Pas de clientèle, pas de fonds de commerce : quand le bailleur peut contester l'indemnité d'éviction

Le bailleur peut refuser de payer l'indemnité d'éviction lorsque le locataire ne remplit pas les conditions du statut des baux commerciaux : défaut d'immatriculation, absence d'exploitation effective d'un fonds de commerce dans les lieux, ou absence de clientèle propre attachée au local. Un local de pur stockage, un entrepôt logistique ou des bureaux sans réception de clientèle n'abritent souvent aucun fonds : dans ce cas, le refus de renouvellement peut être opposé sans indemnité. Mais cette contestation, appelée dénégation du statut, obéit à des règles de preuve et de procédure exigeantes.

L'enjeu financier est considérable. L'indemnité d'éviction de l'article L. 145-14 du Code de commerce égale en principe la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée des frais accessoires : pour un commerce en pied d'immeuble parisien, elle atteint couramment 150 000 à 500 000 euros, parfois davantage. À l'inverse, si le locataire ne peut démontrer l'existence d'un fonds exploité dans les lieux, le bailleur récupère son local sans rien débourser. On comprend que la question de la clientèle soit l'un des champs de bataille les plus âpres du contentieux des baux commerciaux, pour le bailleur qui conteste comme pour le locataire qui doit documenter son fonds.

Cet article présente les conditions du droit à indemnité, les situations dans lesquelles le bailleur peut utilement les contester, la charge de la preuve, les montants en jeu, ainsi qu'une question voisine qui monte en puissance : l'exclusion du droit de préférence du locataire en cas de cession globale de l'immeuble (article L. 145-46-1 du Code de commerce). Pour sécuriser vos congés, vos renouvellements et vos clauses, notre équipe en négociation et rédaction de baux commerciaux accompagne bailleurs et investisseurs à chaque étape.

Le droit à indemnité d'éviction : un droit conditionné, jamais automatique

Le principe de l'article L. 145-14 du Code de commerce

Le statut des baux commerciaux confère au locataire un droit au renouvellement de son bail. Le bailleur peut toujours refuser ce renouvellement, mais il doit alors, sauf exceptions, payer une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L. 145-14 du Code de commerce). Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Le mécanisme général est détaillé dans notre guide de l'indemnité d'éviction en bail commercial.

Un droit réservé aux locataires qui remplissent les conditions du statut

Ce que l'on oublie souvent, c'est que l'indemnité d'éviction n'est due qu'au locataire qui bénéficie du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement. Or ce bénéfice suppose la réunion de conditions cumulatives posées par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce : un bail portant sur un immeuble ou un local, l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal dans les lieux, l'immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers (désormais via le registre national des entreprises), et, condition prétorienne essentielle, l'existence d'une clientèle propre attachée au fonds exploité dans les lieux loués. Le locataire doit en outre justifier d'une exploitation effective du fonds au cours des trois années précédant l'expiration du bail pour prétendre au renouvellement (article L. 145-8 du Code de commerce).

La conséquence est mécanique : si l'une de ces conditions fait défaut au moment pertinent, le locataire n'a pas droit au renouvellement, et le bailleur peut lui délivrer un congé avec refus de renouvellement sans indemnité en déniant le statut. Les différentes hypothèses de congé et de dénégation sont exposées dans notre article consacré au congé du bailleur et au refus de renouvellement.

Première condition contestable : l'immatriculation du locataire

Une condition vérifiable en quelques minutes

L'immatriculation est la condition la plus simple à auditer pour le bailleur. Le locataire doit être immatriculé pour le fonds exploité dans les lieux, à l'adresse des lieux loués, aux dates clés : date de délivrance du congé et, en cas de demande de renouvellement, date de cette demande. Une immatriculation à une autre adresse, une radiation intervenue en cours de bail, un établissement secondaire jamais déclaré, ou une immatriculation ne correspondant pas à l'activité réellement exercée sont autant de failles régulièrement exploitées dans les contentieux. Un simple extrait Kbis et l'historique des inscriptions permettent au bailleur de détecter l'anomalie.

Les pièges du côté du locataire

Pour le locataire, la rigueur administrative est vitale : sociétés en cours de restructuration, locations-gérances mal déclarées, transferts de siège et fusions sont des moments à risque où l'immatriculation peut se désynchroniser de la réalité de l'exploitation. La jurisprudence apprécie la condition avec une relative sévérité, même si certaines situations (copreneurs, indivision, location-gérance) obéissent à des règles particulières. Chaque configuration mérite une analyse précise avant de délivrer ou de contester un congé : c'est typiquement le travail préalable d'un avocat en baux commerciaux.

Deuxième condition contestable : l'exploitation effective d'un fonds dans les lieux

Un fonds de commerce suppose une exploitation réelle

Le statut protège l'exploitation d'un fonds de commerce, pas la simple détention d'un bail. Le locataire doit exploiter effectivement un fonds dans les lieux loués. Un local laissé vacant, une activité purement résiduelle ou fictive, une exploitation interrompue durablement sans motif légitime au cours des trois années précédant l'échéance : autant de situations où le droit au renouvellement, et donc l'indemnité, peuvent être remis en cause. Les juges apprécient l'exploitation effective de manière concrète : ouverture au public, personnel présent, chiffre d'affaires généré depuis le local, stocks et matériel en place.

Le cas stratégique des locaux de stockage et de logistique

C'est ici que se joue la partie la plus intéressante pour le bailleur. Un fonds de commerce n'existe que par la réunion d'éléments dont le plus essentiel est la clientèle. Or un local de pur stockage, un entrepôt logistique, une réserve ou une annexe technique n'accueillent aucun client : aucune clientèle n'est attachée à ce local en tant que tel. La jurisprudence en tire une conséquence rigoureuse : si aucune clientèle n'est reçue ni captée dans les lieux, aucun fonds n'y est exploité, et le statut peut être dénié pour ce local, quand bien même l'entreprise locataire serait par ailleurs florissante.

La nuance est toutefois importante : un local accessoire peut bénéficier du statut lorsqu'il est indispensable à l'exploitation du fonds principal et que certaines conditions sont réunies (article L. 145-1, I, 2° du Code de commerce, qui vise les locaux accessoires, avec des exigences particulières lorsque le propriétaire du local accessoire n'est pas celui du local principal). Toute la bataille consiste donc à qualifier le local : entrepôt autonome sans clientèle, ou local accessoire indispensable au point de vente voisin ? La réponse dépend des faits, des baux et de la configuration de l'exploitation, et elle commande des centaines de milliers d'euros. Avant de délivrer un congé fondé sur cette analyse, faites-la valider par un avocat en droit des baux commerciaux : un congé mal fondé peut se retourner contre son auteur.

La clause « sans clientèle » et les qualifications contractuelles

Certains baux stipulent que les locaux sont loués à usage d'entrepôt ou de bureaux « sans réception de clientèle ». Une telle clause a un double effet : elle éclaire la commune intention des parties sur la destination des lieux, et elle rend plus difficile pour le locataire la démonstration ultérieure qu'une clientèle était attachée au local. Mais attention : les juges ne s'arrêtent pas aux étiquettes. Si, dans les faits, le locataire a reçu de la clientèle au vu et au su du bailleur pendant des années, la clause ne suffira pas à écarter le statut ; inversement, la seule volonté des parties de se placer sous le statut (bail commercial dit « de soumission volontaire ») n'emporte pas toutes les conséquences du statut légal. La rédaction de ces clauses de destination est un exercice de précision, au cœur de notre pratique de la négociation de baux.

Tableau 1 - Les conditions du droit à indemnité d'éviction et leurs points de contestation

Troisième condition contestable : la clientèle propre, cœur du fonds de commerce

Sans clientèle, pas de fonds ; sans fonds, pas d'indemnité

La clientèle est l'élément essentiel du fonds de commerce : c'est une solution jurisprudentielle ancienne et constante. Elle doit présenter deux caractères pour fonder le statut : être personnelle au locataire, et être attachée au fonds exploité dans les lieux loués. Le contentieux s'est développé dans des configurations bien connues : commerces intégrés dans des ensembles plus vastes (galeries marchandes, campings, hippodromes, stations-service, points de vente au sein d'un site appartenant à autrui), où se pose la question de savoir si la clientèle est celle du locataire ou celle de l'ensemble qui l'héberge. Le juge recherche alors si le locataire dispose d'une autonomie de gestion réelle et d'une clientèle qui lui est propre, fût-elle partiellement dépendante de l'attractivité du site.

Les locaux sans clientèle attachée : entrepôts, bureaux, locaux techniques

Pour les entrepôts et locaux logistiques, la question se pose différemment : il ne s'agit pas de savoir à qui appartient la clientèle, mais s'il en existe une dans les lieux. Un local où aucun client ne se rend, qui ne génère par lui-même aucun courant d'affaires, n'est le siège d'aucun fonds : il n'est qu'un outil au service d'un fonds exploité ailleurs. Sauf à démontrer qu'il constitue un local accessoire indispensable remplissant les conditions légales, le locataire ne peut prétendre ni au renouvellement statutaire ni à l'indemnité d'éviction pour ce local. Pour le bailleur d'un parc d'activités ou d'un immeuble logistique, cette analyse peut transformer l'économie d'une opération de restructuration ou de revente.

Charge de la preuve : c'est au locataire de prouver son fonds

Point décisif : c'est au locataire qui revendique le bénéfice du statut et l'indemnité d'éviction de prouver qu'il en remplit les conditions, notamment l'existence d'une clientèle propre attachée aux lieux. Le bailleur qui dénie le statut n'a pas à prouver un fait négatif ; il lui suffit de contester utilement les éléments produits. En miroir, le locataire prévoyant doit constituer son dossier bien avant tout congé : immatriculations à jour, comptabilité localisée par établissement, justificatifs de chiffre d'affaires réalisé depuis le local, fichiers clients, tickets et factures mentionnant l'adresse, photographies de l'agencement d'accueil, attestations. Un fonds réel mais indocumenté peut perdre en justice face à un bailleur organisé ; un dossier de preuve se prépare des années à l'avance, et c'est un chantier que nous menons régulièrement aux côtés des exploitants comme des bailleurs.

Les montants en jeu : ce que pèse réellement une indemnité d'éviction

Indemnité de remplacement ou indemnité de transfert

Lorsque l'éviction entraîne la perte du fonds, parce que la clientèle est attachée à l'emplacement et ne suivra pas le locataire, l'indemnité dite de remplacement égale la valeur marchande du fonds, souvent évaluée par application d'un pourcentage du chiffre d'affaires ou d'un multiple de l'excédent brut d'exploitation selon les usages de la profession, sans pouvoir être inférieure à la valeur du droit au bail. Lorsque la clientèle est transférable, l'indemnité dite de transfert se limite au coût du déménagement, de la réinstallation et de la perte temporaire d'exploitation. L'écart entre les deux approches se chiffre fréquemment en centaines de milliers d'euros, et le choix de la méthode est lui-même un terrain de contestation.

Les indemnités accessoires

S'y ajoutent les indemnités accessoires : frais de déménagement et de réinstallation, frais et droits de mutation pour l'acquisition d'un fonds équivalent, indemnité pour trouble commercial, licenciements rendus nécessaires, double loyer pendant la transition. Chacun de ces postes doit être justifié et discuté. Rappelons enfin que le locataire bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré jusqu'au paiement de l'indemnité (article L. 145-28 du Code de commerce), et que le bailleur dispose d'un droit de repentir lui permettant, dans les conditions de l'article L. 145-58, de revenir sur son refus de renouvellement tant que l'indemnité n'est pas payée et que le locataire est encore dans les lieux.

Tableau 2 - Composition et ordres de grandeur de l'indemnité d'éviction (L. 145-14 C. com.)

Comment le bailleur conteste en pratique : la dénégation du statut

Le congé avec refus de renouvellement sans indemnité

L'outil procédural de la contestation est le congé avec dénégation du statut : le bailleur délivre, par acte de commissaire de justice, un congé refusant le renouvellement sans offre d'indemnité, en exposant le motif tiré de ce que le locataire ne remplit pas les conditions du statut (défaut d'immatriculation, absence de fonds, absence de clientèle propre). La motivation du congé est un exercice délicat : un congé imprécis ou mal fondé expose le bailleur, en cas d'échec de la dénégation, à devoir l'indemnité d'éviction complète, majorée des intérêts et d'années de maintien dans les lieux du locataire. Le contentieux se déroule ensuite devant le tribunal judiciaire, avec fréquemment une expertise sur la valeur du fonds en parallèle des débats sur le principe même du droit à indemnité.

Une stratégie à construire avant toute délivrance d'acte

La dénégation du statut se prépare comme une opération : audit des immatriculations, analyse de la destination contractuelle et des usages réels, collecte d'éléments sur l'absence de réception de clientèle, chronologie des trois dernières années d'exploitation, examen des précédents renouvellements qui ont pu consolider les droits du locataire. Il faut aussi anticiper les ripostes : demande de requalification, invocation du local accessoire, preuve d'une clientèle propre. Nous ne détaillerons pas ici les arguments à faire valoir ni leur ordre de présentation : chaque dossier a ses failles et ses forces, et c'est précisément ce diagnostic préalable qu'un avocat en baux commerciaux réalise avant de vous faire délivrer le moindre acte. Un congé se joue souvent sur sa rédaction initiale, comme l'illustre notre guide du congé du bail commercial.

En miroir : ce que le locataire doit documenter pour sauver son indemnité

Le locataire qui exploite un véritable fonds n'est pas démuni, à condition d'avoir constitué sa preuve. Les éléments qui emportent la conviction des juges sont concrets : extraits d'immatriculation mentionnant l'établissement aux dates clés, comptabilité analytique rattachant le chiffre d'affaires au local, relevés de caisse et factures clients domiciliées, contrats signés sur place, enseigne et vitrine, personnel affecté, flux de visiteurs documentés, publicité mentionnant l'adresse. Pour les activités mixtes (show-room avec vente, entrepôt avec comptoir de retrait, bureaux recevant des clients), la frontière est ténue et la preuve de la réception effective de clientèle devient déterminante. Le locataire a également intérêt à faire auditer ses baux et ses pratiques avant l'échéance triennale ou l'expiration du bail, et non lorsque le congé est déjà délivré : le droit au renouvellement se protège en amont, comme nous l'expliquons dans notre guide du droit au renouvellement du bail commercial.

Question voisine : l'exclusion du droit de préférence du locataire en cas de cession globale de l'immeuble

Le droit de préférence de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l'article L. 145-46-1 du Code de commerce impose au propriétaire qui envisage de vendre le local à usage commercial ou artisanal d'en informer le locataire, lequel dispose d'un droit de préférence pour l'acquérir. Ce droit, souvent qualifié de droit de préemption du locataire commercial, est d'ordre public dans son principe. Sa violation expose la vente à des sanctions et alimente un contentieux nourri. Il complète, sans se confondre avec eux, les autres mécanismes de préemption étudiés dans notre article sur le droit de préemption en droit immobilier et commercial.

L'exception clé : la cession globale de l'immeuble

Le texte prévoit toutefois des exceptions expresses, parmi lesquelles la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, la cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, ou encore la cession au profit de certains proches du bailleur. Autrement dit, l'investisseur qui vend l'immeuble entier, et non le seul local loué, n'a en principe pas à purger le droit de préférence du locataire commerçant. La jurisprudence retient une interprétation stricte de ce dispositif, et des décisions récentes, dont un arrêt rendu en 2025 par la Cour de cassation, sont venues préciser les contours de l'exception de cession globale, notamment dans des configurations où l'immeuble vendu comprend un nombre limité de lots ou un locataire occupant une part prépondérante des surfaces. La matière évolue rapidement et la portée exacte de ces décisions doit être vérifiée au regard de chaque opération.

Pour le bailleur vendeur comme pour l'acquéreur, l'enjeu est de structurer l'opération en toute sécurité : périmètre exact de la vente, rédaction des notifications éventuelles, traitement des locaux mixtes, articulation avec les droits de préemption urbains. Une erreur d'analyse peut fragiliser la vente elle-même. Là encore, la validation préalable du schéma par un avocat en baux commerciaux et en immobilier d'entreprise est l'assurance la moins chère de l'opération.

Tableau 3 - Droit de préférence du locataire (L. 145-46-1 C. com.) : champ et exceptions

Questions Fréquemment Posées (FAQ)

Un entrepôt loué par bail commercial donne-t-il droit à une indemnité d'éviction ?

Pas nécessairement. Si aucune clientèle n'est reçue ni captée dans l'entrepôt, aucun fonds de commerce n'y est exploité, et le droit au renouvellement statutaire comme l'indemnité d'éviction peuvent être déniés, même si le bail est intitulé « bail commercial ». L'exception principale est le local accessoire indispensable à l'exploitation d'un fonds principal, dans les conditions de l'article L. 145-1 du Code de commerce. L'analyse dépend des faits et des clauses du bail.

Qu'est-ce que la dénégation du statut des baux commerciaux ?

C'est le mécanisme par lequel le bailleur conteste que son locataire remplisse les conditions du statut (immatriculation, exploitation effective d'un fonds, clientèle propre) et lui refuse en conséquence le renouvellement sans offrir d'indemnité d'éviction. Elle s'exprime en général dans le congé délivré par commissaire de justice et se tranche devant le tribunal judiciaire. Mal fondée, elle expose le bailleur à payer l'indemnité complète avec intérêts.

Qui doit prouver l'existence de la clientèle : le bailleur ou le locataire ?

C'est au locataire qui revendique le statut et l'indemnité de prouver qu'il exploite dans les lieux un fonds doté d'une clientèle propre. Le bailleur n'a pas à démontrer l'absence de clientèle ; il lui suffit de contester sérieusement les preuves adverses. C'est pourquoi la constitution d'un dossier de preuve, côté locataire, et l'audit critique de ce dossier, côté bailleur, sont les vrais nerfs de la guerre dans ce contentieux.

Une clause « sans réception de clientèle » suffit-elle à écarter l'indemnité d'éviction ?

Non, pas à elle seule. La clause éclaire l'intention des parties et complique la preuve du locataire, mais les juges vérifient la réalité de l'exploitation. Si le locataire démontre qu'il recevait effectivement de la clientèle au vu et au su du bailleur, la situation de fait peut prévaloir. Inversement, la clause combinée à une configuration matérielle incompatible avec l'accueil du public constitue un obstacle sérieux pour le locataire.

Combien vaut une indemnité d'éviction pour un commerce réalisant 600 000 euros de chiffre d'affaires ?

Il n'existe pas de barème légal : l'article L. 145-14 renvoie à la valeur marchande du fonds selon les usages de la profession. Selon l'activité, les usages retiennent fréquemment un pourcentage du chiffre d'affaires annuel, corrigé par la rentabilité et l'emplacement, sans que l'indemnité puisse être inférieure à la valeur du droit au bail ; s'y ajoutent les frais accessoires. Pour un commerce de ce volume, l'indemnité totale peut aller de moins de 100 000 euros à plus de 400 000 euros selon les paramètres : seule une évaluation contradictoire, souvent avec expertise, permet de la fixer.

Le bailleur peut-il changer d'avis après avoir refusé le renouvellement ?

Oui, c'est le droit de repentir de l'article L. 145-58 du Code de commerce : tant que l'indemnité d'éviction n'a pas été payée et que le locataire est encore dans les lieux sans avoir loué ou acheté un autre local, le bailleur peut revenir sur son refus et offrir le renouvellement, ce qui éteint l'obligation d'indemniser. L'exercice de ce droit obéit à des conditions strictes et son opportunité se calcule finement, notamment au vu du rapport d'expertise.

Le locataire d'un local commercial peut-il préempter si l'immeuble entier est vendu ?

En principe non : l'article L. 145-46-1 du Code de commerce exclut expressément le droit de préférence du locataire en cas de cession globale de l'immeuble comprenant des locaux commerciaux. La jurisprudence, y compris des décisions récentes rendues en 2025, interprète strictement le dispositif. Les montages doivent cependant être maniés avec prudence : une vente artificiellement globalisée pour contourner le droit du locataire pourrait être contestée.

Quel est le rôle de l'expertise judiciaire dans le contentieux de l'indemnité d'éviction ?

Lorsque le principe de l'indemnité est acquis ou vraisemblable, le tribunal désigne le plus souvent un expert pour évaluer la valeur du fonds, du droit au bail et des indemnités accessoires. L'expertise est un moment stratégique : c'est là que se discutent les méthodes d'évaluation, les chiffres d'affaires de référence et les abattements. Une partie mal assistée à l'expertise part avec un handicap difficile à rattraper devant le juge.

Conclusion

L'indemnité d'éviction n'est jamais un dû automatique : elle suppose un locataire immatriculé, exploitant effectivement dans les lieux un fonds de commerce doté d'une clientèle propre. Locaux de stockage, plateformes logistiques, bureaux sans réception de clientèle, exploitations interrompues ou immatriculations défaillantes offrent au bailleur des angles de contestation sérieux, dont l'issue peut représenter des centaines de milliers d'euros. Côté locataire, le fonds se prouve, et cette preuve se prépare des années avant l'échéance. Côté bailleur, la dénégation du statut comme la structuration d'une cession globale d'immeuble se jouent sur la précision des actes et le séquencement de la procédure. Le cabinet Victoris accompagne bailleurs, investisseurs et exploitants dans l'audit de leurs baux, la rédaction des congés et la conduite du contentieux de l'indemnité d'éviction.

Article rédigé par Guillaume Leclerc, avocat d'affaires à Paris, 34 Avenue des Champs-Élysées.

« Pour aller plus loin » :

• Indemnité d'éviction bail commercial : guide complet et exemples pratiques
• Indemnité d'éviction en bail commercial : congé du bailleur, refus de renouvellement et dénégation du statut
• Le droit au renouvellement du bail commercial : guide complet pour dirigeants de PME
• Le congé du bail commercial : guide exhaustif du bail 3/6/9, stratégies et jurisprudence
• Le droit de préemption : comprendre un levier essentiel en droit immobilier et commercial
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