Augmentation du loyer commercial : maîtrisez la révision, anticipez les hausses et sécurisez votre bail
Tout savoir sur l’augmentation du loyer dans un bail commercial en 2025 : modalités d’indexation, limites légales, rôle de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC 2025), stratégies de négociation et recours possibles. Un guide complet rédigé par un avocat pour aider les dirigeants de PME à anticiper et sécuriser la révision de leur loyer commercial.
L’augmentation du loyer en bail commercial est un sujet stratégique pour les dirigeants de PME. Elle résulte d’un équilibre entre les droits du bailleur, les protections du locataire commerçant et les indices économiques publiés par l’INSEE. En 2025, ce mécanisme reste très encadré, que la hausse soit liée à une indexation automatique (clause d’échelle mobile) ou à une révision triennale légale.
Ce guide vous permettra de comprendre les règles en vigueur, les méthodes de calcul, les recours possibles, et les dernières évolutions de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC).
Comprendre le mécanisme d’augmentation du loyer d’un bail commercial
Quelle est la différence entre indexation et révision du loyer ?
Il existe deux mécanismes distincts :
- L’indexation du loyer (appelée aussi clause d’échelle mobile) est automatique. Le loyer évolue selon un indice convenu dans le contrat, généralement l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).
- La révision triennale légale, prévue par l’article L.145-38 du Code de commerce, peut être demandée tous les trois ans par l’une ou l’autre des parties pour réaligner le loyer sur la valeur locative du marché.
En pratique, la plupart des baux commerciaux 3-6-9 combinent les deux : une clause d’indexation annuelle et la possibilité d’une révision triennale.
Exemple concret d’une clause d’indexation
« Le loyer sera automatiquement révisé chaque année à la date anniversaire du bail, proportionnellement à la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) publié par l’INSEE. Le nouveau loyer sera obtenu en appliquant la formule suivante : (Loyer de référence × Nouvel indice) / Indice de référence. »
Une telle clause permet au bailleur d’ajuster le loyer à l’évolution économique sans avoir à renégocier.
Les indices applicables à l’augmentation du loyer
L’Indice des Loyers Commerciaux (ILC 2025)
En 2025, l’ILC a connu une quasi-stagnation :
- 1er trimestre 2025 : 135,87 (+0,96%)
- 2e trimestre 2025 : 136,81 (+0,07%)
Cette faible augmentation illustre un ralentissement par rapport aux hausses de 2023 et 2024, où l’évolution annuelle dépassait les 4 %.
L’ILC, indexé sur 75 % de l’indice des prix à la consommation et 25 % du coût de la construction, vise à mieux refléter la conjoncture économique réelle que l’ancien indice du coût de la construction (ICC), réputé trop volatil.
L’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT 2025)
L’ILAT est utilisé pour les baux d’activités tertiaires (bureaux, entrepôts, professions libérales). Comme l’ILC, il est publié chaque trimestre par l’INSEE. En 2025, il suit une évolution proche de celle de l’ILC, avec une légère hausse inférieure à 1 %.
L’indice du coût de la construction (ICC)
Avant la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008, c’était l’indice de référence historique pour les révisions de loyers commerciaux. Son usage est désormais limité, car il entraînait parfois des augmentations brutales. Il reste cependant applicable si le bail le prévoit expressément.
Comment calculer l’augmentation du loyer d’un bail commercial ?
Le calcul dépend directement de l’indice choisi contractuellement.
Formule de calcul de l’indexation
Exemple concret :
Votre bail fixe un loyer annuel de 30 000 € basé sur l’ILC du 1er trimestre 2022 (120,61). En 2025, l’indice est de 135,87.
30 000×(135,87/120,61)=33 825 €30 000×(135,87/120,61)=33 825 €.
Le nouveau loyer s’élève donc à 33 825 €.
Le plafonnement de la hausse pour les PME
La loi de finances 2022 a instauré un plafonnement temporaire à 3,5 % de la variation annuelle de l’ILC pour les PME jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus. Ce plafond n’est plus applicable en 2025, mais il illustre la volonté du législateur de freiner la hausse des loyers en période d’inflation.
Quand et comment peut-on augmenter le loyer d’un bail commercial ?
L’indexation annuelle
L’augmentation peut intervenir chaque année si une clause d’échelle mobile le prévoit. Elle est automatique et ne nécessite pas de notification particulière, sauf si le bail impose une demande écrite.
La révision triennale légale
Tous les trois ans, le bailleur peut solliciter une révision du loyer à la valeur locative, à condition d’en faire la demande par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception. Cette révision ne peut pas faire dépasser le plafond défini par la variation de l’indice.
Le renouvellement du bail et l’augmentation du loyer
Lors du renouvellement du bail commercial, le bailleur peut proposer un loyer réévalué, à condition qu’il ne dépasse pas la valeur locative (article L.145-33 du Code de commerce). En l’absence d’accord, la fixation du loyer relève du juge des loyers commerciaux.
Comment refuser ou contester une augmentation de loyer commercial ?
Le locataire peut contester une hausse jugée abusive ou non conforme au contrat.
Vérifier la clause d’indexation
Certaines clauses d’indexation peuvent être annulées si elles violent le principe de réciprocité ou si elles ne prévoient qu’une variation à la hausse. La jurisprudence de la Cour de cassation (3e civ., 14 janv. 2016, n° 14-23.214) sanctionne les clauses pure one way, c’est-à-dire ne permettant qu’une augmentation.
Saisir le juge des loyers commerciaux
En cas de désaccord sur la variation ou le calcul, les parties peuvent saisir le tribunal judiciaire, qui dispose d’un pouvoir de fixation du loyer révisé. L’expertise judiciaire est souvent nécessaire pour déterminer la valeur locative objective.
Cas et exemples pratiques
Cas 1 : indexation excessive en période d’inflation
Un restaurateur à Lyon a vu son loyer passer de 2 000 € à 2 130 € entre 2024 et 2025 en raison de l’indexation sur l’ILC. Il a pu solliciter une négociation amiable en invoquant la baisse d’activité post-inflation.
Cas 2 : absence de clause d’indexation
Lorsque le contrat n’en prévoit pas, le bailleur ne peut pas augmenter unilatéralement le loyer. Il devra attendre la révision triennale légale, sauf renouvellement du bail.
Cas 3 : clause d’indexation mal rédigée
Une clause prévoyant une indexation uniquement à la hausse a été déclarée nulle par le juge, le bailleur devant restituer les loyers perçus en excès. D’où l’importance d’une rédaction équilibrée.
FAQ sur l’augmentation du loyer commercial en 2025
Quand peut-on augmenter le loyer d’un bail commercial ?
Le loyer peut augmenter chaque année (si le bail contient une clause d’indexation) ou tous les trois ans (révision triennale). En cas de renouvellement du bail, le nouveau loyer peut être réévalué selon la valeur locative.
Quelle est l’augmentation légale des loyers commerciaux en 2025 ?
Selon l’INSEE, la hausse de l’ILC au 2e trimestre 2025 est de +0,07 % sur un an, soit une quasi-stabilité par rapport à 2024.
Comment calculer l’augmentation du loyer ?
Appliquez la formule : Loyer reˊviseˊ = Loyer initial × (Indice nouveau / Indice reˊfeˊrence)Loyer reˊviseˊ = Loyer initial × (Indice nouveau / Indice reˊfeˊrence). Pensez à utiliser l’indice correspondant au trimestre mentionné dans votre bail.
Peut-on refuser une augmentation de loyer ?
Oui, notamment si la clause d’indexation est illégale ou si la hausse dépasse le plafond légal. Dans ce cas, une contestation judiciaire est possible.
Quelle différence entre ILC et ILAT ?
L’ILC s’applique aux commerces et artisans, tandis que l’ILAT concerne les bureaux et activités tertiaires.
Quelles sont les conditions de renouvellement d’un bail commercial ?
Le bailleur peut réviser le loyer au renouvellement, mais uniquement à hauteur de la valeur locative. En cas de désaccord, le montant est fixé par le juge.
Qu’est-ce que le rattrapage d’augmentation de loyer ?
Lorsqu’une révision ou une indexation n’a pas été appliquée à temps, le bailleur peut réclamer un rattrapage rétroactif, limité à 5 ans au maximum (prescription quinquennale).
Encadré pratique : les indices de référence pour 2025
Bonnes pratiques pour anticiper et maîtriser une augmentation
- Vérifiez régulièrement les indices publiés par l’INSEE.
- Négociez en amont les clauses d’indexation pour éviter des hausses imprévues.
- Sollicitez un audit de bail commercial pour détecter les clauses déséquilibrées.
- Anticipez la révision triennale en analysant les références locatives de votre secteur.
Pour aller plus loin : l’importance de l’accompagnement juridique
La révision du loyer d’un bail commercial est une matière réglementée et technique. L’assistance d’un avocat permet d’anticiper les impacts financiers, de sécuriser les clauses d’indexation et de préserver la relation contractuelle avec votre bailleur.
Faire appel à un avocat, c’est garantir une révision maîtrisée, juridiquement fondée et économiquement soutenable.
Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat en contrats commerciaux et contentieux commerciaux à Paris.
