Mensualisation du loyer commercial : le locataire peut désormais l'imposer

Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, le paiement mensuel du loyer commercial est de droit dès lors que le preneur en fait la demande, à condition qu'il n'existe pas d'arriérés de loyer ou de charges non contestés. Le bailleur ne peut plus s'y opposer, même si le bail stipule un paiement trimestriel. La demande prend effet à la prochaine échéance de paiement prévue au contrat.

C'est une rupture avec une pratique quasi universelle. Depuis des décennies, le loyer commercial se paie par trimestre, le plus souvent d'avance, aux quatre termes classiques. Cette cadence, héritée d'un temps où l'encaissement manuel justifiait de limiter le nombre d'opérations, pèse lourdement sur la trésorerie des commerçants et des artisans, qui encaissent leur chiffre d'affaires au jour le jour mais décaissent leur loyer par blocs de trois mois. Le législateur a tranché en faveur du preneur en créant un article L. 145-32-1 du code de commerce, inséré dans la section consacrée au loyer, et en verrouillant le dispositif par une disposition d'ordre public qui neutralise toute clause contraire.

L'apparente simplicité du texte masque une série de questions concrètes que la pratique va devoir absorber rapidement : quels locaux sont visés, comment se caractérise l'arriéré qui fait obstacle au droit, sous quelle forme la demande doit être présentée, que deviennent les provisions de charges, comment un bailleur institutionnel bascule un parc entier de baux d'un quittancement trimestriel à un quittancement mensuel. Cet article expose le cadre issu de la réforme, les délais, les risques et les conséquences pratiques pour chacune des deux parties. Pour un accompagnement adapté à votre situation, notre équipe en négociation et rédaction de baux commerciaux vous accompagne du diagnostic du bail jusqu'à la sécurisation de la bascule.

Ce que dit exactement le nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce

Le texte issu de la loi du 26 mai 2026

L'article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a créé, au sein du chapitre V du titre IV du livre premier du code de commerce, un article L. 145-32-1 ainsi rédigé : « Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d'un local destiné à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l'absence d'arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation préalable. Cette demande prend effet à compter de l'échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. »

Deux phrases, et un basculement complet du rapport de force sur cette question. La première pose le principe, définit le champ d'application par la destination du local et assortit le droit d'une unique condition négative. La seconde règle la date d'effet. Rien d'autre : ni formalisme, ni délai de préavis, ni faculté de refus motivé du bailleur, ni possibilité de revenir en arrière, ni régime particulier pour les provisions de charges. Cette économie rédactionnelle laisse ouvertes plusieurs questions d'application que la pratique et, à terme, la jurisprudence devront trancher.

La loi a été promulguée le 26 mai 2026, publiée au Journal officiel n° 0122 du 27 mai 2026, et est entrée en vigueur le 28 mai 2026. Cette chronologie n'est pas une précaution de style : les différentes mesures de l'article 62 ne prennent pas toutes effet à la même date, le texte se référant tantôt à la promulgation, tantôt à un délai de trois mois courant à compter de celle-ci. Se tromper de date de référence, c'est se tromper sur l'applicabilité d'une règle à un bail donné.

Un droit, pas une faculté de négociation

La formule « est de droit » n'est pas anodine. Elle signifie que le passage au paiement mensuel ne résulte pas d'un accord entre les parties mais d'une manifestation unilatérale de volonté du preneur, à laquelle le bailleur ne peut opposer qu'un contrôle des conditions légales. Le bailleur n'a pas à consentir, il n'a pas à accepter, il n'a pas à contresigner un avenant. Si les conditions sont réunies, la mensualisation s'impose à lui par le seul effet de la loi, à compter de la prochaine échéance contractuelle.

Cette qualification a une conséquence pratique immédiate : le refus du bailleur est juridiquement inopérant. Un bailleur qui répondrait à la demande de son locataire en lui indiquant qu'il n'entend pas modifier les modalités de règlement, ou qui continuerait à émettre des quittances trimestrielles, s'exposerait à voir sa position privée d'effet et à devoir supporter les conséquences d'une comptabilité locative désormais irrégulière. Le locataire qui règle mensuellement conformément à sa demande ne se trouve pas en situation d'impayé, quand bien même le bail continuerait de stipuler une échéance trimestrielle.

Les locaux concernés

Le champ d'application est défini par la destination du local, et non par la qualité du preneur ni par la nature du bail. Sont visés les locaux destinés à l'exercice d'une activité de commerce de détail, d'une activité de commerce de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. La formule englobe donc le commerce de proximité, la grande distribution, le négoce interentreprises, la restauration, les services à la personne exercés sous forme commerciale, ainsi que l'artisanat de service.

La question des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts mérite une attention particulière. Le texte de l'article L. 145-32-1 ne comporte pas d'exclusion expresse, mais sa rédaction, centrée sur le commerce et la prestation de services à caractère commercial ou artisanal, ne paraît pas les recouvrir. Le rapprochement s'impose avec l'article L. 145-46-1 du code de commerce qui, dans sa version en vigueur, définit le local à usage commercial comme tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités, « à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts », et le local à usage artisanal à l'exclusion des entrepôts. Le législateur a donc su, dans le même mouvement de réforme, écrire des exclusions expresses lorsqu'il le voulait. La détermination du régime applicable à un local mixte, à un local de logistique urbaine ou à un plateau de bureaux accueillant une activité de service au public suppose une analyse du bail et de la destination réellement stipulée. C'est précisément à ce stade qu'un avocat en droit des baux commerciaux permet de qualifier le local avant d'engager la démarche ou de la contester.

Un droit d'ordre public : les clauses contraires sont réputées non écrites

L'ajout de l'article L. 145-32-1 à la liste de l'article L. 145-15

La loi du 26 mai 2026 n'a pas seulement créé un droit nouveau, elle l'a immunisé contre la liberté contractuelle. L'article 62 a modifié l'article L. 145-15 du code de commerce, qui énumère les dispositions du statut auxquelles il ne peut être dérogé. Dans sa rédaction en vigueur, ce texte dispose que sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

L'insertion de la référence à l'article L. 145-32-1 dans cette énumération est le verrou du dispositif. Elle signifie que toute stipulation du bail qui aurait pour effet de faire échec au droit au paiement mensuel est réputée non écrite. Sont ainsi neutralisées non seulement la clause qui interdirait expressément la mensualisation, mais aussi, et c'est plus large, toute clause dont l'effet serait d'y faire obstacle : une clause subordonnant tout changement de modalité de règlement à l'accord écrit du bailleur, une clause prévoyant une majoration de loyer en cas de paiement mensuel, une clause imposant au preneur de supporter des frais de gestion supplémentaires liés au fractionnement, ou encore une clause de renonciation anticipée du preneur au bénéfice de l'article L. 145-32-1.

La portée du réputé non écrit

Le réputé non écrit n'est pas la nullité. La clause n'a jamais existé juridiquement, ce qui emporte deux conséquences majeures. D'une part, la sanction peut être invoquée sans condition de délai : la Cour de cassation juge de longue date, en matière de baux commerciaux, que l'action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n'est pas soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce. D'autre part, le reste du contrat survit : le bail demeure, seule la stipulation contraire est effacée, et le régime légal se substitue à elle.

Pour un bailleur, cela signifie qu'un bail rédigé avec soin en 2019 ou en 2023, contenant une clause de paiement trimestriel d'avance parfaitement classique, n'est pas devenu invalide, mais que cette clause ne peut plus être opposée au preneur qui demande la mensualisation. Pour un preneur, cela signifie qu'il n'a pas à obtenir la modification du bail avant d'exercer son droit : la clause tombe d'elle-même, à concurrence de ce qui fait échec au texte. Sur la mécanique générale des clauses privées d'effet dans le bail commercial, la logique est la même que celle qui frappe, par exemple, certaines clauses de transfert des travaux de mise en conformité.

Ce que cela change pour les baux rédigés avant la réforme

La conséquence la plus lourde en gestion est que la réforme atteint le stock, et pas seulement le flux. Un bailleur détenant deux cents baux commerciaux ne peut pas raisonner en se disant qu'il adaptera ses modèles pour l'avenir : ses baux existants sont exposés, dès aujourd'hui, à une demande de mensualisation de la part de chacun de ses locataires éligibles. La question n'est donc pas de savoir s'il faut réécrire les clauses de règlement, mais de savoir comment absorber opérationnellement des demandes qui peuvent arriver de manière dispersée, à des dates différentes, et prendre effet à des échéances différentes selon les baux.

L'application immédiate aux baux en cours

Le A du II de l'article 62 de la loi

Le II de l'article 62 de la loi n° 2026-403 organise l'entrée en application des différentes mesures. Son A dispose que la disposition créant le droit au paiement mensuel « est applicable aux baux en cours d'exécution à la date de la promulgation de la présente loi », c'est-à-dire aux baux en cours au 26 mai 2026. C'est le choix le plus favorable au preneur que le législateur pouvait faire : pas de report, pas de période transitoire, pas de réserve au renouvellement.

Ce choix tranche avec celui retenu pour les autres mesures de l'article 62. Le plafonnement des garanties, par exemple, ne s'applique qu'aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation, et les nouveaux délais de restitution ne jouent qu'à l'expiration d'un délai de trois mois après cette date. La mensualisation, elle, est immédiate. Cette asymétrie s'explique par la nature des mesures : imposer une cadence de paiement mensuelle ne bouleverse pas l'économie du contrat, alors que plafonner rétroactivement une garantie déjà constituée aurait posé des difficultés sérieuses.

La prise d'effet à la prochaine échéance

La seconde phrase de l'article L. 145-32-1 précise que la demande « prend effet à compter de l'échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail ». Le texte ne fixe donc pas un délai en jours ou en mois, mais un point d'ancrage contractuel : la prochaine échéance stipulée au bail. Pour un bail prévoyant un paiement trimestriel d'avance aux premiers jours de janvier, avril, juillet et octobre, une demande formée le 10 septembre prendra effet au terme du 1er octobre, et le preneur réglera à compter de cette date par douzièmes mensuels au lieu d'un quart annuel.

Cette mécanique appelle une vigilance de calendrier des deux côtés. Côté preneur, une demande formée quelques jours avant une échéance trimestrielle produit un effet immédiat, tandis qu'une demande formée juste après oblige à attendre près de trois mois. Côté bailleur, la date de réception de la demande détermine le délai dont il dispose pour paramétrer son quittancement, et ce délai peut être extrêmement court. La détermination précise de l'échéance de référence, dans un bail dont les stipulations de règlement ne sont pas toujours limpides, est un point sur lequel il est prudent de se faire accompagner par un avocat en droit des baux commerciaux avant d'engager la démarche.

Les baux conclus après l'entrée en vigueur

Pour les baux conclus après le 28 mai 2026, la situation est plus simple : le droit existe dès l'origine, et les parties savent, au moment de signer, que la clause de paiement trimestriel qu'elles insèrent est une clause précaire, exposée à tout moment à une demande de mensualisation. Cela n'interdit pas de la stipuler, mais cela change son statut. Les rédacteurs avisés commencent à traiter la cadence de paiement non plus comme un acquis, mais comme une variable qui peut basculer en cours de bail, et à en tirer les conséquences sur les autres stipulations financières du contrat.

La condition tenant à l'absence d'arriérés

Le périmètre des arriérés visés

L'unique obstacle au droit tient à l'existence d'arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges. Le texte vise donc deux catégories : le loyer stricto sensu, et les charges. Il ne mentionne ni les impôts et taxes refacturés, ni les travaux, ni les indemnités contractuelles, ni les intérêts de retard, ni les frais de procédure. Cette énumération limitative, si elle est lue à la lettre, signifie qu'un preneur à jour de son loyer et de ses charges mais débiteur d'une indemnité d'occupation antérieure ou d'un solde de travaux resterait éligible au paiement mensuel.

La rédaction pose aussi la question du montant de l'arriéré. Le texte n'exige pas un arriéré significatif, ni un arriéré équivalent à un terme, ni un arriéré ayant donné lieu à commandement. Il vise « l'absence d'arriérés ». Une lecture littérale conduirait à priver du droit un preneur débiteur de quelques euros de régularisation de charges, ce qui serait manifestement disproportionné. La question du seuil et celle de la date à laquelle l'arriéré s'apprécie sont, à ce jour, ouvertes.

La réserve de la contestation préalable

Le texte réserve expressément le cas des sommes « qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation préalable ». Autrement dit, une somme réclamée par le bailleur mais contestée par le preneur avant la demande de mensualisation ne constitue pas un arriéré faisant obstacle au droit. Cette précision est déterminante en pratique : les contentieux de charges locatives sont fréquents, et il aurait été paradoxal qu'un bailleur puisse bloquer la mensualisation en réclamant une régularisation de charges elle-même discutable.

Encore faut-il que la contestation soit préalable. Le preneur qui découvre l'existence d'un arriéré à l'occasion du refus opposé par son bailleur et qui le conteste à ce moment-là se trouve dans une position moins confortable que celui qui avait formalisé sa contestation en amont, par écrit et de manière circonstanciée. Les contestations de charges présentent d'ailleurs leurs propres enjeux, notamment lorsqu'il s'agit de récupérer des charges indûment refacturées ou de vérifier le caractère récupérable des postes appelés. L'articulation entre la contestation de charges et l'exercice du droit à la mensualisation suppose une chronologie maîtrisée, que seul un examen du dossier permet d'organiser utilement.

L'appréciation dans le temps

Le texte ne dit pas à quelle date l'absence d'arriérés s'apprécie : à la date de la demande, à la date de la prochaine échéance, ou de manière continue. La lecture la plus naturelle retient la date de la demande, puisque c'est à ce moment que le droit est exercé. Reste la question du preneur qui, éligible au jour de sa demande, laisse ensuite se constituer un arriéré : le bailleur peut-il alors revenir au paiement trimestriel ? Le texte ne prévoit aucun mécanisme de retour en arrière, ce qui plaide pour la permanence de la mensualisation une fois acquise, sans préjudice bien entendu des voies de recouvrement de droit commun.

Tableau 1 - Les conditions du droit au paiement mensuel

Ce que le bailleur peut encore opposer

Les trois objections encore recevables

Le premier terrain de discussion reste la destination du local. Un bailleur confronté à une demande émanant du preneur d'un plateau de bureaux, d'un entrepôt logistique ou d'un local à usage exclusif de stockage peut légitimement s'interroger sur l'éligibilité, la qualification supposant de confronter la clause de destination, l'activité réellement exercée et la nature éventuellement mixte des surfaces louées. Le deuxième terrain est celui de l'arriéré : le bailleur qui entend refuser doit établir l'existence de sommes dues au titre du loyer ou des charges et l'absence de contestation préalable, ce qui suppose un compte locataire à jour, des appels de charges régulièrement notifiés et une traçabilité des échanges. Le troisième terrain, plus technique, est celui de la date d'effet : le bailleur peut soutenir que la demande, reçue après l'échéance, ne produit effet qu'au terme suivant, l'enjeu portant alors sur un trimestre entier de trésorerie.

Ce qu'il ne peut plus opposer

En revanche, le bailleur ne peut plus opposer la clause du bail stipulant un paiement trimestriel, ni exiger la signature d'un avenant, ni subordonner la mensualisation à une contrepartie financière, ni facturer des frais de gestion au titre du changement de cadence, ni invoquer les contraintes de son logiciel de gestion, ni se prévaloir d'un usage de la place. Toutes ces objections se heurtent au caractère d'ordre public du droit et au réputé non écrit de l'article L. 145-15. La frontière entre l'objection recevable et l'objection inopérante est ténue, et c'est exactement là qu'un avocat en droit des baux commerciaux apporte la sécurité nécessaire, que l'on se place du côté du preneur ou du côté du bailleur.

La forme de la demande : un silence du texte

Aucun formalisme légal

L'article L. 145-32-1 se borne à exiger que le preneur « en fasse la demande ». Aucune lettre recommandée, aucun acte de commissaire de justice, aucune mention obligatoire, aucun délai de prévenance ne sont imposés. Ce silence tranche avec le formalisme habituel du statut des baux commerciaux, qui impose des notifications par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour le congé, la demande de renouvellement ou la demande de révision. Le législateur a manifestement voulu que le droit soit d'exercice simple, ce qui est cohérent avec l'objectif de simplification affiché par la loi.

Le risque probatoire

L'absence de formalisme n'est pas l'absence de risque. Le preneur qui exerce son droit doit pouvoir établir la date de sa demande, puisque c'est elle qui détermine l'échéance de prise d'effet, et le contenu de sa demande, puisque le bailleur pourrait soutenir qu'il n'a reçu qu'une simple interrogation ou une proposition de négociation. Un courriel dont l'accusé de réception n'est pas activé, un appel téléphonique, une mention en marge d'un règlement sont autant de modes de preuve fragiles. À l'inverse, une lettre recommandée avec demande d'avis de réception, même non exigée par le texte, place le preneur dans une position probatoire confortable et fait courir une date certaine.

Le contenu utile de la demande

Au-delà de la forme, le contenu de la demande conditionne largement la fluidité de la bascule. Une demande qui identifie clairement le bail et le local, qui vise expressément l'article L. 145-32-1 du code de commerce, qui indique l'échéance à compter de laquelle le paiement mensuel s'appliquera et qui atteste de l'absence d'arriérés réduit fortement le risque de discussion. À l'inverse, une demande imprécise ouvre la porte à un échange de correspondances qui peut faire perdre une ou plusieurs échéances. La rédaction d'une demande efficace, et le traitement d'une demande reçue lorsque l'on est bailleur, relèvent d'un travail d'analyse préalable du bail que le cabinet prend en charge dans le cadre d'une intervention en droit des baux commerciaux.

Les conséquences sur la trésorerie des deux parties

Côté preneur

L'effet est immédiat et mécanique. Pour un local dont le loyer annuel s'élève à 60 000 euros hors taxes et hors charges, le passage d'un paiement trimestriel d'avance à un paiement mensuel réduit le décaissement unitaire de 15 000 euros à 5 000 euros. Surtout, il supprime l'avance de trésorerie structurelle que représentait le paiement d'avance : le preneur qui réglait au 1er janvier le loyer de janvier, février et mars finançait en permanence, en moyenne, un mois de loyer. Sur un parc de dix points de vente, cette libération devient significative et modifie le besoin en fonds de roulement de l'enseigne. Ce n'est pas une réduction du loyer, le montant annuel restant identique, mais un changement de profil de décaissement, donc de ligne de trésorerie mobilisée et de coût de financement associé.

Côté bailleur

Symétriquement, le bailleur perd l'avance de trésorerie et voit le nombre de ses opérations d'encaissement multiplié par trois. Pour un investisseur détenant un ou deux locaux, l'impact est modeste. Pour une foncière gérant plusieurs centaines de baux, il se traduit par un coût de gestion supplémentaire, par une modification des prévisions de flux servant au service de la dette bancaire et par une exposition accrue au risque de retard : un impayé mensuel se détecte plus vite, mais il se produit trois fois plus souvent. Les financements adossés à des actifs commerciaux reposant souvent sur des échéanciers calés sur les termes trimestriels, un décalage de cadence peut créer des tensions ponctuelles qu'il faut anticiper avec les prêteurs.

Le cas des loyers payés d'avance

Le premier alinéa de l'article L. 145-40 du code de commerce, inchangé sur ce point, prévoit que les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. La notion de « terme » étant relative à la périodicité contractuelle, le passage au paiement mensuel modifie l'assiette de référence de ce texte. La question de l'articulation avec le deuxième alinéa du même article, issu de la réforme, qui dispose que les sommes payées à titre de garantie ne portent pas intérêt au profit du preneur, mérite une analyse au cas par cas et ne peut être tranchée de manière générale.

Les provisions de charges : un angle mort du texte

Le texte ne vise que le loyer

L'article L. 145-32-1 est intitulé, et rédigé, autour du paiement mensuel du loyer. Les charges n'y apparaissent que dans la condition négative relative aux arriérés. Le texte ne prévoit donc pas, littéralement, la mensualisation des provisions sur charges, taxes et travaux. Un bailleur pourrait soutenir qu'il est tenu de mensualiser le loyer mais qu'il conserve la faculté d'appeler trimestriellement les provisions de charges.

Cette lecture, défendable au regard de la lettre du texte, se heurte à une objection de bon sens : elle prive largement la mesure de son effet utile, puisque le poste charges représente couramment vingt à trente pour cent du montant appelé, et davantage dans les centres commerciaux dotés d'équipements collectifs lourds. Elle crée en outre une complexité de gestion supérieure à celle qu'elle prétend éviter, en obligeant à faire coexister deux cadences sur un même compte locataire. La détermination du régime applicable aux provisions dans un bail donné suppose d'examiner la rédaction de la clause de charges, qui traite parfois le loyer et les charges comme un ensemble indivisible.

Les configurations rencontrées et la reddition annuelle

En pratique, trois configurations se rencontrent. Dans la première, le bail traite loyer et provisions comme un tout appelé à la même échéance : la mensualisation du loyer entraîne alors naturellement celle des provisions. Dans la deuxième, le bail distingue clairement deux appels autonomes : la coexistence de deux cadences est juridiquement concevable. Dans la troisième, la plus fréquente, la rédaction est ambiguë et laisse place à l'interprétation. La qualification retenue emporte des conséquences directes sur le montant appelé chaque mois et sur l'exigibilité des sommes.

Quelle que soit la cadence retenue pour les provisions, l'obligation d'établir un état récapitulatif annuel et de procéder à la régularisation demeure inchangée, tout comme l'obligation d'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail. Le fractionnement mensuel ne dispense d'aucune de ces obligations et ne modifie pas la répartition entre charges récupérables et non récupérables, sujet qui reste l'un des principaux terrains de litige et sur lequel l'inventaire limitatif des charges non récupérables conserve toute son importance. Là encore, la sécurisation de la reddition annuelle dans un contexte de quittancement mensuel justifie l'intervention d'un avocat en droit des baux commerciaux.

Tableau 2 - Trésorerie et gestion : ce qui change de part et d'autre

La gestion d'un parc de baux : anticiper la bascule

Cartographier le parc et adapter les outils

Le premier réflexe, pour un bailleur institutionnel comme pour une enseigne multi-sites, consiste à cartographier le parc au regard des critères de l'article L. 145-32-1. Trois informations sont nécessaires pour chaque bail : la destination stipulée et l'activité réellement exercée, la cadence de paiement actuelle et la date des échéances, l'état du compte locataire. Cette cartographie permet de savoir combien de baux sont exposés, à quelles dates les bascules peuvent intervenir et quels dossiers présentent un risque de discussion sur l'éligibilité.

La contrainte la plus sous-estimée est ensuite opérationnelle. Passer d'un quittancement trimestriel à un quittancement mensuel sur une partie seulement du parc suppose des paramétrages différenciés, une gestion de deux calendriers de relance, une adaptation des mandats de prélèvement, une révision des écritures comptables de rattachement et, pour les bailleurs assujettis, une adaptation de la facturation de la taxe sur la valeur ajoutée. Le délai laissé par le texte, qui peut se réduire à quelques jours si la demande arrive juste avant une échéance, ne permet pas d'improviser.

Les garanties adossées au bail

Enfin, la cadence de paiement interagit avec les garanties. Un dépôt de garantie exprimé en « un trimestre de loyer » conserve son montant, mais sa fonction de couverture change de nature lorsque le loyer est appelé mensuellement : il représente désormais trois mensualités d'impayé possible au lieu d'un terme. Les cautionnements bancaires et garanties autonomes rédigés par référence aux termes trimestriels doivent être relus, en intégrant le plafonnement des garanties issu de la même loi. La coordination entre la cadence de paiement, le montant des garanties et le calendrier de restitution constitue un chantier à part entière, que le cabinet mène dans le cadre d'une revue de parc conduite par un avocat en droit des baux commerciaux.

Les autres mesures de la loi du 26 mai 2026 sur les baux commerciaux

Garanties plafonnées et indexation encadrée

Le même article 62 de la loi a modifié l'article L. 145-40 du code de commerce : les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d'un local mentionné à l'article L. 145-32-1 ne peuvent désormais excéder le montant des loyers dus au titre d'un trimestre, et il en va de même de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d'assurer la bonne exécution du contrat de bail. Le texte fixe également des délais de restitution et organise le transfert de l'obligation de restitution en cas de vente de l'immeuble. La loi a par ailleurs créé un article L. 145-38-1 du code de commerce, aux termes duquel, par dérogation à l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d'encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39. Cette validation légale du plafonnement symétrique de l'indexation intéresse directement les négociations de révision du loyer en bail commercial.

L'encadrement de la suspension de la clause résolutoire

Dans sa version en vigueur, l'article L. 145-41 du code de commerce prévoit que l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Le texte précise que ces dispositions s'appliquent aux demandes introduites à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026. Ce durcissement rend la maîtrise des échéances encore plus critique et doit se lire en parallèle du fonctionnement de la clause résolutoire dans le bail commercial. Passer au paiement mensuel multiplie les échéances, donc les occasions de manquement : l'assistance d'un avocat en droit des baux commerciaux s'impose dès la première difficulté de paiement.

Tableau 3 - Calendrier d'application des mesures de l'article 62

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

Le bailleur peut-il refuser la mensualisation du loyer commercial ?

Non, pas si les conditions légales sont réunies. L'article L. 145-32-1 du code de commerce énonce que le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur en fait la demande. Le bailleur ne dispose d'aucun pouvoir d'appréciation sur l'opportunité de la demande. Il peut seulement contester la réunion des conditions, c'est-à-dire soutenir que le local n'entre pas dans le champ du texte ou qu'il existe des arriérés de loyer ou de charges non contestés au préalable. Une clause du bail imposant le paiement trimestriel est réputée non écrite en application de l'article L. 145-15 du code de commerce.

La mensualisation s'applique-t-elle aux baux signés avant la réforme ?

Oui. Le A du II de l'article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 rend cette disposition applicable aux baux en cours d'exécution à la date de promulgation de la loi, soit le 26 mai 2026. Contrairement à d'autres mesures du même article, qui ne visent que les baux conclus ou renouvelés après la promulgation ou qui sont assorties d'un délai de trois mois, le droit au paiement mensuel s'applique immédiatement au stock de baux existants.

Sous quelle forme faut-il demander le paiement mensuel du loyer ?

Le texte n'impose aucune forme particulière. Il exige seulement que le preneur « en fasse la demande ». En pratique, l'absence de formalisme légal ne dispense pas de se ménager une preuve : la date de la demande détermine l'échéance à compter de laquelle le paiement mensuel s'applique, et son contenu conditionne l'étendue du droit exercé. Un écrit doté d'une date certaine reste donc vivement recommandé, même s'il n'est pas exigé.

Un petit arriéré de charges suffit-il à bloquer la demande ?

Le texte vise « l'absence d'arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation préalable ». Il ne fixe aucun seuil. Une lecture strictement littérale conduirait à considérer que tout arriéré, même minime, fait obstacle au droit, ce qui serait disproportionné. Le texte réserve en revanche expressément le cas des sommes contestées avant la demande, qui ne constituent pas un arriéré au sens du texte. L'appréciation de cette condition dans un dossier donné suppose l'examen du compte locataire et de l'historique des échanges.

Les provisions de charges doivent-elles aussi être mensualisées ?

Le texte ne le prévoit pas expressément. L'article L. 145-32-1 vise le paiement mensuel du loyer, les charges n'étant mentionnées que dans la condition relative aux arriérés. Le sort des provisions dépend donc largement de la rédaction du bail, selon qu'il traite le loyer et les provisions comme un ensemble indivisible appelé à une même échéance ou comme deux appels autonomes. Cette question est aujourd'hui l'une des principales zones d'incertitude du dispositif.

Le montant du loyer change-t-il en cas de paiement mensuel ?

Non. La mensualisation ne modifie ni le montant annuel du loyer, ni son indexation, ni les règles de révision. Elle ne porte que sur la périodicité du règlement. Le bailleur ne peut pas majorer le loyer ni facturer des frais de gestion au motif du passage au paiement mensuel : une telle stipulation aurait pour effet de faire échec au droit institué par l'article L. 145-32-1 et serait réputée non écrite.

Un locataire de bureaux ou d'entrepôt peut-il demander le paiement mensuel ?

La question est ouverte. L'article L. 145-32-1 vise les locaux destinés à l'exercice d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Il ne mentionne pas expressément les bureaux et les entrepôts, alors que l'article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa version en vigueur, exclut expressément les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts de la définition du local à usage commercial. La qualification d'un local mixte ou atypique suppose une analyse du bail et de l'activité réellement exercée.

Que risque un bailleur qui continue à exiger un paiement trimestriel ?

Il s'expose à voir sa position privée d'effet. Le preneur qui a valablement exercé son droit et qui règle mensuellement n'est pas en situation d'impayé, même si le bail stipule une échéance trimestrielle. Un bailleur qui délivrerait un commandement de payer visant la clause résolutoire sur la base d'échéances trimestrielles, alors que le preneur est à jour de ses mensualités, prendrait le risque de voir son commandement privé d'effet et d'engager sa responsabilité. La riposte à un tel commandement doit être organisée sans délai avec un avocat en droit des baux commerciaux.

Conclusion

La mensualisation du loyer commercial est l'une des mesures les plus directement opérationnelles de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026. Elle transfère au preneur la maîtrise de la cadence de paiement, elle s'applique immédiatement aux baux en cours et elle résiste à toute clause contraire. Sa simplicité apparente ne doit pas dissimuler les zones d'incertitude qu'elle laisse subsister : le champ exact des locaux visés, le seuil et la date d'appréciation de l'arriéré, la forme de la demande, le sort des provisions de charges.

Pour le preneur, exercer ce droit suppose de vérifier son éligibilité, de sécuriser la preuve de sa demande et d'anticiper le calendrier d'effet. Pour le bailleur, y faire face suppose de cartographier son parc, d'adapter ses outils de gestion et de distinguer les objections recevables de celles qui se heurtent au caractère d'ordre public du texte. Dans les deux cas, la marge d'erreur est étroite et les conséquences d'une mauvaise appréciation se mesurent en échéances perdues, en contentieux évitables et en risque sur la clause résolutoire. Un examen du bail par un avocat en droit des baux commerciaux, en amont de toute démarche, reste la manière la plus sûre d'aborder cette réforme.

Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat d'affaires à Paris, 34 Avenue des Champs-Élysées.

« Pour aller plus loin » :

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