Clause tunnel et indexation du loyer commercial : encadrer la variation à la hausse comme à la baisse

Depuis le 28 mai 2026, la clause tunnel est expressément autorisée dans les baux commerciaux par le nouvel article L. 145-38-1 du code de commerce, créé par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Cette autorisation est assortie d'une condition impérative : l'encadrement de la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux doit jouer dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse. Une clause qui plafonnerait la hausse sans encadrer symétriquement la baisse, ou l'inverse, sort du cadre légal.

Le sujet paraît technique. Il ne l'est qu'en apparence. Sur un bail dont le loyer annuel se compte en dizaines de milliers d'euros, deux ou trois points d'indexation par an représentent, sur la durée d'un bail 3/6/9, des sommes considérables. La remontée brutale de l'inflation à partir de 2022 a fait apparaître ce que vingt ans de stabilité des prix avaient masqué : une clause d'indexation est un mécanisme automatique, sourd à la situation économique des parties, et dont les effets cumulés peuvent déséquilibrer un contrat négocié dans un tout autre contexte. La clause tunnel est née de ce constat.

Jusqu'à la loi de 2026, ces clauses se pratiquaient sans texte dédié, dans une zone d'incertitude entretenue par le principe de prohibition de l'indexation automatique posé à l'article L. 112-1 du code monétaire et financier. Le nouvel article L. 145-38-1 met fin à une partie de cette incertitude, mais il en crée une autre : en posant une condition de symétrie, il rend contestables toutes les stipulations asymétriques, y compris celles insérées de bonne foi dans des baux signés au plus fort de la crise inflationniste. Cet article détaille le mécanisme, le nouveau cadre légal, sa sanction, son articulation avec la clause d'échelle mobile et la révision triennale, et les points de rédaction à surveiller lors d'un renouvellement. Pour un accompagnement sur mesure, notre équipe en négociation et rédaction de baux commerciaux intervient aussi bien du côté bailleur que du côté preneur.

Qu'est-ce qu'une clause tunnel dans un bail commercial ?

Le mécanisme : un couloir de variation autour du loyer

La clause tunnel est une stipulation contractuelle qui limite l'amplitude de la variation annuelle du loyer résultant du jeu de l'indexation. Elle ne supprime pas l'indexation : elle la borne. Concrètement, les parties conviennent que, quelle que soit la variation constatée de l'indice de référence, le loyer indexé ne pourra ni augmenter ni diminuer au-delà d'un pourcentage déterminé. Si les parties retiennent un tunnel de 3 %, une variation d'indice de 6 % ne produira qu'une hausse de loyer de 3 %, et une variation d'indice de moins 5 % ne produira qu'une baisse de 3 %.

Le terme de tunnel décrit bien la réalité économique du dispositif : le loyer circule dans un couloir dont le plafond et le plancher sont fixés d'avance. La variation réelle de l'indice n'est pas ignorée, elle est écrêtée. Cette technique se distingue nettement d'un simple plafond, qui n'encadre que la hausse, et d'un simple plancher, qui n'encadre que la baisse. Elle se distingue également d'une clause de loyer fixe sans indexation, qui supprime purement et simplement le mécanisme de révision automatique.

Il faut également distinguer la clause tunnel de deux autres stipulations fréquemment rencontrées et qui portent parfois le même nom dans le langage courant. La première est la clause d'indexation à la hausse seulement, qui prévoit que le loyer ne peut jamais diminuer même si l'indice recule. La seconde est la clause de franchise d'indexation, qui neutralise l'indexation pendant les premières années du bail. Ces trois stipulations poursuivent des objectifs différents et ne relèvent pas du même régime juridique.

Pourquoi la clause tunnel s'est répandue en période de forte inflation

La diffusion de la clause tunnel s'explique par une raison simple : l'indexation automatique fonctionne parfaitement tant que l'indice reste sage, et devient explosive dès qu'il s'emballe. Pendant les années où la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux se comptait en dixièmes de point, personne ne s'inquiétait de la clause d'échelle mobile. Lorsque cette variation a franchi les seuils que l'on connaît depuis 2022, elle est devenue le premier sujet de tension entre bailleurs et preneurs dans l'immobilier commercial.

Pour un preneur, une indexation annuelle non bornée transforme un poste de charge que l'on croyait prévisible en une variable incontrôlable. Un commerce dont le chiffre d'affaires stagne, voire recule, subit une hausse de loyer mécanique année après année, sans aucune corrélation avec sa capacité contributive. L'effet est cumulatif : une hausse de 5 % suivie d'une hausse de 6 % ne représente pas 11 % mais 11,3 % sur le loyer initial, et l'écart se creuse d'année en année. Sur un bail de neuf ans, l'écart entre un loyer borné à 2 % par an et un loyer indexé sans limite peut représenter plusieurs mois de loyer par exercice.

Pour un bailleur, l'affaire n'est pas non plus sans risque. Un loyer devenu manifestement supérieur au marché fragilise le locataire, augmente le risque d'impayé, augmente le risque de départ au terme de la période triennale, et rend le renouvellement plus conflictuel. Un bailleur institutionnel préfère souvent un loyer légèrement moindre mais sécurisé sur la durée à un loyer nominal élevé qui débouche sur un contentieux. La clause tunnel est donc apparue comme un instrument d'équilibre acceptable pour les deux camps, ce qui explique sa diffusion rapide dans les baux signés à partir de 2022, en particulier dans les centres commerciaux et l'immobilier de bureaux.

Le tunnel dans l'économie générale du bail

La clause tunnel ne se lit jamais isolément. Elle s'insère dans un ensemble contractuel qui comprend la clause d'échelle mobile elle-même, la définition du loyer de base, la répartition des charges, les paliers éventuels, la franchise de début de bail et les modalités de révision légale. Un tunnel négocié sans considération de ces autres stipulations peut produire des effets contraires à ce que les parties recherchaient. Une clause tunnel de 2 % associée à un loyer de base surévalué de 15 % par rapport au marché ne protège pas le preneur : elle sanctuarise simplement une situation défavorable. Inversement, une clause tunnel de 1 % associée à un loyer de base très en dessous du marché prive le bailleur du rattrapage qu'il escomptait. La lecture d'ensemble du bail est ici indispensable, et c'est précisément le type d'arbitrage sur lequel l'intervention d'un avocat en droit des baux commerciaux permet de mesurer les conséquences économiques réelles avant signature.

Le cadre antérieur : une clause pratiquée dans l'incertitude

Le principe de prohibition de l'indexation automatique

Le point de départ est l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, qui pose un principe net : sous réserve des exceptions qu'il vise, l'indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite. Ce principe, hérité de la lutte contre les spirales inflationnistes, n'est pas une clause de style. Il signifie que toute clause d'indexation doit trouver son fondement dans une exception légale pour être valable.

L'exception applicable aux baux commerciaux résulte de l'article L. 112-2 du même code. Ce texte répute en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l'INSEE. Le même texte ouvre l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires pour les autres activités et pour les professions libérales. C'est sur ce fondement que la clause d'échelle mobile est licite dans les baux commerciaux.

La règle de non-distorsion et son effet redoutable

Le deuxième alinéa de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier ajoute une contrainte de rédaction que beaucoup de baux méconnaissent encore : est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. Autrement dit, une clause qui prévoit une indexation annuelle mais qui calcule la variation de l'indice sur une période supérieure à douze mois est atteinte de nullité partielle.

Cette règle a alimenté un contentieux abondant, notamment sur la première indexation d'un bail comportant une franchise ou une date d'effet décalée. Elle explique pourquoi les clauses d'indexation doivent être rédigées avec une précision quasi comptable, en identifiant sans ambiguïté l'indice de base, l'indice de comparaison et la date d'effet. Cette exigence de non-distorsion s'applique évidemment aussi aux baux comportant une clause tunnel : le tunnel écrête le résultat, il ne corrige pas un mécanisme d'indexation vicié en amont. Les développements consacrés à ce sujet dans notre guide sur la clause d'échelle mobile dans le bail commercial détaillent les configurations les plus fréquemment contestées.

L'incertitude sur la validité des clauses tunnel

Avant la loi de 2026, aucun texte ne visait spécifiquement la clause tunnel. Deux lectures s'affrontaient. Selon la première, la clause tunnel n'était qu'un aménagement conventionnel de la clause d'échelle mobile, licite au titre de la liberté contractuelle, dès lors qu'elle ne contrevenait ni à l'article L. 112-1 ni aux dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux. Selon la seconde, une clause qui écrête la baisse de l'indice sans écrêter la hausse revient à instaurer une indexation à sens unique, ce qui heurte l'esprit du dispositif et peut caractériser un déséquilibre.

Cette incertitude n'était pas seulement académique. Elle pesait sur la valorisation des actifs, sur les due diligences en acquisition immobilière et sur la solidité des baux dans les portefeuilles institutionnels. C'est cette insécurité que le législateur a entendu lever.

L'article L. 145-38-1 du code de commerce : ce que dit exactement le texte

La lettre du texte

Le nouvel article L. 145-38-1 du code de commerce, créé par l'article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 et en vigueur depuis le 28 mai 2026, dispose : « Par dérogation à l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d'encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code. »

Chaque membre de phrase compte. Le texte procède par dérogation expresse au principe de prohibition de l'indexation automatique : c'est la reconnaissance recherchée. Il vise la clause « ayant pour objet ou pour effet » d'encadrer, formule qui interdit de contourner la règle par une rédaction indirecte. Il impose l'encadrement « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse » : c'est la condition de symétrie. Il vise la « variation annuelle » : le tunnel raisonne sur un pas annuel. Il vise l'indice des loyers commerciaux, à l'exclusion de tout autre. Il vise enfin la variation « prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 ».

La condition de symétrie

La condition de symétrie est le cœur du dispositif. Elle signifie que le taux d'écrêtement doit être identique dans les deux sens. Un tunnel de 3 % signifie donc plus 3 % au maximum et moins 3 % au maximum. Une clause qui prévoirait un plafond de hausse de 2 % et un plancher de baisse de 5 % ne satisfait pas la condition. Une clause qui plafonnerait la hausse à 3 % sans rien prévoir en cas de baisse ne la satisfait pas davantage, puisque la baisse resterait alors intégralement répercutée. Une clause qui prévoirait un plancher de baisse à zéro, c'est-à-dire l'interdiction pure et simple de toute diminution du loyer, ne la satisfait pas non plus.

La formulation officielle du ministère de l'Économie est sans ambiguïté sur ce point : la clause « devra s'appliquer dans les mêmes proportions à la hausse comme à la baisse ». Le texte ne fixe en revanche aucun taux. Les parties restent libres de retenir 1 %, 2 %, 3 % ou davantage. La liberté porte sur le niveau du tunnel, non sur sa symétrie.

Le champ d'application tel qu'il résulte du texte

Trois limites résultent de la lettre même de l'article L. 145-38-1 et méritent d'être signalées, car elles sont souvent négligées dans les modèles de baux qui circulent depuis l'été 2026.

• La nature du local : le texte vise « le bail des locaux à usage commercial ». Il ne mentionne ni les locaux artisanaux ni les locaux industriels. La portée exacte de cette délimitation appelle une analyse au cas par cas de la destination contractuelle et de l'activité réellement exercée.
• L'indice concerné : le texte vise l'indice des loyers commerciaux, et lui seul. Il ne vise ni l'indice des loyers des activités tertiaires, ni l'indice du coût de la construction, qui demeurent régis par les seules règles générales de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier.
• La révision visée : le texte se réfère à la variation « prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 ». Le rattachement du tunnel à ces deux mécanismes de révision légale n'est pas neutre pour l'analyse de sa portée à l'égard de l'indexation contractuelle annuelle.

Ces trois limites appellent des arbitrages de rédaction qui ne peuvent pas être tranchés par un modèle générique. Sur un portefeuille de baux hétérogène, mêlant commerces de détail, ateliers et bureaux, la question de savoir quel bail peut recevoir un tunnel et lequel doit conserver un autre mécanisme d'encadrement suppose un examen bail par bail, que seul un avocat en droit des baux commerciaux peut mener utilement.

Tableau 1 - Ce que l'article L. 145-38-1 autorise et ce qu'il ne règle pas

La sanction d'une clause tunnel asymétrique

Le réputé non écrit et son régime

La question de la sanction est décisive, parce qu'elle détermine ce qui peut être remis en cause et pendant combien de temps. Deux fondements convergent.

Le premier est l'article L. 145-15 du code de commerce, qui répute non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 notamment. Le nouvel article L. 145-38-1 s'insère précisément dans cette plage. Les dispositions relatives au tunnel relèvent donc du bloc d'ordre public du statut, ce qui interdit d'y déroger conventionnellement.

Le second est l'article L. 112-1 du code monétaire et financier lui-même, dont l'autorisation nouvelle n'est qu'une dérogation. Une clause qui ne remplit pas les conditions de la dérogation retombe sous le principe d'interdiction.

Le régime du réputé non écrit n'est pas celui de la nullité. La stipulation est censée n'avoir jamais existé, sans qu'il soit besoin de faire prononcer l'annulation du bail ni de respecter le délai de prescription des actions en nullité. Cette différence a des conséquences pratiques considérables : elle ouvre la possibilité de remettre en cause une clause plusieurs années après la signature, avec les répercussions financières que cela implique sur les loyers déjà appelés et payés.

L'ampleur de la remise en cause

La question la plus délicate est celle de l'étendue de la sanction. Si la clause tunnel asymétrique est réputée non écrite, que reste-t-il ? Deux configurations sont possibles selon la rédaction du bail. Dans la première, seule la stipulation d'encadrement disparaît et la clause d'échelle mobile continue de produire ses effets sans limitation, ce qui peut aboutir à un résultat très différent de celui que les parties recherchaient. Dans la seconde, la stipulation d'encadrement est si étroitement liée au mécanisme d'indexation qu'elle en constitue une composante indivisible, ce qui pose la question du sort de l'ensemble.

Les conséquences financières se mesurent en rappels ou en restitutions de loyer, calculés sur toute la période d'application de la clause litigieuse. Sur un bail à loyer significatif, l'enjeu se chiffre rapidement en dizaines de milliers d'euros. Ce type de réévaluation rétroactive suppose une analyse minutieuse du bail, de ses avenants et de l'historique des appels de loyer, et l'appui d'un avocat en droit des baux commerciaux est indispensable pour en fixer le périmètre avant toute prise de position écrite.

Le risque particulier des baux signés avant le 28 mai 2026

Un point mérite une vigilance particulière. Un très grand nombre de baux ont été signés entre 2022 et mai 2026 avec des clauses d'encadrement de l'indexation, souvent asymétriques, puisque la préoccupation dominante était alors de plafonner la hausse. Le nouveau texte, en énonçant la condition de symétrie, met en lumière la fragilité de ces stipulations. Chaque bailleur et chaque preneur détenant un portefeuille de baux signés dans cette période a intérêt à faire recenser les clauses concernées, à en apprécier la rédaction exacte et à mesurer l'exposition qui en résulte, avant qu'un tiers ne s'en saisisse à l'occasion d'un renouvellement, d'une cession ou d'un contentieux sur les charges.

Articulation avec la clause d'échelle mobile

Deux mécanismes distincts mais imbriqués

La clause d'échelle mobile, ou clause d'indexation, est la stipulation par laquelle le loyer varie automatiquement, généralement chaque année, en fonction de la variation d'un indice. Elle ne suppose aucune demande, aucune notification et aucune intervention du juge : elle joue de plein droit à la date convenue. C'est elle qui produit la variation. La clause tunnel, elle, ne produit rien : elle borne le résultat produit par la clause d'échelle mobile.

Il en résulte que la clause tunnel n'a de sens que dans un bail comportant une clause d'échelle mobile. Un bail sans indexation n'a pas besoin de tunnel. Il en résulte aussi que la validité du tunnel ne purge pas les vices éventuels de la clause d'indexation elle-même. Si la clause d'échelle mobile est irrégulière au regard de la règle de non-distorsion, le tunnel ne la sauve pas. Notre guide consacré aux clauses d'indexation en bail commercial détaille les configurations de distorsion les plus fréquentes.

Le tunnel n'est pas un gel du loyer

Une confusion revient constamment dans les discussions précontractuelles : le preneur croit avoir obtenu la stabilité de son loyer, alors qu'il a seulement obtenu un ralentissement de sa progression. Un tunnel de 2 % appliqué chaque année pendant neuf ans conduit, par capitalisation, à un loyer supérieur d'environ 19 % au loyer initial. Le tunnel lisse, il ne fige pas. Cette réalité doit être présentée clairement dans les échanges, et elle doit être chiffrée sur la durée ferme du bail, pas seulement sur la première année.

La question du rattrapage

Certains modèles de baux associent au tunnel une clause de rattrapage prévoyant que la fraction de variation d'indice non répercutée une année donnée sera reportée sur les années suivantes, dès que la variation de l'indice repassera sous le seuil du tunnel. Ce type de stipulation neutralise économiquement le tunnel sur la durée : le preneur ne paie pas moins, il paie plus tard. Sa compatibilité avec l'exigence légale d'un encadrement de la variation annuelle mérite d'être examinée avec attention, de même que sa compatibilité avec la règle de non-distorsion. C'est un point de négociation majeur, dont la portée réelle échappe souvent à la lecture rapide d'un projet de bail, et sur lequel l'avis d'un avocat en droit des baux commerciaux avant signature est déterminant.

Articulation avec la révision triennale et le plafonnement

La révision triennale de l'article L. 145-38

Il faut se garder de confondre l'indexation contractuelle et la révision légale. L'article L. 145-37 du code de commerce pose le principe selon lequel les loyers des baux régis par le statut, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou l'autre des parties, sous les réserves des articles L. 145-38 et L. 145-39.

L'article L. 145-38 encadre la révision triennale. La demande ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé, la révision prend effet à compter de la date de la demande, et de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix est applicable. Sur le fond, le texte pose un plafonnement : par dérogation à l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Lorsque cette preuve est rapportée, la variation ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

La révision de l'article L. 145-39

L'article L. 145-39 ouvre une seconde voie, propre aux baux assortis d'une clause d'échelle mobile. Par dérogation à l'article L. 145-38, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Là encore, la variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

L'articulation avec le tunnel est ici directe et paradoxale. Puisque le tunnel ralentit la progression du loyer par indexation, il éloigne d'autant le moment où le seuil du quart sera atteint. Un tunnel efficace peut donc, en pratique, priver l'une des parties de l'accès à la révision de l'article L. 145-39 pendant toute la durée du bail. Selon que l'on se place du côté du bailleur ou du preneur, cet effet est recherché ou subi. Il est en tout cas rarement anticipé lors de la négociation. Notre guide sur la révision du loyer en bail commercial expose le détail de ces mécanismes.

Le plafonnement au renouvellement

Au renouvellement, c'est un troisième mécanisme qui s'applique, celui de l'article L. 145-34 du code de commerce. À moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Ces dispositions cessent de s'appliquer lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Le tunnel contractuel ne modifie pas ce plafonnement légal, qui se calcule sur la variation de l'indice et non sur le loyer effectivement appelé. L'écart entre les deux peut réserver des surprises au renouvellement, sujet que traite en détail notre article sur le déplafonnement du loyer commercial.

Tableau 2 - Les trois mécanismes de variation du loyer commercial

L'intérêt respectif du bailleur et du preneur selon le sens de variation

En période de hausse de l'indice

Lorsque l'indice progresse fortement, le tunnel joue au bénéfice du preneur : il plafonne la hausse et préserve la trésorerie de l'exploitation. Le bailleur, lui, subit un manque à gagner immédiat, et surtout un manque à gagner capitalisé, puisque la base de calcul des indexations futures reste inférieure à ce qu'elle aurait été. Ce point est souvent sous-estimé : un tunnel n'a pas seulement un effet ponctuel, il déplace durablement la trajectoire du loyer. Sur un bail de neuf ans, l'écart entre une trajectoire écrêtée et une trajectoire libre se creuse mécaniquement.

Le bailleur peut néanmoins y trouver un intérêt indirect. Un loyer maîtrisé réduit le risque d'impayé, le risque de départ triennal et le risque de contentieux au renouvellement. Pour un investisseur dont la valorisation repose sur la régularité des flux plutôt que sur leur maximum nominal, la sécurité vaut parfois plus que quelques points d'indexation.

En période de baisse ou de stagnation de l'indice

La situation s'inverse lorsque l'indice recule. Le tunnel joue alors au bénéfice du bailleur : la baisse du loyer est écrêtée dans les mêmes proportions que la hausse l'aurait été. C'est exactement le sens de la condition de symétrie voulue par le législateur. La contrepartie du plafonnement de la hausse est le plancher de la baisse.

Pour le preneur, cela signifie qu'un tunnel négocié en période de forte inflation peut se retourner contre lui si l'indice se retourne. Un tunnel de 3 % obtenu en 2023 pour se protéger d'une indexation à 6 % devient un handicap si l'indice recule de 4 % en 2028. Cette réversibilité est intrinsèque au mécanisme et doit être acceptée en connaissance de cause.

La symétrie comme prix de la sécurité juridique

Le choix du législateur est cohérent. En imposant la symétrie, il transforme la clause tunnel d'un instrument potentiellement unilatéral en un instrument de partage du risque d'indice. Ni le bailleur ni le preneur ne peut désormais s'approprier le seul sens de variation qui l'arrange. Cette logique se retrouve dans l'appréciation économique de la clause : un tunnel est un contrat d'assurance mutuel contre la volatilité, dont la prime est payée par celui que la variation aurait avantagé.

La conséquence pratique est que le niveau du tunnel doit être négocié en fonction d'anticipations, ce qui suppose une réflexion sur la durée résiduelle du bail, sur la volatilité attendue de l'indice, sur la position concurrentielle du local et sur la solidité financière des parties. Ce travail d'arbitrage relève pleinement de l'accompagnement par un avocat en droit des baux commerciaux, qui traduira l'anticipation économique en stipulation contractuelle opposable.

Les points de rédaction à surveiller lors d'un renouvellement

Le renouvellement, moment naturel de l'insertion du tunnel

Le renouvellement du bail est l'occasion privilégiée pour introduire, modifier ou supprimer une clause tunnel. C'est à ce moment que le loyer est refixé, que les parties réexaminent l'ensemble des stipulations et que le rapport de force se manifeste le plus clairement. Un preneur qui souhaite obtenir un tunnel a intérêt à en faire une composante de la négociation globale du loyer renouvelé, et non une demande isolée présentée après accord sur le montant. Un bailleur qui accepte un tunnel a intérêt à l'articuler avec le niveau du loyer de base et avec la durée du bail renouvelé. Notre guide sur le droit au renouvellement du bail commercial détaille le calendrier et les formes de cette phase.

Les points de vigilance rédactionnels

Plusieurs éléments doivent figurer sans ambiguïté dans la clause. Le premier est le taux du tunnel, exprimé en pourcentage et identique dans les deux sens, ce que la rédaction doit rendre évident à la simple lecture. Le deuxième est la base de calcul : le pourcentage s'applique-t-il au loyer de l'année précédente ou au loyer initial du bail ? La réponse change tout sur neuf ans. Le troisième est l'indice de référence, qui doit être l'indice des loyers commerciaux si les parties entendent se placer sous l'article L. 145-38-1. Le quatrième est la périodicité et la date d'effet, qui doivent être cohérentes avec la clause d'échelle mobile pour éviter toute distorsion. Le cinquième est le sort de la fraction non répercutée : est-elle définitivement perdue ou reportée ?

À ces points s'ajoutent des questions d'articulation avec le reste du bail : le tunnel s'applique-t-il aussi en cas de révision légale ? Survit-il à une cession du bail ou du fonds ? Est-il transmis au nouveau bailleur en cas de vente de l'immeuble ? Ces questions n'ont pas de réponse standard, elles dépendent de la rédaction retenue. Faire relire un projet de bail renouvelé par un avocat en droit des baux commerciaux avant signature reste le seul moyen d'éviter que la clause produise, dans cinq ans, l'inverse de ce qui était voulu.

Tableau 3 - Points de contrôle d'une clause tunnel

Ce que la clause tunnel ne protège pas

Elle ne protège pas contre le déplafonnement

Le tunnel encadre l'indexation. Il n'a aucun effet sur les mécanismes de déplafonnement, qu'il s'agisse de la modification notable des éléments de l'article L. 145-33 au renouvellement, de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité en cours de bail, ou du dépassement de douze ans par tacite prolongation. Un preneur qui a obtenu un tunnel très protecteur peut se voir opposer, au renouvellement, une demande de fixation à la valeur locative qui balaie neuf années d'écrêtement.

Elle ne protège pas contre l'évolution des charges

Le loyer n'est qu'une partie du coût d'occupation. Les charges, impôts et taxes refacturés peuvent progresser bien plus vite que l'indice, en particulier lorsque le bail comporte une refacturation large ou lorsque des travaux importants sont engagés sur l'immeuble. Un tunnel sur le loyer ne borne en rien ces postes. La discipline de l'inventaire des charges et la vérification de leur caractère récupérable constituent un chantier distinct, que traite notre article sur l'inventaire limitatif des charges du bail commercial.

Elle ne protège pas contre les autres causes de renchérissement

Travaux de mise en conformité, obligations réglementaires nouvelles, contributions liées à la transition énergétique des bâtiments tertiaires : autant de postes qui pèsent sur l'occupant sans passer par le loyer. La question de savoir qui les supporte se règle dans les clauses de travaux et de charges, non dans la clause d'indexation. Notre article sur les travaux de mise en conformité en bail commercial précise les limites de ce que le bailleur peut contractuellement transférer.

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

Qu'est-ce qu'une clause tunnel dans un bail commercial ?

C'est une stipulation qui limite l'ampleur de la variation annuelle du loyer résultant de l'indexation. Si le tunnel est fixé à 3 %, le loyer ne peut ni augmenter ni diminuer de plus de 3 % par an, quelle que soit la variation réelle de l'indice des loyers commerciaux. Depuis le 28 mai 2026, cette clause est expressément autorisée par l'article L. 145-38-1 du code de commerce, à la condition d'encadrer la variation dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.

Une clause tunnel qui ne plafonne que la hausse est-elle valable ?

L'article L. 145-38-1 du code de commerce autorise la clause « ayant pour objet ou pour effet d'encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux ». Une stipulation qui plafonnerait la hausse sans encadrer symétriquement la baisse ne remplit pas cette condition et ne peut donc pas se prévaloir de la dérogation ainsi ouverte au principe de prohibition de l'indexation automatique de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier. La détermination des conséquences exactes sur un bail donné suppose l'analyse de sa rédaction complète et l'appui d'un avocat en droit des baux commerciaux.

La loi fixe-t-elle un taux maximal pour le tunnel ?

Non. L'article L. 145-38-1 du code de commerce n'indique aucun pourcentage. Il impose seulement que l'encadrement joue dans les mêmes proportions dans les deux sens. Les parties restent libres de retenir le niveau qu'elles souhaitent, ce qui fait du taux un véritable enjeu de négociation.

Le nouveau texte s'applique-t-il aux baux signés avant mai 2026 ?

L'article L. 145-38-1 du code de commerce est en vigueur depuis le 28 mai 2026. Il autorise pour l'avenir un type de clause. La question du sort des stipulations d'encadrement insérées dans des baux antérieurs, en particulier lorsqu'elles sont asymétriques, appelle une analyse au cas par cas tenant compte de la rédaction de la clause, de la date du bail et du régime du réputé non écrit prévu par l'article L. 145-15 du code de commerce. C'est un point à faire examiner sans attendre par un avocat en droit des baux commerciaux, notamment sur les portefeuilles constitués entre 2022 et 2026.

Un tunnel peut-il être appliqué à un loyer indexé sur l'ILAT ?

Le texte de l'article L. 145-38-1 du code de commerce vise expressément l'indice des loyers commerciaux. Il ne mentionne ni l'indice des loyers des activités tertiaires ni l'indice du coût de la construction. Une clause d'encadrement portant sur un autre indice ne peut donc pas s'appuyer sur cette dérogation et doit être appréciée au regard des seules règles générales des articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier.

Le tunnel empêche-t-il la révision triennale du loyer ?

Non. La révision triennale de l'article L. 145-38 du code de commerce et la révision de l'article L. 145-39 sont des mécanismes légaux distincts de l'indexation contractuelle. En revanche, en ralentissant la progression du loyer, le tunnel retarde le moment où le seuil de variation d'un quart prévu par l'article L. 145-39 sera atteint, ce qui peut priver en pratique une partie de cette voie de révision pendant toute la durée du bail.

Que se passe-t-il si l'indice baisse fortement et que j'ai accepté un tunnel ?

La baisse du loyer sera écrêtée dans les mêmes proportions que la hausse l'aurait été. C'est la contrepartie exacte de la condition de symétrie posée par le texte. Un preneur qui a négocié un tunnel en période d'inflation doit intégrer cette réversibilité dans son analyse, car elle joue contre lui si le cycle se retourne.

Faut-il un avenant pour insérer une clause tunnel dans un bail en cours ?

Une clause tunnel est une stipulation contractuelle : elle suppose l'accord des deux parties. Elle peut donc être insérée en cours de bail par avenant, ou lors du renouvellement dans le bail renouvelé. La rédaction de cet avenant doit être soignée, en particulier sur la date d'effet, sur la base de calcul et sur l'articulation avec la clause d'échelle mobile existante, sous peine de créer une distorsion sanctionnée par l'article L. 112-1 du code monétaire et financier.

Conclusion

La reconnaissance légale de la clause tunnel par l'article L. 145-38-1 du code de commerce constitue une avancée réelle pour la sécurité des baux commerciaux. Elle lève une incertitude qui pesait depuis plusieurs années sur un instrument devenu courant, et elle le fait en imposant une logique de partage du risque d'indice plutôt que de protection unilatérale. La condition de symétrie n'est pas une contrainte formelle : elle est la condition même de l'autorisation.

Cette clarification a toutefois un revers. En posant la règle, le texte rend visible la fragilité des stipulations qui ne la respectent pas, et elles sont nombreuses dans les baux conclus depuis 2022. Bailleurs et preneurs ont donc un intérêt convergent à faire auditer leurs baux, à mesurer l'exposition qui résulte des clauses existantes et à préparer les renouvellements à venir en tenant compte du nouveau cadre. L'indexation du loyer commercial n'est pas un sujet technique périphérique : c'est le principal poste de dérive économique d'un bail sur neuf ans.

Le cabinet Victoris accompagne bailleurs et preneurs dans l'audit des clauses d'indexation, la rédaction des clauses tunnel, la négociation des renouvellements et le traitement des contentieux liés à la variation du loyer. Une analyse en amont coûte toujours moins cher qu'un contentieux sur cinq ans de rappels de loyer.

Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat d'affaires à Paris, 34 Avenue des Champs-Élysées.

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