejetée : le tribunal avait relevé l'absence de toute baisse de loyer, la vétusté de certains logements, l'exigence d'une caution personnelle de nature à dissuader des candidats et le recours à une seule agence, et le Conseil d'État a validé ce raisonnement. Le 12 juin 2019 (n° 418475), il a encore jugé insuffisantes des annonces et des attestations d'agence, faute pour le propriétaire d'avoir adapté le niveau de ses loyers au marché.

Travaux, mauvais état et acquisition en connaissance de cause

La doctrine distingue selon l'origine des travaux. Une vacance due à des travaux d'agrandissement, de reconstruction ou de modifications intérieures destinés à valoriser l'immeuble n'est pas involontaire. Le propriétaire qui acquiert en connaissance de cause un immeuble ancien en mauvais état, déjà vacant depuis plusieurs années, ne peut pas davantage invoquer la prolongation de cette vacance les années suivantes. En revanche, le mauvais état d'entretien ne justifie pas à lui seul un rejet lorsque le propriétaire ne refuse pas les travaux mais attend, pour les engager, la conclusion d'un bail ou l'évaluation d'un expert.

Mise en vente : une solution différente selon la branche

Pour un logement, le Conseil d'État a jugé que la circonstance « qu'un bien demeurant effectivement proposé à la location soit mis en vente n'est pas de nature à priver le contribuable du bénéfice du dégrèvement » (CE, 5 juin 2020, précité). Le propriétaire qui recherche à la fois un locataire et un acquéreur conserve donc ses droits, à condition de prouver que la location restait activement recherchée. Pour un immeuble commercial, la doctrine retient au contraire que la mise en vente manifeste l'intention de ne pas exploiter, ce qui exclut le dégrèvement.

Durée de trois mois, partie louable séparément et calcul du dégrèvement

Trois mois consécutifs, éventuellement à cheval sur deux années

La vacance ou l'inexploitation doit durer trois mois au moins, sans interruption. La doctrine admet que cette période s'étende sur deux années civiles : un local vide du 15 novembre au 20 février remplit la condition. Une inexploitation intermittente, par exemple une semaine sur deux, ne la remplit pas. La réclamation peut être déposée au cours même de l'année d'imposition, dès lors qu'au moment où elle est introduite la vacance a déjà duré trois mois.

La totalité de l'immeuble ou une partie exploitable séparément

Le dégrèvement peut porter sur une fraction de l'immeuble, à condition qu'elle soit « susceptible de location ou d'exploitation séparée ». Un plateau de bureaux indépendant, un logement desservi par sa propre entrée ou une cellule commerciale distincte dans un ensemble peuvent répondre à cette définition. Pour un site industriel, la doctrine admet l'inexploitation d'un groupe de bâtiments affecté à une opération distincte, alors même que le reste de l'usine fonctionne.

Le calcul par douzièmes : un exemple fictif

Le dégrèvement se calcule par douzièmes entiers, du premier jour du mois suivant le début de la vacance au dernier jour du mois au cours duquel elle prend fin. Prenons un exemple fictif. Un artisan, propriétaire des murs de son atelier, cesse son activité le 12 mars 2025 pour une cause dont il peut démontrer qu'elle lui est extérieure et inéluctable. La taxe foncière 2025 du local s'élève à 4 800 euros. L'inexploitation dure jusqu'au 3 février 2026, date de la reprise de l'activité. Il peut prétendre, pour 2025, à neuf douzièmes (avril à décembre), soit 3 600 euros, et pour 2026 à deux douzièmes (janvier et février) de la taxe de cette année-là.

Les deux fractions obéissent à des calendriers différents. Les trois mois ayant été atteints en 2025, la réclamation pour la fraction 2025 doit être déposée au plus tard le 31 décembre 2026. Pour la fraction 2026, la doctrine indique que, lorsque la vacance cesse en cours d'année, la demande se présente dans l'année suivant celle de la cessation, soit en 2027 dans notre exemple. Chaque année d'imposition appelle sa propre réclamation : une demande déposée pour 2025 ne couvre pas 2026, même si l'inexploitation est continue.

Immeubles mixtes : le dégrèvement reste ouvert pour les logements vacants

Commerce en pied d'immeuble et logements aux étages

De nombreux bailleurs détiennent des immeubles de centre-ville composés d'une boutique au rez-de-chaussée et de logements aux étages. Pour la boutique louée nue, la condition d'utilisation personnelle ferme la voie. Pour les logements, la branche « maison normalement destinée à la location » reste ouverte, sans exigence d'occupation personnelle, chaque logement constituant en général une partie susceptible de location séparée. La SCI de l'affaire jugée en 2017 détenait précisément ce type d'immeubles.

Le Conseil d'État a ajouté qu'aucune condition n'impose qu'un logement ait déjà été loué avant la période de vacance pour être regardé comme normalement destiné à la location (CE, 16 mars 2016, n° 385771). Un logement rénové et proposé à la location pour la première fois peut donc ouvrir droit au dégrèvement, si les autres conditions sont réunies.

Parkings, meublés et locations saisonnières : exclus

Les emplacements de stationnement loués par bail autonome n'ouvrent pas droit au dégrèvement, même situés au pied d'un immeuble d'habitation. Le Conseil constitutionnel l'a relevé en 2017 en citant la jurisprudence du Conseil d'État (CE, 30 mars 2007, n° 278540) et a jugé cette exclusion conforme à la Constitution, au motif que le législateur a voulu tenir compte du coût plus élevé de la vacance des logements. La doctrine exclut également les locaux affectés à la location saisonnière et les maisons louées en meublé, à l'exception des immeubles à usage d'hôtel meublé.

Un exemple fictif d'immeuble mixte

Prenons un exemple fictif. Une foncière familiale possède un immeuble comprenant une boutique et trois appartements. Le locataire commercial quitte les lieux le 31 mars 2025 et la boutique reste vide jusqu'en 2026. L'un des appartements se libère le 30 avril 2025 et ne trouve preneur qu'au 1er novembre 2025, malgré un mandat confié à deux agences et une baisse de loyer décidée en juillet. La boutique, louée nue, n'ouvre aucun droit au titre de l'article 1389. L'appartement peut en revanche justifier un dégrèvement de cinq douzièmes (juin à octobre) de la fraction de taxe foncière qui lui correspond, à demander au plus tard le 31 décembre 2026.

Réclamation pour local commercial vacant : délai du 31 décembre et procédure

Le délai de l'article R*196-5 du livre des procédures fiscales

Le II de l'article 1389 renvoie au délai fixé par l'article R*196-5 du LPF : la réclamation doit être présentée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle la vacance ou l'inexploitation atteint trois mois. Ce délai ne se confond pas avec le délai général des réclamations en matière d'impôts directs locaux, prévu à l'article R*196-2, qui court notamment à compter de la mise en recouvrement du rôle. La doctrine admet un aménagement lorsque l'imposition figure dans un rôle supplémentaire mis en recouvrement après le 31 décembre de l'année qu'elle concerne : la demande peut alors être présentée jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de cette mise en recouvrement. Le propriétaire dont le local est resté vide une partie de 2025 a donc jusqu'au 31 décembre 2026 pour réclamer au titre de 2025. Une demande reçue en janvier 2027 serait tardive et rejetée sans examen au fond.

Une réclamation par année et par local

La taxe foncière est annuelle, la réclamation l'est aussi. Le propriétaire dont le local reste inexploité plusieurs années doit déposer une demande pour chacune d'elles, ce que la doctrine rappelle en s'appuyant sur la jurisprudence. Un dégrèvement obtenu une année ne vaut pas engagement pour la suivante : le Conseil d'État a jugé qu'une décision de dégrèvement non motivée ne constitue pas une prise de position formelle de l'administration (CE, 18 mai 2005, précité), et que des dégrèvements partiels obtenus pour des années antérieures sont sans incidence sur l'appréciation du caractère involontaire de la vacance pour les années suivantes (CE, 12 juin 2019, n° 418475).

Qui réclame, auprès de quel service et sous quelle forme

La réclamation est présentée par le redevable, c'est-à-dire le propriétaire au 1er janvier, ou par la personne qui a qualité pour agir en son nom, comme le gérant d'une SCI. Un tiers doit justifier d'un mandat régulier, à l'exception de l'avocat, qui en est dispensé. Pour les professionnels, impots.gouv.fr indique que la réclamation est adressée via la messagerie sécurisée de l'espace professionnel ou, à défaut, par courrier sur papier libre au service gestionnaire. S'agissant du dégrèvement pour vacance, l'administration précise qu'il n'est accordé que sur réclamation au centre des finances publiques dont dépend la propriété.

Le contenu de la demande et la charge de la preuve

Une réclamation doit être datée, identifier le réclamant, désigner l'imposition en cause, exposer ses motifs et chiffrer la demande, avec la copie de l'avis d'imposition. Pour un dégrèvement pour vacance, la charge de la preuve pèse entièrement sur le propriétaire : il doit établir la date de début et de fin de la vacance, l'usage antérieur du local et le caractère involontaire de l'inexploitation. Le choix des pièces, leur datation et la manière de présenter la situation au regard de la branche invoquée déterminent souvent l'issue de la demande. C'est précisément à ce stade qu'un accompagnement par un avocat en fiscalité immobilière fait la différence.

Paiement, délai de réponse et recours

Réclamer ne dispense pas de payer la taxe à l'échéance, sauf demande expresse de sursis de paiement formulée dans la réclamation. En cas de rejet, la taxe foncière restée impayée supporte la majoration de 10 % qui lui est applicable. L'administration dispose de six mois pour statuer, délai qu'elle peut prolonger de trois mois au plus en prévenant le contribuable (article R*198-10 du LPF). Le rejet, total ou partiel, doit être motivé. Le tribunal administratif peut ensuite être saisi dans les deux mois de la réception de la décision, ou dès l'expiration du délai de six mois en l'absence de réponse (article R*199-1). Ces étapes sont décrites plus largement dans notre guide du contentieux fiscal d'entreprise.

Tableau 2 - Calendrier du dégrèvement pour vacance ou inexploitation

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères : un dégrèvement qui suit celui de la taxe foncière

L'article 1524 du CGI

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figure sur le même avis que la taxe foncière, et pour un local commercial elle peut représenter une part sensible du total. L'article 1524 du CGI prévoit : « En cas de vacance d'une durée supérieure à trois mois, il peut être accordé décharge ou réduction de la taxe sur réclamation présentée dans les conditions prévues en pareil cas, en matière de taxe foncière. » La doctrine (BOI-IF-AUT-90-10) précise qu'un dégrèvement pour vacance accordé en matière de taxe foncière entraîne obligatoirement le dégrèvement correspondant de la TEOM, sans qu'il soit nécessaire de le demander séparément.

Les mêmes conditions que l'article 1389

Le bailleur d'un local commercial nu ne peut pas contourner l'article 1389 par la TEOM. La cour administrative d'appel de Nancy a jugé que les règles de l'article 1389, « et notamment, s'agissant d'un immeuble à usage industriel ou commercial, la condition que l'immeuble soit occupé par le contribuable lui-même, sont applicables à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères » (CAA Nancy, 6 avril 1995). Pour un logement vacant, le Conseil d'État exige de même la preuve que le propriétaire « a accompli toutes diligences pour mettre l'immeuble en location » (CE, 12 juin 2019, n° 418475).

La part incitative est exclue

Dans les territoires qui ont institué une part incitative, assise sur la quantité de déchets produits l'année précédant l'imposition, l'article 1524 ne s'applique qu'à la part fixe de la taxe : le III de l'article 1522 bis du CGI le prévoit expressément. La part incitative peut donc rester due l'année qui suit le départ d'un exploitant, alors même que le local est vide.

Refacturation de la taxe foncière au locataire et vacance du local

Ce que permet le bail commercial

En cours de bail, la taxe foncière peut être mise à la charge du preneur. L'article L. 145-40-2 du code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec l'indication de leur répartition entre bailleur et locataire. L'article R. 145-35 autorise l'imputation au locataire de « la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ». Une taxe non prévue par l'inventaire n'est pas récupérable, comme nous l'expliquons à propos des charges non stipulées au bail commercial. Le mécanisme d'ensemble est détaillé dans notre guide sur la taxe foncière et le bail commercial.

Local vacant : la taxe reste au bailleur

Dès que le local est vide, il n'y a plus de preneur à qui refacturer. Le bailleur supporte seul la taxe pour la période de vacance, et le dégrèvement de l'article 1389 ne lui offre en général aucun relais. Dans un ensemble immobilier, il ne peut pas non plus reporter cette charge sur les autres occupants. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis novembre 2014, l'article R. 145-35, 5°, interdit d'imputer au locataire « les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires ». La quote-part de taxe foncière des cellules vides d'un ensemble commercial ou d'un immeuble de bureaux reste donc à la charge du propriétaire.

L'année du départ du locataire

L'année où le preneur quitte les lieux, la répartition se pose concrètement. La taxe foncière est due en totalité par le propriétaire au 1er janvier, mais la clause de refacturation du bail détermine ce que le locataire sortant doit rembourser, fréquemment au prorata de sa période d'occupation. La rédaction de cette clause, la date retenue pour la fin de l'occupation et la régularisation à intégrer dans le décompte de sortie méritent d'être vérifiées avant de restituer le dépôt de garantie.

Tableau 3 - Qui supporte quoi : local loué et local vacant

Taxe sur les friches commerciales : le risque qui s'ajoute après deux ans de vacance

Une taxe facultative, décidée localement

Dans les communes, ou les intercommunalités compétentes, qui l'ont instituée, la taxe annuelle sur les friches commerciales de l'article 1530 du CGI s'ajoute à la taxe foncière. Elle vise les biens évalués selon l'article 1498 du CGI, à l'exception de ceux relevant de l'article 1500, qui ne sont plus affectés à une activité entrant dans le champ de la cotisation foncière des entreprises depuis au moins deux ans au 1er janvier de l'année d'imposition et qui sont restés inoccupés pendant cette période. Elle est acquittée par le redevable de la taxe foncière, c'est-à-dire par le propriétaire, et donc par le bailleur dont le local reste vide.

Un taux progressif

La base de la taxe est le revenu net servant au calcul de la taxe foncière. Le taux est de 10 % la première année d'imposition, 15 % la deuxième et 20 % à partir de la troisième, et la collectivité peut le majorer jusqu'au double. Chaque année, la commune ou l'intercommunalité communique à l'administration, avant le 1er octobre de l'année qui précède l'imposition, la liste des adresses des biens susceptibles d'être concernés. Prenons un exemple fictif : pour un local dont la base nette de taxe foncière est de 10 000 euros, la taxe sur les friches atteint 1 000 euros la première année et 2 000 euros à partir de la troisième, avant toute majoration locale.

L'exonération pour inexploitation involontaire

Le VI de l'article 1530 dispose que « La taxe n'est pas due lorsque l'absence d'exploitation des biens est indépendante de la volonté du contribuable. » Contrairement à l'article 1389, ce texte ne pose aucune condition d'utilisation personnelle. Le bailleur d'un local nu peut donc tenter de démontrer que la vacance de son local lui est imposée, ce qui redonne toute leur utilité aux diligences de relocation : mandats, annonces, propositions reçues et niveau du loyer demandé. La manière dont ces éléments sont appréciés pour cette taxe doit être examinée au cas par cas, le contrôle et le contentieux suivant les règles de la taxe foncière.

Ce que nous observons en pratique

Les demandes de dégrèvement qui échouent ont souvent la même origine : le propriétaire a appliqué aux murs commerciaux le raisonnement valable pour les logements. Il a cherché un locataire, mandaté une agence et baissé son loyer, puis réclamé sur le fondement de l'article 1389 sans vérifier la condition d'utilisation personnelle. La demande est alors rejetée sans que les diligences soient même examinées, et le temps passé à constituer le dossier est perdu.

À l'inverse, des droits existants sont parfois oubliés. Le propriétaire d'un immeuble mixte se concentre sur la boutique vide et néglige les logements vacants des étages. Le commerçant qui détient ses murs ignore que le dispositif le concerne directement. L'acquéreur d'un local inexploité ne pense pas à réclamer pour l'année de son achat. Dans chacun de ces cas, la date du 31 décembre de l'année suivante arrive vite. La preuve se constitue mieux au fil de la vacance, avec des documents datés, qu'au moment de rédiger la réclamation.

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

Un bailleur peut-il obtenir le dégrèvement de taxe foncière pour un local commercial vacant ?

En principe non, lorsqu'il loue des murs nus. L'article 1389 du CGI ne vise, pour les immeubles commerciaux, que l'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même. Le Conseil d'État exige une utilisation effective et personnelle du bien avant l'inexploitation, et le Conseil constitutionnel a validé cette condition en 2017. Le bailleur qui louait un local muni du matériel nécessaire à l'exploitation peut, selon la doctrine, être regardé comme exploitant lui-même, mais il doit le démontrer.

Quelle est la date limite pour demander le dégrèvement de taxe foncière pour vacance ?

La réclamation doit être présentée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle la vacance ou l'inexploitation a atteint trois mois (article R*196-5 du LPF). Pour une vacance qui a atteint trois mois en 2025, la date limite est le 31 décembre 2026. Lorsque la vacance prend fin en cours d'année, la doctrine indique que la demande se présente dans l'année suivant la cessation.

Le dégrèvement pour vacance s'applique-t-il à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?

Oui, dans les mêmes conditions. L'article 1524 du CGI permet une décharge ou une réduction de la TEOM en cas de vacance de plus de trois mois, sur réclamation présentée dans les conditions prévues pour la taxe foncière, et la doctrine précise que le dégrèvement de taxe foncière entraîne celui de la TEOM. Les juges appliquent à la TEOM les conditions de l'article 1389, y compris l'utilisation personnelle pour un immeuble commercial.

Une SCI qui loue ses murs à la société de son dirigeant peut-elle obtenir le dégrèvement ?

En principe non. La SCI et la société d'exploitation sont des contribuables distincts, et c'est la société locataire, non la SCI, qui exploitait le local. Le Conseil d'État refuse même d'attribuer à une société absorbante l'exploitation antérieure de la société qu'elle a absorbée. Nous n'avons pas relevé de jurisprudence assouplissant la règle pour les groupes familiaux.

Comment est calculé le dégrèvement de taxe foncière pour vacance ?

Il est calculé par douzièmes entiers, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation, jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel elle a pris fin. Pour un local inexploité du 12 mars au 31 décembre, le dégrèvement porte sur neuf douzièmes de la taxe de l'année (avril à décembre).

Mettre le local en vente fait-il perdre le droit au dégrèvement ?

Cela dépend de la nature du local. Pour un logement, le Conseil d'État a jugé en 2020 que la mise en vente d'un bien qui reste effectivement proposé à la location ne prive pas le propriétaire du dégrèvement. Pour un immeuble commercial ou industriel, la doctrine considère que la mise en vente manifeste l'intention de ne pas exploiter, ce qui exclut le dégrèvement.

Le bailleur peut-il répartir la taxe foncière des locaux vides sur les autres locataires ?

Non, pour les baux conclus ou renouvelés depuis novembre 2014. L'article R. 145-35, 5°, du code de commerce interdit d'imputer au locataire les impôts et taxes relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. Dans un ensemble immobilier, la quote-part de taxe foncière des lots vides reste à la charge du propriétaire.

Un local commercial vide depuis deux ans peut-il être soumis à une taxe supplémentaire ?

Oui, si la commune ou l'intercommunalité a institué la taxe sur les friches commerciales de l'article 1530 du CGI. Elle frappe les locaux inoccupés et non affectés à une activité soumise à la cotisation foncière des entreprises depuis au moins deux ans au 1er janvier, au taux de 10 %, puis 15 % et 20 % de la base foncière, majorable jusqu'au double. Elle n'est pas due lorsque l'absence d'exploitation est indépendante de la volonté du contribuable, et ce texte, à la différence de l'article 1389, n'exige pas que le propriétaire ait exploité lui-même le local.

Conclusion

Le dégrèvement de taxe foncière pour local commercial vacant est beaucoup plus étroit que ne le pensent la plupart des bailleurs. L'article 1389 du CGI, validé par le Conseil constitutionnel en 2017, réserve la branche commerciale au propriétaire qui exploitait lui-même le local, ce qui exclut en principe le bailleur de murs nus après le départ de son locataire. Restent ouverts le propriétaire exploitant, le bailleur d'un local équipé du matériel d'exploitation, l'acquéreur qui achète pour exploiter et, dans les immeubles mixtes, les logements vacants, toujours à condition de prouver une vacance indépendante de la volonté du propriétaire et d'au moins trois mois.

Pour ceux qui remplissent ces conditions, la date du 31 décembre 2026 est la limite pour réclamer au titre d'une vacance ou d'une inexploitation qui a atteint trois mois en 2025. Pour les autres, la vacance se traite par d'autres moyens : rédaction de l'inventaire des charges du bail, décompte de sortie du locataire, anticipation de la taxe sur les friches commerciales. Si vous êtes propriétaire d'un local vide et souhaitez savoir si une réclamation est possible avant la fin de l'année, notre cabinet peut examiner votre situation et vous indiquer, pièces à l'appui, la voie à suivre.

Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat d'affaires à Paris, 34 Avenue des Champs-Élysées.

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